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商业地产大变局时代:服务价值体系建设

字号+ 作者:中国房协商业地产 来源:中国购物中心网 2020-08-12 我要评论

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2020年已经焦灼到一定程度的商业地产,本该继续跟随原有的市场、行政因素变化而进化,但一场千年不遇、席卷全球的新冠肺炎意外爆发,让商业地产在内的各行各业都受到了严重影响、甚至一度停摆。直到现在,国内疫情虽已有效控制,但商业地产格局已发生重大改变,营商环境也更加复杂不定,此前市场关于“报复性消费回归说”的乐观与勇气也被残酷的现实慢慢消解。
往往最恶劣的环境与低谷期也能蕴育出最强的商业智慧。这一次,业界普遍将目光聚焦在商业地产价值服务,认为下半场存量商业地产时代火拼的核心竞争优势即“服务”。然而,商业地产的核心价值服务不是说说而已,究竟现在所指的“服务”是什么、与以往人们对“服务”的认知有那些变化?更先进的服务价值评估体系标准应该什么样?未来新的商业地产标杆维度究竟会如何?
 

最重疫情对商业的影响有多大?

 
 
 
 
此次疫情初期,大部分人并没有意识到这场疫情灾难的严重性。反映在商业地产领域即是,疫情初期甲乙双方还能部分通过“减租、免租”等方式协商共度时艰;但随着疫情反复且长时间持续,“减租、免租”的大义之举只是杯水车薪——一方面并没能让更多的品牌/租户免于资金链的断裂而死,另一方面也无益于商业体自身的长期利益。
持续、恶劣的疫情让商业地产行业大洗牌的开局力度史无前例,2020年初也被称作“商业地产的至暗时刻”:全国商业客流、营业额普遍腰斩甚至近乎颗粒无收,甚至近十年来连月有新增3万平米及以上规模商业项目的新开商业记录在这一时期也被中断。
 
近5年来,商业地产产业投资份额变化趋势图
 
另据万商俱乐部不完全数据统计显示,2020年春节期间至今年2月中下旬各大商业体开业情况大幅下降,全国商业中心的总体开业率仅在40%-50%之间;另据高力国际不完全数据统计,同期有高达65%的业主认为疫情造成商场客流下降85%或以上,除超市之外,多数商业在当天下午5-7点即结束营业。甚至,部分城市的商户开业需要政府严格审批。
即便过了半年之久,疫情影响商业体系的方方面面仍在继续显现、扩散。相关市场统计表明,2020年上半年疫情对我国宏观经济及消费市场产生巨大冲击,实体商业地产客流下降、营收锐减、租金承压&租赁需求减弱,且下半年新开商业数量大幅减少且开始时间集中后延……商业地产市场恢复整体上呈现较大压力。
 
2020年4月,典型购物中心部分业态开业情况对比
 
以今年4月的统计数据为例,实体商铺出现明显的“掉铺”现象,高达78%的样本购物中心表示“商铺出租率有所下滑”,另有68%的样本购物中心预期“未来3个月的商铺出租率仍将会减少”……此现象也直接导致商业地产空置率将进一步提高。
以上仅是今年商业地产大变局的缩影,疫情前的购物中心客流究竟流向了哪里?这里还必须看到疫情对消费者习惯的强影响和强改变。
一方面,疫情严重影响宏观经济,许多企业(尤其是下游企业)消失并伴随失业,人们对非必需品消费的支出刻意控制;另一方面,行政强干预实体商业禁止营业,尤其是影院、KTV、健身房、实体书店、儿童娱乐与儿童教育等业态至今仍是未完全放开的“重灾区”,导致大部分消费者也不得不被动地集中到电商平台消费;此外,疫情倒逼商业实体、线下品牌店开拓线上销售渠道——“直播带货”、“老板主播”、“外卖宅经济”……均成最火新零售,商家希望以此抵御部分未来可能发生的损失。
 
“直播带货”堪称2020最火爆、最流行的关键词
 
可见,2020年疫情的强催化,导致商业地产在短短不到半年的时间里的营商环境大变局,商业地产为应变新的市场环境变化而采取的“新玩法”,究竟能不能挽救人气和业绩恢复,仍有待市场观察。
 

“五星购物中心”评价体系望引领商业未来

 
 
 
 

 

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不破不立!
虽然疫情导致了市场恶化,甚至一度掩盖商业地产同质化竞争、空间与服务体验感弱以及电商平台强势崛起等由来已久的内忧外患,最重要的是——要看到疫情对商业地产行业大洗牌的促进作用,善于在危急时刻探索有效自救的方式方法。
 
虽然不能重回疫情前水平,但商业地产正在努力复苏
 
年初至今,商业地产抱团取暖的智力风暴从未如此密集,业界人士也几乎形成共识——决定商业地产下半场的一定是“价值服务能力”。这种“服务”早已不再局限于商家为顾客提供的“商品”、“售后”等简单的零售服务,它涵盖商业的方方面面,从空间硬件设计与体验、到商品、到售前售中售后全程的服务跟进、再到互联网或可以带来的便捷消费体验等等……
越是意识到“服务”的价值,越不能将“服务”简单地挂在嘴边,商业地产“服务价值”这种综合性、专业的评价体系也应该是有明确标准和指标的。
2019年,由中国房地产业协会商业文化旅游地产委员会编制,并经中国工程建设标准化协会审核通过的权威标准体系——《购物中心等级评价标准》正式对外发布。该标准由协会和业内数十名资深专家共同联手编写,耗时三年完成,全部四个评价维度一共涉及超过3000多条专业内容,来对购物中心的硬性和软性指标进行综合评价。
中国首批“五星购物中心”产生
《购物中心等级评价标准》注重评价购物中心的综合性能,对每一类别购物中心的综合性能评价分为“必达项指标”和“综合评价指标”两类,最终以评星级的形式对业内外直观彰显商业品牌的体验度和信任度。其中,分类评价指标为必达项。综合评价指标则包括规划设计评价、设备设施评价、运营与服务评价、消费体验评价四个分项。满分为1000分,超过850分评选出的优秀“五星购物中心”,也是真正代表着世界级水平的购物中心等级。
现在,已经有越来越多的购物中心从项目规划设计、硬件设施、运营管理和消费体验等维度进行自评与提升。截至2020年5月,包括三里屯太古里、朝阳大悦城、北京金融街购物中心、上海兴业太古汇、广州太古汇、成都万象城、深圳益田假日广场、杭州湖滨银泰in77、SM厦门综合体……等37家行业代表项目获得了“五星购物中心”殊荣。
部分“五星购物中心”获评项目代表合影
 
商业浪潮波谲云诡又璀璨激荡,每一座城市、每一座商业、每一位消费者或商业从业者的每一次坚持和亲历,都将成为一抹抹大浪淘沙强者胜的波澜壮阔。2020年,商业地产继续砥砺前行,新一期“五星购物中心”报名通道已经启动——点击下方链接报名,在《购物中心等级评价标准》之下发现更多中国美好商业!
 
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