导读

2020年春节前，新型冠状病毒肺炎疫情爆发，时逢大多快递、店铺歇业，人们平日里习以为常的电商、外卖模式停摆，加之限制人流大量聚集、远距离移动等因素，人们的活动逐步从公众场合 “转移”至社区，社区逐步成为了集中的销售点，其商业价值也开始凸显。

 

社区商业：以一到三公里地域内居民为主要服务对象的零售商业形态，以提供日常生活用品和服务为主的地属型商业模式。

 

社区商业的优势：贴近用户的日常生活场景，且人群聚焦，大多是家庭型客群，可充分利用与消费者的近距离，为居民提供有价值的商品和服务。

 

 

 

社区商业缘起

“因住而商”，未来发展空间很大

 

如果说大型购物中心是城市商业的“主动脉”，那么社区商业则像一根根“毛细血管”，深入到各个小单元。

 

相比较而言，城市型商业辐射的消费者范围较广泛，形态也较为多样；社区商业商圈范围小，针对性较强，最常见的是以底商的形式存在，但也包含社区商业街和社区商业中心两种业态。

 

 

住宅底层售价较低、不好销售向来是开发商头疼的问题，若改为底商，其价格则一般为住宅均价的数倍。

 

底商作为住宅的配套设施，只需按照住宅用地的价格支付土地出让金，所以投资底商显然要比住宅划算许多。

 

而在人流相对集中的区域，若小区周边商业配套不能充分满足居民的日常生活需要，则会由点

 

到线延展出“社区商业街”的业态。

 

另外，社区商业中心则是社区商业的最高组织形式，一般都由社区底商、社区商业街以及其他高级配套，如酒店、医院、大型购物中心等共同组成。

 

“因住而商”的特点，决定了社区商业的便利性。社区商业的服务人口一般在5万人以下，服务半径在两公里以内；规模也一般控制在3万平方米左右。

 

常被提及的“51015”，是衡量社区商业的基本指标，即实现居民步行5分钟可到达便利店，步行10分钟可达到超市和餐饮店，骑车15分钟可到达购物中心。

 

 

贴近居民、便利性与综合性，让社区组团具备规模大、人口多、消费力较为强劲，居民有着便捷的购物需求特点，这决定了社区稳定的消费流量和较为可观的商业利润。

 

此外，城市中心商业的经营成本越来越高，且逐步被社区商业分流；而新兴的社区组团商业运营成本相对较低，可以降低经营风险与压力。

 

总体而言，商业地产向来有资金回笼周期长的特点，在当下房企纷纷强调提高周转效率、加快回款率的基调下，社区商业单个体量较小、投资开发操作难度较低、容易复制、利润较稳定等特质，已逐渐吻合视现金流量为生命线的房企的胃口。

 

据相关数据统计，目前我国在建和存量社区商业总体量在10亿平方米以上，而随着新一轮城镇化发展，中国每年都将有1200万至1400万人口进入城市，未来10年城市化率将达到66%～67%，形成2万个以上的新社区。

 

2020年，全国住宅物业面积预计将达到300亿平方米，可以说社区商业未来发展的空间真的很大。

 

 

社区商业路在何方

他山之石，可以攻玉

 

虽然社区商业未来发展空间很大，但现阶段国内的社区商业与世界发达国家相比只能算是起步阶段。因为，市场社区商业消费占比已经我国现阶段仅为40%，而在成熟国家消费占比高达70％。那么，如何打造优质又成功的社区型购物中心？社区型购物中心有哪些创新业态组合？

 

有句话说得好，他山之石，可以攻玉，精心挑选了3个国内外典型社区商业的案例，相信你会有所启发。

 

泰国Samyan Mitrtown：部分区域24小时经营的友好型社区mall

 

台湾Joy plaza悦诚广场：“书香四溢”，强调文艺氛围

 

杭州万科劝学荟Qsquare：全面的社区服务及儿童培训业态

 

 

01

泰国Samyan Mitrtown

部分区域24小时经营的友好型社区mall

 

