➣武汉光谷创新天地项目效果图

 

撰文 | Mr K

支持 | Jess

 

近期，各商业地产企业的2019年业绩报告陆续披露。2020年第一季度疫情带来的负面影响，不仅波及到各家企业已开业营运的商场、写字楼、酒店等持有型物业，也使得多个正在开发建设中的项目进度受到影响，并引发整个行业发展前景的不确定性。

 

L君查阅了新世界发展、瑞安房地产、恒隆地产、嘉里建设四家具有代表性的港资商业地产开发商的年报，各家企业对行业的中长期发展均表示乐观，并对各自在武汉的项目均有所表述，特别是武汉恒隆广场和武汉K11在年内开业的计划并没有改变，这无疑极大提振了市场士气。

 

L君整理了四家港资企业中有关武汉的商业项目的表述和其他相关公开信息，排名不分先后，仅供业内参考学习。

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01 新世界发展

 

 

截止2019年12月31日的六个月回顾期内，新世界发展营业收入总计324.644亿港元。其中，得益于位于香港Victoria Dockside的K11 MUSEA人文购物艺术馆以及中国内地主要投资物业的贡献，作为集团核心业务之一的物业投资的表现一枝独秀，整体出租率均录得理想表现，香港及中国内地总租金收入上升，中国内地物业发展在大湾区项目的支持下，分部业绩上升59%。

 

与武汉相关的物业投资项目

 

2020年下半年，武汉新世界中心三期（武汉K11）项目预计竣工，新增总面积14.53万平方米，包括3.23万平方米的商业、5.63万平方米的写字楼和5.67万平方米的车库。该项目总体量约24万方，涵盖8.3万平方米的购物艺术中心、K11ATELIER写字楼及K11旗下首个室外慢生活潮流街区。

➣武汉K11效果图

 

➣来自新世界发展2019/2020中期报告

 

位于汉口建设大道金融街的武汉新世界国贸大厦，报告期内的出租率为74%。相对于其他城市写字楼的出租率，武汉甲级写字楼市场的增量井喷和激烈竞争，可见一斑。

➣武汉新世界国贸大厦及周边的写字楼群

 

➣来自新世界发展2019/2020中期报告

 

而有关武汉时代新世界、武汉周大福金融中心和武汉汉江新世界等新项目的物业投资部分，年报中并没有提及。

 

与武汉相关的酒店营运项目

 

于回顾期内，酒店营运录得亏损。预期香港和中国内地酒店的营运表现，由于短期内继续受到疫情影响，于2020年将出现进一步下调。

 

截止2019年12月31日，集团在香港、中国内地和东南亚共拥有17间酒店物业，共有客房7400间。其中，位于汉口航空路武汉新世界中心的武汉新世界酒店，提供了327间客房。而有关位于武汉光谷新世界的芊丽酒店的相关信息，年报中没有提及。

➣武汉新世界中心的商业部分集新世界酒店、武汉K11购物艺术中心和K11 ATELIER写字楼等于一体

 

➣武汉光谷新世界项目的商业部分是由武汉K11 Select购物艺术中心、甲级写字楼及创意企业的写字楼T1、芊丽酒店等组成

 

与武汉相关的百货业务

 

截止2019年12月31日止的六个月回顾期内，新世界百货中国有限公司及其附属公司在期内的收益较去年同期减少了约24.8%。

 

集团在中国内地经营22家以「新世界」命名的百货店及9家在上海以「巴黎春天」命名的百货店及购物中心。其中，在武汉有4家店，分别为新世界百货国贸店、新世界百货武汉武昌店、新世界百货徐东店、新世界百货江汉路店。

➣位于汉口金融大道金融街的新世界百货国贸店

 

综合来看，新世界发展在武汉的业务布局十分广泛，其始终遵循稳步发展的经营战略。上半年，武汉时代新世界B地块的住宅项目将竣工；下半年，武汉K11购物艺术中心和K11 ATELIER写字楼将如期面世；而在本年内，武汉的其他已经开业营运中的商业项目、尚未开业或者尚未开工的项目将不会有太大的变化。

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02 瑞安房地产

 

