来源 | 赢商网（ID：winshang）
作者 | 周彩云
图片来源 | 赢商网、摄图网
中国商业地产历经前几年的高速开发后，开始“刹车减速”！据赢商网不完全统计，2020年全国拟开业购物中心874个，合计商业体量约7923万平方米，数量、体量均为近四年最低。
2020年拟开业量对比2019年拟开业数据（982个，8622万平方米），数量、体量增速分别为-11%，-8.11%。
商业地产规模红利过后，逐渐回归理性。一方面是各城市购物中心逐渐饱和，另一方面，相关部门对城市商业的规划也更加理性。但前些年的高速开发，供应的大量商业体，加上一批亟待改造的老旧商业体，商业运营将成为行业下一步的重点课题。
2020年拟开业项目在区域分布上，依然是华东遥居榜首，313个项目，占比约36%，与其他区域拉开巨大差距。西南区、华南区、华中区齐头并进，不相上下。西北开业量偏弱，华北、东北开业量在七大区中保持低位。
从近四年拟开业数据看，华东在全国的占比有逐年下滑趋势，一方面受上海新项目开发量下降影响，另一方面，华东区多个二线城市项目量大幅缩减，如苏州、杭州、宁波、合肥、青岛等城市，开业量较2019年均“腰斩”。
华南区开业趋势则与华东相反，有小幅增长趋势，主要是大湾区下沉市场及其他四线、六线城市等项目量有所增加。
西南、华北开业量比较稳定，西北开业量变动较大，东北则呈现大幅下滑趋势。
2020年拟开业项目最多的TOP20城市看：
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成都、重庆并列排第一，各31个项目；
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上海、广州、深圳依次排第三、第四、第五位，北京与南京、武汉、佛山、宁波各15个并列第8位。
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值得注意的是，江苏徐州开业量高达16个，超过南京，江苏盐城开业量也进入TOP20城市。兰州以14个项目，一跃进入拟开业量TOP20城市。
从城市线级分布看，一二线城市项目合计占比46%，其中一线城市占比9%，二线城市占比36%，也是占比最大的城市线级。
三线及以下城市项目占比过半，合计占比达54%。由此看来，下沉城市已成为新增商业规模最庞大的市场。随着一二线城市商业的饱和，城镇化发展加速，商业下沉也将加速，未来下沉市场商业规模有望继续加大。
在体量分布上，各体量区间近年的占比基本上稳定不变。
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2020年拟开业项目仍以5-10万平方米（不含10万）的中小体量为主，占比达到40%； -
其次是10-20万（不含20万）平方米的中大型体量，占比34%； -
3-5万平方米（不含5万）的小体量占比21%； -
20万平方米及以上的大体量项目占比仅5%。
在城市外拓、城镇化发展的进程中，在未来很长一段时间内区域型购物中心将成为主流，5-10万平方米体量也是此类购物中心较为合理的体量区间。
此外，3-5万平方米的小体量项目主要是综合体商业部分或社区配套型商业，随着住宅项目的不断开发，也会稳定发展。
20万平方米以上大体量项目受限，因为土地成本及土地规划等多方面原因，将会控制在较低比例范围。
商业地产行业头部聚集效应愈加明显，连锁化发展加速，多家企业轻资产模式逐年成熟，加速推进连锁品牌项目。2020年拟开业项目中，开业量前10家企业共聚集了181个项目，占了全国开业数量的两成，且均为连锁产品线项目。
● 万达继续保持高速发展，每年40余个新开业万达广场，2019年拟开业项目45个，实际开业43个，2020年拟开业项目再创新高，达50个。
● 新城控股加速度，2019年开业项目21座吾悦广场，2020年拟开业38座吾悦广场，几乎翻倍。
● 此外，印力、龙湖、爱琴海、宝龙等2020年拟开业项目较2019年拟开业项目均有所增加。但，华润置地、大悦城、保利等三家央企/国企开发商开业速度均有不同程度放缓。
