在很多人的观念里，菜市场是这个样子：随处可见新鲜的、种类齐全的蔬菜、瓜果、肉类等，大爷大妈、主妇煮夫们每天必去的、略有点脏有些杂乱、很有“味道”的、熙熙攘攘、十分热闹喧哗。

 

 

购物中心呢？在普遍市民眼中，这是城市商业零售的主流场所，场内干净整洁、光线明亮、空间体验感舒适、各色业态品牌装修精致，一看就想“花钱买买买”的商品陈列，年轻人喜欢逛。

 

 

仅从商品逻辑来看，菜市场“琳琅满目的瓜果肉蔬”和购物中心“琳琅满目的各色店铺”有着异曲同工之意。如果把两者放在同一个空间里，也许有人会说：

“疯了吗？”

“不会不伦不类吗？”

“菜市场不会拉低购物中心的体验感和舒适度吗？”

简而言之，这是个在绝大多数人认为的“伪命题”。但事实上，现在商业地产界已悄然兴起了一波“新型菜市场+shoppingmall”的试水尝试。

 

 

 01 

新型菜市场与现代商业空间结合

 

无论是国内国外，我们都可以看到一些优秀的菜市场与现在商业空间结合的案例，尤其是海外商业发达的区域。下面我们先列举几个：

 

◆ 泰国曼谷购物中心ICONSIAM—水上市场

 

作为体验泰国本地生活的一项内容，热闹的水上市场是一处很多游客不得不去的网红景点。在曼谷最新开出的“巨型”购物中心ICONSIAM中，项目运营方特别规划了一个Sook siam区域，占地超过15,000平方米，荟萃全泰国四大部77府的3000多个泰国传统工艺、名产、艺术创作、表演艺术…其中，就有泰国第一个室内水上市场（可以看做国内的菜市场）。

 

ICONSIAM水上市场 图片来源：视觉中国

 

在这个水上市场里，设置了很多独立的摊位，各个摊位上展示着各种泰国果蔬、特色食品、路边摊美食等。消费者可以在这里领略最传统的泰国烟火气。

 

组图来源：公众号 曼谷二小姐

 

◆  日本大阪Aeon Mall 堺北花田店--MUJI菜市场

 

2018年MUJI选定了大阪人流量超高的「Aeon Mall 堺北花田店」开了一家全球最大的MUJI菜市场。

 

图片来源：ins@muji_global

 

在这家店内，你就像逛超市和菜市场一样，可以在这里买到各种产地直送的新鲜食材。如，每天一早从近港捕获的各类新鲜海产、来自宫崎县的黑毛和牛、以及产自大阪本地的莲藕和各种蔬果。挑选完自己所需要的食材之后，你还可以选择在现场进行加工和试吃。

 

图片来源：MUJI官网

 

感兴趣的话，你甚至可以跟他们学着做，无印良品在这里专门设置了一个料理教室，简而言之，日本MUJI版的“Eataly”。

 

图片来源：步步日本

 

◆  东莞益田大运城邦—益民街市

 

益民街市位于深莞交界的大运城邦·益田奥特莱斯B1层，商业面积超过2000㎡，规划了80余个摊位，街市内有水产、蔬果、鲜花、粮油、熟食、禽畜、杂货等多种业态，菜品种类达到2000+种，这也是国内第一个真正意义上在购物中心开设的菜市场。

 

图片来源：叮梆商业-式集

 

除了菜市场摊位外，街市还规划了一些美食小铺，街坊邻里可以顺带喝个早茶逛个菜场。该项目是基于大型居住社区大运城邦的家庭客群而设，由于社区周边缺乏平价菜市场，益田集团为解决民生问题，在此规划了益田街市。该项目为菜市场进驻购物中心的商业模式提供了全新的借鉴可能。

 

图片来源：叮梆商业-式集

 

除了上述外，围绕着“菜市场”打造的商业综合体，这在国外就更多了，著名的案例有2017年刷爆网络的荷兰鹿特丹市中心的“缤纷菜市场”Markthal，曾被誉为全世界最美的菜市场之一。

 

 

其标志性的建筑特点、将菜市场、零售餐厅、商住公寓融为一体，成为感受当地居民文化的一个网红旅游打卡点。

 

 从商品到场景需要融入现代商场环境

 

基于上述案例中，我们看到一个成功与现代商业空间融合的菜市场，具有了以下特征：

 

• 基于传统的摊位菜市场基础上，对于商品和场所环境进行了革新，以消费者需求出发，满足服务功能的同时，提升卫生品质和舒适度；
• 在新型菜市场打造中，融入了更多的艺术创意元素、符合目标用户定位的场景设计；以及多样互动性设施设备或艺术装置；