泰国Samyan Mitrtown于2019年9月开业，与曼谷地铁山燕站接驳。项目包括办公楼、住宅和商业等部分，其中商业区租赁面积超过3.6万㎡。MITR泰文意思是“Friendly”，项目旨在打造一个共享友好型社区，为周边上班族、学生提供娱乐休闲场所，预计每日至少迎接2.5-3万人次。

 

部分区域24小时经营为项目一大特色，为商场贡献近20%客流，如：Big C超市与美食广场、星巴克、肯德基、双圣冰淇淋、亚马逊咖啡；大城银行、开泰银行、汇商银行以及健身房等，均提供24小时服务。

 

图片来源：泰国永夏城

 

24小时免费开放共享办公学习空间Samyan CO-OP Co-Learning Space：面积1400㎡，通过提供500个座位的阅读和工作空间、会议室、活动室等功能来回馈当地社区，每天24小时免费开放。以创建充满动感和社交互动的生动空间为目标，采用玻璃、廊道、阶梯、高层交织空间，开放或隔绝、讨论或自习、面壁或远眺，都能找到适合自己专心的位子及姿势。

 

图片来源：Shopping Desgin

 

24小时营业超市Big C Foodplace：泰国最大的连锁超市集团Bic C，首次推出的24小时营业超市。针对的客户群体主要是生活和居住在该区域的大中小学生、公司职员、游客和自由职业者等。

 

图片来源：看见泰国

 

拥有多项黑科技的肯德基：除24小时经营外，首次引进“1 OF A KIND”概念，提供自助点餐机、设置AR系统，开放式厨房和在线购物线下提货服务，提升经营效率、创新用餐体验。

 

图片来源：看见泰国

 

康复诊所F REHAB：为办公室综合征、急慢性疼痛、运动伤害、老年人疼痛等提供评估及治疗服务，以方便快捷的服务著称。

 

图片来源：Samyan Mitrtown

 

文创体验店MEDIUM and MORE：既是一家文具店，也收集了世界各地著名的工艺品品牌进行展示和销售，同时还开设了体验工作室。

 

图片来源：LEESHARING

 

 

02

台湾Joy plaza悦诚广场

“书香四溢”，强调文艺氛围

 

台湾高雄悦诚广场是兴富发集团于2019年以全台首创“森林图书馆”概念打造的社区型商场，建筑楼地板面积为11,880坪，营业租赁面积约3,500坪。试营运三天带来10万客流。

 

图片来源：ETtoday

 

高达15米的巨型书墙，增添文艺气息：由4万本以上的图书打造的高达15米的巨型书墙、剧场式大型阶梯、绿植墙等贯穿商场动线，充分体现了“森林图书馆”的概念，搭配有休憩座椅、台灯，营造出文艺气息，适宜商务洽谈，还是朋友聚会、个人独处等各类场景，成商场最大引流点。 

 

图片来源：gdc.com

 

百坪挑高的广场展演空间，打造社区活动中心：以公园的概念铺设草皮、摆放动物造型休闲椅，供消费者停下来休憩；此处在周末还是音乐演奏、文创市集等艺文活动的举办场所，每周举办的活动最多可达15场。 

 

图片来源：guliufish

 

项目共有120家店，餐饮占40％，包括美食小吃、轻食、主题餐厅，以及自营的品牌“悦诚超市”；零售方面，拥有家电、生活家饰用品、男女服饰品牌；另有北高雄独家英伦风诚品生活、玩具反斗城、快乐爬爬客亲子乐园，为亲子家庭提供丰富选择。

 

引进台湾唯一的英伦风情诚品生活：店内以欧式剧院售票亭为概念打造了读者服务站，以英国红色圆顶2号电话亭的形式打造了充电休憩站。同时，这里首次设有“双语学习专区”，以及独立的儿童馆，精选世界五大洲共46国的1500余种优质绘本，为周边亲子家庭提供学习成长环境。

 

图片来源：gdc.com

 

 

03

杭州万科劝学荟Qsquare

全面的社区服务及儿童培训业态

 

杭州万科劝学荟Qsquare位于杭州市西北部的良渚文化村，于2019年10月正式开业。开放仅3天，1.2万方的商业体量，客流量高达8.5万人次。

 