● 港资及外资企业方面，依然是不紧不慢，恒隆2020年仅武汉恒隆广场1个项目，新世界将开业2个项目，凯德将有2个项目。
● 值得注意的是，苏宁商业项目已经进入规模发展，2020年将开业项目达11座，包括苏宁易购广场、苏宁广场两大产品线项目。
● 世纪金源以轻资产模式快速布局下沉市场，2020年拟开业10座方圆荟系列项目。
● 深圳百货龙头天虹，近年也在加速布局购物中心，2020年计划开业5个天虹购物中心。
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知名开发商2020年拟开业项目数量 |
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企业 |
项目数量 |
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万达 |
50 |
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新城 |
38 |
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印力 |
15 |
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龙湖 |
14 |
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爱琴海商业 |
12 |
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苏宁 |
11 |
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绿地 |
10 |
|
世纪金源 |
10 |
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宝龙 |
10 |
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华润置地 |
7 |
以下为全国七大区域解读：
（注：表格仅展示部分重点城市项目名单）
华东区是七大区域开业量最大的，占比约36%。2020年，华东区七大省份共计拟开业项目313个，总体量2772万平方米。其中江苏将迎来91个项目开业，近千方体量，占全区域的近三成。往后依次是浙江，55个项目，山东43个、江西39个、安徽33个、福建28个，上海24个。
上海是华东开业项目数量最少的，24个项目，189万平方米，对比2019年上海拟开业项目数量36个，316万平方米，上海2020拟开业量有明显收缩。上海项目分散在13个行政区，仍以近郊、远郊区域为主，其中浦东新区（5个）、普陀区（4个）、静安区（3个）、青浦区（3个）有多个项目供应，其余各区各1个项目。
上海推荐关注项目：南翔印象城MEGA、北外滩来福士、大宁久光百货、天安千树、元祖梦世界、上海东渡蛙城、上海主场ESP电竞文化体验中心。
浙江55个项目，体量424万平方米，开业量居华东第二，以“小而美”项目居多，10万方以下的项目占比超80%。浙江开业量一半集中在宁波和杭州，分别为15个、13个。温州、绍兴各有6个项目，其余15个项目分部下沉市场的6个城市。值得注意的是，宝龙有6座宝龙广场2020年在浙江开业。
浙江推荐关注项目：杭州华润东站万象汇、龙湖杭州江东天街、宁波东部印象城、宁波万象汇。
江苏开业量91个，体量939万平方米，规模居华东第一。南京、盐城、徐州三座城市各有10个以上、超100万平方米体量即将开业。从城市线级分布看，三线城市项目最密集，共有58个项目，二线城市有28个，四线城市有3个。徐州、盐城开业量相当高，无锡、南通、淮安、常州等城市项目也集中开业。值得关注的是，新城控股在江苏布局了9座吾悦广场，6座在三线城市，万达则布局了5座万达广场，4座在三线城市。
江苏推荐关注项目：南京证大喜马拉雅、龙湖南京江北天街、南京新街口国际金融城、南京建邺吾悦广场、苏州高铁吾悦广场、江苏扬州弘阳广场。