 

截止2019年12月31日，瑞安房地产全年经营总收入103.92亿人民币，其中综合租金及相关收入为22.51亿人民币，同比上升12%。未来，瑞安房地产将继续续加强以上海为核心、覆盖内地主要城市的发展战略，并保持其在中国领先的商业地产开发商的地位。

➣在年报的主席报告中，罗康瑞先生阐述了集团的发展战略，也对目前的市场形势做出了展望

 

武汉的在建项目

 

目前，瑞安房地产在武汉有两个在建项目，分别为武汉天地A1办公楼项目和光谷创新天地综合体项目。其中建筑面积约16万方的武汉天地A1办公楼项目将于2021年落成；而光谷创新天地项目的第一期住宅项目已于2018年初动工，整个项目将继续分期开放。

➣建设中的武汉天地A1写字楼 @高楼迷 aplo

 

➣武汉光谷创新天地整体规划效果图，集城市商业、创新办公、高品质住宅于一体

 

武汉投资物业项目的年度表现

 

报告期内租金增长的主要动力来自上海新天地广场重开以及武汉壹方北馆新开业所带来的租金收入，以及虹桥天地、上海创智天地、佛山岭南天地及「岭南站」和武汉天地的强劲租金增长。

 

其中商业体量7.2万平方米的武汉天地壹方北馆于2019年11月隆重开业，截止2019年12月31日，出租率为97%。由武汉新天地、武汉天地壹方南馆、武汉天地壹方北馆组成的武汉天地，商业总体量为23.8万平方米，2019年的租金收入为3.41亿人民币，同比增长29%，整体出租率为94%。

➣2019年新开业的武汉天地壹方北馆

 

➣鸟瞰武汉天地

 

➣来自瑞安房地产2019年财报，武汉天地整体的租金收入和出租率表现亮眼

 

在武汉的日后发展物业项目

 

从瑞安房地产及其合营公司和联营公司的土地储备概述来看，其对在武汉的两个项目的现状和日后发展做出了明确的规划。

➣来自瑞安房地产2019年财报

 

对于武汉天地项目，瑞安房地产将继续精耕细作。除在建中的A1地块办公楼项目和B10地块云廷二期住宅项目之外，未来还将有9.4万平方米的商业零售面积、16.6万平方米的办公楼面积和11.4万平方米的住宅面积将会陆续开发，这部分新增体量将集中于武汉天地B地块。

➣武汉天地壹方南馆和壹方北馆之间的地块，未来将建成新的商场和办公楼

 

➣武汉天地远景规划效果图

 

对于武汉光谷创新天地项目，住宅项目是现阶段的开发重点。待周边形成一定规模的社区集群之后，项目中体量较大的办公楼和商业零售面积将会持续深入开发。

➣武汉光谷创新天地的办公楼和商业街效果图

 

综合来看，在2019年，已形成成熟商圈的武汉天地的整体表现十分亮眼；而武汉光谷创新天地还处于建设开发的初期。由于疫情的影响，武汉天地营运中的三个商业体本年度的租金收入和出租率必然出现下滑；在建项目的工程进度也必然受到影响。令人欣慰的是，瑞安房地产在其年报中，表现出了积极应对的态度和克服挑战的决心。

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03恒隆地产

 

 

在2019年，恒隆地产业绩收入总计88.52亿港币，同比减少6%；其在香港和内地的物业租赁总收入温和增长，撇除新开幕的物业，内地项目组合的租金收入增长了10%。

 

在年报致辞中，恒隆地产董事长陈启宗先生用了较长的篇幅对内地市场进行了回顾，也对香港经济的过往和现状表述了自己的看法，在其中也回顾了恒隆地产60年的发展历史，其理性、客观、精确的阐述值得细读。

 

在针对本次疫情相关的董事长致股东函的补充资料中，陈启宗先生表明了恒隆地产在本次疫情中的应对措施，同时对疫情之后的零售业发展前景做出了积极的展望。最为重要的是，他表明了武汉恒隆广场仍可在年底前启幕。

➣武汉恒隆广场效果图

 

➣来自恒隆地产2019年年报「董事长致股东函」

 