 

项目毗邻三所学校及劝学里等多个万科住宅及公寓区，定位为家庭体验商业体，提倡开放轻松、家庭欢聚的社区生活，致力于打造良渚文化村“村民”的公共会客厅、聚会场和活动地。

 

劝学荟主要包括亲子教育、餐饮美食、生活配套三大业态，包括肯德基、蓝之莲、一点点、九爷火锅、华为等70余家品牌，其中35%入驻品牌首进良渚片区。

 

引进各类生活零售/服务品牌，打造功能齐全的社区商业：通过引进超市、便利店、药房、房产中介、汽车养护、干洗店、花店等业态，打造多功能、综合化的社区商业形态，提升社区居民生活便捷度与舒适度。

 

典型品牌如：

 

• 精品生鲜超市——联华超市
• 超人气连锁便利店——罗森
• 杭州连锁医药供应商——邻家大药房
• 链家旗下房产品牌——德佑
• 社区汽车美容养护品牌——迈奇克
• 衣物洗涤保养专家——洗白白干洗店
• 花艺生活体验馆——花间集
• 干花生活艺术馆——FINGERED STUDIO花店

 

 

 

集结丰富多元的亲子教育品牌，助力社区孩童全面发展：汇聚了全国领先的少儿教育品牌，涵盖编程教育、艺术教育、专业辅导、素质教育等多个领域。

 

典型品牌如：

 

• 编程教育——智慧喵科学活动中心
• 艺术教育——艺乐多美术、美善音乐、听浙里舞蹈、欧美思少儿模特
• 专业辅导——杭州思阅培训教育、Fiona英语俱乐部
• 素质教育——沃能优童馆
• 体育教育——时振体育

 

超人气少儿活动

 

打造杭州首座商业体屋顶400米空中跑道：跑道激活了商业空间的活力，弥补良渚文化村户外运动空缺。同时引入单车传送带、飞翔海洋球、魔力传声筒等趣味装置，为小太阳家庭和二胎家庭提供室外欢聚场。

 

通过以上3个典型项目，小桥总结了以下几点：

 

一、加码“美好生活”类业态

 

疫情之下，消费者更注重自我，对“悦己型”消费关注度提升，文化娱乐、家居、美容等将成为疫情后消费的爆发点。

 

影院、健身房、书店、家居零售、美妆等非刚需型、满足消费者“家门口美好生活”的业态，将成为社区型购物中心的新增长点。在面向高收入群体的项目中，艺术空间、画廊等也是创新方向。

 

二、增加儿童教育业态比例，加强空间互动性

 

疫情的发生、鲜活生命的离世，使得许多人开始重新思考人生的意义。人们更珍惜当下，对儿童教育、亲子陪伴、天伦之乐关注度提高，这或将促进疫情后家庭社交消费的爆发。

 

未来社区型购物中心可加大对儿童教育业态的比例，同时强化公共空间营造，打造屋顶儿童乐园、跑道、农场等，促进社区居民交流与互动，将为项目起到较好的导流作用。

 

三、线上线下全场景运营

 

疫情影响下，在线消费持续爆发，线上社群更加活跃。社区型购物中心经营重点从“购物中心”转到“消费者”，交易环境从“场内”延伸到“场外”。通过打造商场APP、建立社群，打通全渠道，加强与社区消费者的沟通互动，是社区型购物中心发挥就近优势的新玩法。

 

四、打造共享空间、延时经营

 

疫情对中小微企业带来巨大冲击，为控制经营成本及规避风险，未来公司办公场地更为灵活、办公时间更为弹性，一大批自由职业者诞生。“家门口”的共享办公空间迎来发展契机。

 

为更好地服务各类人群，国外出现以24小时经营为特色的社区mall，国内项目也开始将餐饮品牌经营时间延长至0点，打造“深夜食堂”，还有引进酒吧业态等，这也符合“夜经济”的消费新趋势。

 

疫情之后，中国的社区商业可以迎来更加有质量的发展，更期待国内能够涌现出真正成熟优质的社区商业。

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