安徽2020年拟开业项目数量33个，体量333万平方米，分布在10个城市，其中合肥10个，占了近三成，宿州、阜阳各5个，滁州4个。 安徽新开业项目逐渐向三四线城市下沉，2020年拟开业的项目中，包括滁州吾悦广场、阜阳爱琴海购物广场、阜阳奥园嘉年华广场、宿州苏宁广场、六安嘉地·方圆荟世纪金源购物中心等均分布在三四线城市。
安徽推荐关注项目：合肥爱琴海城市广场、合肥高新银泰城、滁州吾悦广场、宿州砀山万达广场。
山东2020年将有43个项目，355万平方米体量开业，但同比上年大幅下降，山东2019年初的拟开业项目为68个，682万平方米。山东拟开业项目主要集中在青岛，共8个项目，其余城市分布相对均匀，烟台、淄博各5个、济南4个。此外，潍坊、威海、泰安、聊城各有3个，枣庄、临沂、济宁、德州各2个，菏泽1个。
山东推荐关注项目：济南龙湖奥体天街、青岛爱琴海购物公园、青岛世茂52+、青岛首创奥特莱斯、青岛海尚海购物中心。
福建2020年拟开业项目28个，体量201万平方米，从城市分布看，福州依然是商业项目最聚集的城市，以8个项目位列第一，其中3个为存量改造项目（福州苏宁广场（A区）、长乐印象汇、东百运动生活城）。此外，厦门、泉州开业量并齐，各5个，莆田4个。除福、厦、泉、莆外，其余城市增量缓慢，且商业体量偏向中小型。
福建推荐关注项目：福州融侨外滩壹号、福州宜家家居商场、厦门砂之船奥特莱斯、泉州水头中骏·世界城、莆田仙游中骏世界城。
江西2020年拟开业项目39个，319万平方米，与2019年拟开业量几乎持平。江西拟开业项目有10个集中在省会城市南昌，其次是赣州7个，九江、吉安各6个。在其他下沉市场，如宜春、抚州各有4个项目，萍乡有2个项目。
江西推荐关注项目：南昌万寿宫历史文化商业街区、南昌新力时代广场、南昌江旅·都市方舟、吉安星光·PARK、九江喜盈门范城、赣州第五大道。
西南地区共139个项目，1279万平方米，数量、体量均位居第二。其中四川占了总体量的36%，45个项目，460万平方米。重庆、云南、贵州开业数量、体量都不相上下，西藏仅1个项目开业，8.9万平方米。
四川46个项目，分布在12个城市，其中成都独占31席，其余14个项目分布在11个城市，每个城市1-2个项目，相对分散。
四川推荐关注项目：成都印象城、成都万象城（二期）、成都华侨城欢乐汇、龙湖成都上城天街、龙湖时代天街（二期）、成都融创茂。
2020年重庆拟开业项目共有31个，合计商业体量256万平方米。对比2019年拟开业数据来看，无论从开业数量和总体量来看，均呈现放缓的趋势。从体量看，10万平方米以下体量是主流，共23个。
重庆推荐关注项目：龙湖重庆金沙天街、重庆星光68二期、融创精彩汇、重庆磁器口后街、重庆融创茂、重庆桥达·茂宸广场。
2020年云南省拟开业商业项目31个，商业总体量288万平方米。其中昆明开业项目13个，占总数量的13%，主要集中在地级市和各区县地区。地州方面，商业项目主要集中在昭通、楚雄、文山、曲靖、玉溪、蒙自、红河等地，共计18个项目。
昆明推荐关注项目：昆明北大资源·APM集美天街、昆明呈贡吾悦广场、昆明孔雀镇爱琴海购物公园、昆明安宁吾悦广场、昆明俊发春之眼、云南玉溪万达广场。
2020年贵州拟开业商业项目30个，商业总体量256万㎡。在分布上，三分之一集中在省会城市贵阳，三分之二分布在下沉市场。值得注意的是，遵义拟开业项目9个，直追省会。此外，毕节、六盘水、黔东南、黔南、铜仁等地区也将有新项目亮相。
近年，印力、益田、奥园、世纪金源、新城等房企加速布局贵州市场，世纪金源、奥园主要深耕下沉市场。
推荐关注项目：贵阳益田假日世界、贵阳花果园海豚广场、贵阳溪山里购物中心、贵阳清镇吾悦广场。
位处我国边疆地区的西藏，商业发展还相对落后，大型商业项目相对缺乏。2020年仅拉萨万达广场将开业，商业体量8.9万平方米。
华南区2020年拟开业项目133个，体量1164万平方米，排大区第三位。其中广东省占比超过8成，共108个项目，广西22个，海南仅3个。