• 新型菜市场不仅仅是出售生鲜商品，更有跨界融合的餐饮等内容，多业态融入让功能配套更加齐全；
• 社交属性的进一步加强，菜市场已经不再是纯粹的销售生鲜产品的地方，不再是属于特定人群爱逛的场所，也可以成为一个年轻化的社交空间，或是热门旅游打卡地。

   

显然，一个具有高颜值观赏性、又满足消费者的社交、购买需求的新型菜市场，是每一个物业开发商/运营商都喜爱的，也是消费者乐于接受的。

 

图片来源：视觉中国

 

一个成功的新型菜市场，可以让商业地产空间价值提升，同时吸金又吸睛。这无疑是一个新的商业创新“风口”。

 

 02 

“新型菜市场”商业化前景分析

 

目前，很多的购物中心都面临着一个困境，精品超市与大众生鲜超市如何取舍问题，有的大型商业项目则需要招两个才能满足全客群需求。尤其是对于很多社区商业运营者而言，新型的菜市场必然比超市更能激活“社区消费力”。

 

因此，对于适合社区邻里生活中心或者大型商业体的新型菜市场，是有这个迫切需求的。

 

图片来源：视觉中国

 

然而，对于“新型菜市场”这个业态，为什么目前很多开发商会选择观望呢？其根本原因在于，虽然看着这些新型菜市场打造好像很容易，但想复制却并不容易。

对于商业地产开发/运营商而言，相较于购物中心内的超市与其他品牌业态：第一，“菜市场”的成本投入就显得高很多，同时对于菜市场行业不了解，也缺少相对应的资源；第二，“菜市场”无论是从空间设计到业态规划与摊位招商运营，都跟购物中心其他商铺严重不同。

在这个细分领域里，其“门道”并不亚于新开一个小型购物中心。

 

问题一

空间设计如何兼顾烟火气？

 

对于购物中心内的各业态所需的各类空间设计条件，绝不部分商业设计机构都能如数家珍。

 

然而菜市场各类蔬果、肉类、熟食、干货等各业态之间的灯光、陈列区、购物区、操作台、排水区、运货区、垃圾回收区、通风系统等各类细节设计，必须要懂菜市场又懂商业的设计师团队，才能兼顾现代商业空间与传统菜市场之间的融合。

 

近年来国内很多菜市场进行升级改造了，但是很多改造后的菜市场，却“曲高和寡”，烟火气没了，消费者也不爱去逛了。其根本原因正是在于，过于炫耀空间场景设计，并没有从消费者的需求出发。

 

图片来源：视觉中国

 

 问题二

菜市场的业态规划落位

 

如何合理安排蔬菜、水果、肉类、干货类等配比，以及铺位规划，这也是门很大学问，如：

 

• 活禽经营区要相对独立，与其他经营区域隔开；
• 经营早点或快餐配套服务应相对集中设置在专门区域；
• 干湿分区，入口处为蔬果售卖区；
• 海鲜摊档位于停车场入口处，易于装卸货物
  ……

不同的摊位，不同的业态种类与相同的业态种类不同的摊位，在租金价格方面制定，亦有很深的门道。

 

 问题三

如何进行摊位招商？

 

如何寻找菜市场内的各个品类的租户？连锁供应链企业、个体户等等如何把这些资源对接上，这对于传统的商业零售招商团队而言，无疑是“完全没有头绪”的问题。

 

图片来源：视觉中国

 

 

 专业团队最为关键 

开发商已悄然关注该领域

 

 

跟购物中心类似的，如果上述这几个问题都能解决了，那么开一家“菜市场”就不难了。最核心问题是——需要专业的团队。事实上，在菜市场细分领域，已经诞生了一些专业化的全案解决公司，上述的这些对于开发商而言，“难上加难”的问题，所谓“术业有专攻”，在专业的公司眼中，这都不是难事。

 

如一手打造了“益田街市”的华夏设计院旗下叮梆商业设计“式集”团队，其善于从商业空间价值挖掘角度出发，提供菜市场的空间设计、工程建设到业态规划、招商运营等专业化的全链条服务。在这个团队中，有人擅长设计，有人懂得商业运营逻辑，有人更是精通传统菜市场的招商运营规则，因此，才有了第一个走进商场的“菜市场”亮相。

 

目前，一些具有前瞻性的开发商/运营商，已经在悄然关注并围绕着“菜市场”这个商业业态进行创新性课题研究。如亚洲最大的房地产信托基金-领展，就将其在香港50多个菜市场，改造成了现代菜市场，企图重新激活香港的“鲜活街市”风貌。内地亦有知名开发商正在悄悄地建立相关团队。

 

可以预见，在城市不断发展过程中，菜市场需要更新换代，其“鲜活热闹”的本质，无论如何变化，都将保留下来。相信在不久之后，就会有一些“菜市场”衍生的新物种就会在国内出现。

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