武汉恒隆广场是由A地块、B地块以及空中连廊组成的大型商业发展项目，包括一座顶级商场（15万平方米），一栋61层高的甲级办公楼（15.1万平方米）以及服务式公寓式（13.1万平方米），总建筑面积约46万平方米。

➣武汉恒隆广场效果图

 

➣来自恒隆地产2019年年报

 

从年报中可以看出，恒隆地产对其在内地持有的购物商场的中长期表现依旧十分看好。从项目体量和开业时间上来看，武汉恒隆广场将是其在内地市场未来数年中的的战略支点。我们期待年底开业的武汉恒隆广场给武汉商业注入更多的希望和活力。

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04嘉里建设

 

 

2019年的报告期内，嘉里建设实现营业收入180.25亿港元，同比下降15.9%。其中，在内地以大型综合体地标为主的投资物业组合，其商场、办公楼的租金收入和酒店的业务收入在总营业收入中的占比在增加。

 

嘉里建设的母公司嘉里集团，是较早进入武汉的港资企业之一，其在武汉的投资涉及酒店、食品、物流等多个领域，包括位于建设大道金融街的武汉香格里拉大酒店以及紧邻酒店的写字楼扩建工程。目前，新扩建的写字楼已经完成外立面幕墙安装，正在进行内装施工。

➣新扩建的写字楼案名为“香格里拉中心”

 

2018年9月，嘉里建设成功竞得武汉市江汉区汉正街天街片一期项目地块。项目占地70万平方尺（7.78万平方米），规划总楼面面积约440万平方尺（48.89万平方米），计划发展包括办公室、商业、住宅及教育设施的大型综合体。其中，住宅面积为259.3万平方尺（28.8万平方米），办公室面积为136万平方尺（15.1万平方米），商用面积48.4万平方尺（5.4万平方米）。

➣来自嘉里建设2019年年报

 

➣嘉里建设武汉天街项目效果图

 

目前，该地块还没有完成净地，暂为临时停车场，地块内还有数栋零散建筑没有拆除。而在嘉里建设的年报中，也没有找到有关该项目开工时间的说明。

➣项目所在地块的实拍照片

 

➣项目所在地块位于孙中山先生之像的正后方，面朝三民路

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05结语

 

 

回顾2019年，以上四家港资地产开放商在报告期内的营业收入同比都出现下跌，其原因对外可以归结为全球需求放缓、贸易摩擦和地缘政治紧张对经济活动造成的不利影响；对内可以归结于中国内地以求稳为主基调的宏观调控政策以及香港不明朗的社会局势和投资环境的影响，多家企业年内都没有在香港竣工或者出售任何住宅项目。

 

但同时，以上四家港资企业在内地的持有型商业地产项目的租金及相关收入却大多逆势上涨，这既说明了内地投资环境的持续进步，也说明了内地市场容量和需求的不断增长。

➣瑞安房地产上海太平桥城市核心改造发展项目

 

此次疫情在全球范围内的广泛爆发叠加香港局势的不确定性，势必将凸显目前已取得阶段性抗疫胜利的中国内地的各项优势。虽然中国内地特别是地处疫情“震中”的武汉的商业地产行业短期将面临严峻的挑战，但从中长期看，优质商业项目扩大市场份额以及优质企业逆势扩张的时机或许就在眼前。

➣年内即将开业的武汉恒隆广场

 

由于疫情的影响，国际贸易和各国之间的交往几乎暂停，中国内地商业地产的发展将更多地依靠内需来推动。崛起中的国潮品牌，智慧化的商场运营，贴近消费者需求的场景互动，消费升级所带来的新机遇，使得内地商业地产的中长期发展前景依旧明朗。

 

对于武汉来说，优质的商业项目将为经济带来更多活力，将为城市带来更多魅力；而对于深耕武汉多年或者初进武汉的商业地产开发商来说，这座城市则是机遇与挑战并存、辉煌和情怀同在的征程。

 

在未来几年里，武汉将有更多的优质商业项目面世；或许还会有更多优质的商业地产开发商进驻武汉，让我们满怀信心，一同期待。

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