广东108个项目分布在18个城市，大湾区9个城市是重点，聚集了92个项目。其中两个一线城市拟开业项目数量在20个以上，广州22个，深圳20个，佛山、东莞均在10个以上，分别为15个，11个。惠州、中山、珠海三个项目数量在5个以上，肇庆、江门各2个。其余9个城市各自开业数量在1-3个之间。
广州2020年将要开业的项目，大部分集中在番禺、黄埔、白云区、花都、增城等城郊区域，老城区荔湾、越秀分别有2个、1个项目。天河区、海珠区没有新项目。
广州推荐关注项目：越秀星寰国际商业中心、荔湾悦汇城、太和金铂天地、番禺天河城、 黄埔万达广场、增城凯达尔印象城。
深圳2020拟开业项目主要集中在新区，人口大区宝安和龙岗共有8个项目，深圳最发达的南山区有6个项目；老城区罗湖开业项目较少，仅2个，福田、龙华、光明、坪山各一个，大鹏和盐田暂无项目入市。
深圳推荐关注项目：海上世界·汇港购物中心（二期）、西丽宝能环球汇、科技城佳纷广场、深圳日子里、宝安福城万达广场、红山6979、深圳大中华·HUA广场。
广东其它城市推荐关注项目：佛山王府井购物中心、佛山月星环球港、佛山东平保利广场、中山天奕星河COCO City、惠州印象城、珠海Ola Lotus·莲地、珠海金湾华发商都中心、东莞鼎峰花漫城。
广西2020年拟开业项目22个，体量205万平方米，与2019年拟开业数量相当。从城市分布看，共分布在8个城市，省会南宁与六线城市贵港开业量齐平，各有5个项目，玉林、北海各3个，桂林、贺州各2个，柳州、崇左各1个。值得注意的是，广西拟开业项目中包括了3个万达广场、2个吾悦广场、2座爱琴海购物公园等连锁购物中心项目。
广西推荐关注项目：南宁五象航洋城购物中心、桂林临桂万达广场、北海吾悦广场、柳州三胞广场。
海南2020年仅3个项目拟开业，合计体量33.7万平方，分别是三亚天悦城、三亚亿恒购物广场、海南东方万达广场。
华中区2020年拟开业项目123个，总商业体量1211万平方米，数量排大区第四，仅比华南区少10个，但体量却略微超越华南区50万平方米。华中区三大省份开业项目数量不相上下，河南是项目最多的省份，共44个，湖北40个，湖南39个。华中区项目分布整体下沉趋势明显。
湖北2020年拟开业项目40个，总商业体量434万平方米，分布14个城市。其中武汉15个，占比超过三成，襄阳6个，是下沉市场开业量最大的城市，此外，咸宁、孝感、恩施、十堰、鄂州、黄石等城市均有2个以上项目。下沉市场商业规模庞大，新城吾悦广场2020年将带来襄阳吾悦广场、荆州吾悦广场、随州吾悦广场、孝感吾悦广场四个项目开业。武汉则将开业两座重磅项目：武汉K11购物艺术中心、武汉恒隆广场。
湖北推荐关注项目：武汉K11购物艺术中心、武汉恒隆广场、龙湖武汉江宸天街、武汉G2Mall、武汉麦德龙环球中心。
湖南2020年拟开业项目39个，总商业体量377万平方米，分布全省11个城市，其中长沙10个，衡阳7个，永州5个，是开业量较为集中的三大城市。此外，常德、邵阳、株洲、湘西、怀化、郴州均有2个以上项目。
湖南推荐关注项目：龙湖长沙洋湖天街、宁乡星河COCO City、长沙宜家荟聚购物中心、衡阳弘阳广场、步步高·邵阳新天地
河南44个项目，体量399万平方米。分布在13个城市，市场下沉较为迅速。其中郑州13个，洛阳、周口、信阳、南阳、驻马店均有3个以上项目将开业，此外还有7个下沉城市有新项目。
河南推荐关注项目：郑州高新万达广场、郑州惠济吾悦广场、郑州新田360广场花园路店、郑州金水锦艺城购物中心、商丘爱琴海购物公园。
西北区2020年拟开业项目89个，786万平方米。排在大区第五位，不过对比2019年拟开业量（49个，492万平方米），数量翻倍增长，体量增长近60%。其中，陕西大幅增加了10个项目，甘肃、青海、新疆、宁夏均以翻倍增长。
陕西2020年拟开业项目38个，体量335万平方米，较2019年大幅增长。近半项目集中在西安，另外宝鸡有6个项目，咸阳4个、渭南3个项目，安康、延安、汉中各2个，铜川1个。
陕西推荐关注项目：西安立丰城市生活广场、西安万象广场、西安皇庭广场、西安沣西吾悦广场、宝鸡鑫苑大都汇、渭南韩城爱琴海购物公园。
甘肃2020年拟开业项目27个，209万平方米，数量、体量均是2019年拟开业量的2倍有余。甘肃拟开项目基本上为本土开发商开发，项目过半在兰州，共14个。其余项目分散下沉趋势明显，陇南、庆阳、天水、张掖各有2个项目，定西、金昌、武威、临夏、平凉各有1个项目。
甘肃推荐关注项目：兰州新悦汇购物中心、兰州兰石豪布斯卡商业街、兰州国芳G99、兰州中海环宇城、兰州朋克汇。
青海2020年拟开业项目10个，77万平方米，同是2019年拟开业量的2倍多。青海项目主要集中在西宁区，共9个，另外一个在海东地区。
青海推荐关注项目：西宁城东吾悦广场、西宁王府井大象城旗舰店、西宁庄和奥特莱斯。
新疆2020年拟开业项目9个，总商业体量128万平方米，乌木鲁齐4个，克拉玛依2个，阿克苏、哈密、五家渠各1个。新疆多个大体量项目，超20万平方米的共4个。
新疆推荐关注项目：乌鲁木齐天晟生活广场、乌鲁木齐德港万达广场、克拉玛依领先购物中心。
宁夏2020年拟开业项目5个，总体量38万平方米。银川3个，石嘴山、吴忠各1个。
宁夏推荐关注项目：银川兴庆万达广场、银川新百东门购物广场。
华北区2020年拟开业项目合计67个，总商业体量629万平方米。与2019年拟开业量相比，数量略减几个，体量缩减近70万平方米。从分布看，河北开业项目最多，共19个，占比28.3%，北京15个项目，占比22.3%，此外，山西、天津各有13个，12个，内蒙8个。
一线城市北京，2020年拟开业15个项目，体量161万平方米，对比2019年拟开业量未有明显增减。北京拟开业项目主要集中在朝阳区，共7个，通州区4个，其余的大兴、房山、丰台、延庆各1个。可见北京中心城区商业逐渐饱和，商业进一步向郊区发展。
北京推荐关注项目：丰台首创龙湖北京丽泽天街、北京大悦春风里（大兴）、房山龙湖首开北京熙悦天街、东坝万达广场、北京中弘广场。
河北2020年拟开业项目19个，保定5个、石家庄4个，廊坊3个，沧州、邯郸各有2个项目，唐山、衡水、邢台各有1个项目。河北省各地级市仍呈现发展参差不齐的趋势，省会石家庄商业发展速度依旧领先。
河北推荐关注项目：石家庄辛集天润广场、燕郊弘阳广场、保定定州万达广场、唐山吾悦广场、邯郸万达广场。
山西2020年拟开业项目13个，总体量102万平方米。主要集中在太原，共有8个项目，运城有2个，此外，大同、晋中、长治各1个项目。山西项目总体仍以本土开发商为主，商业发展相对落后。
山西推荐关注项目：太原印象城，太原苏宁广场、大同中央公园购物广场、晋中伊甸城。
天津2020年拟开业项目12个，总商业体量93万平方米，主要集中在新区，其中武清区5个，滨海新区2个，其余北辰区、东丽区、西青区、蓟州区、河北区五区各1个。
天津推荐关注项目：天津K11 Select、天津生态城爱琴海购物公园、武清万达广场。
内蒙古2020年拟开业项目8个，总体量80万方，较2019年拟开业数量翻倍，体量亦增加了24万平方米。其中，呼和浩特、包头各有2个项目，巴彦淖尔、鄂尔多斯、通辽、乌海各1个项目，从单个城市开业量看，较为稳定，同时，更多下沉城市开始迎来大型购物中心。
另一方面，凯德、万达、新城等外地知名开发商已经着手布局内蒙古市场，2020年均有新项目将开业，新城将开业两座吾悦广场。
内蒙古推荐关注项目：呼和浩特凯德广场·诺和木勒、包头东河吾悦广场、包头昆区吾悦广场、内蒙古通辽市维多利摩尔城。
东北是七大区开业量最少的区域。2020年，东北区拟开业项目仅10个，总体量82万平方米。东北三省中，辽宁拟开业项目最多，其中沈阳3个，大连2个，抚顺1个。此外吉林长春共3个项目，黑龙江哈尔滨1个项目。
东北项目有3个苏宁旗下商业，分别是：沈阳苏家屯苏宁易购广场、沈阳苏宁广场、抚顺苏宁易购广场。
东北推荐关注项目：沈阳长白万象汇、长春北湖吾悦广场。
说明： 1、统计对象为全国范围内，商业建筑面积≥3万平方米的集中型零售物业； 2、数据来源赢商网大数据中心及网络公开数据，难免有疏漏，仅供参考。如有出入，欢迎指正！电话：020-37128209
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