优质新开业购物中心TOP100
参评项目界定：全国2014-2016年开业且商业面积5万㎡及以上的购物中心
测评依据：根据购物中心消费人流到达指数，已进驻指标性品牌实力指数，购物中心所在城市商业能级，以及开发商综合实力、体量、租金、坪效、营业额等，并结合购物中心在赢商网数据库的2016年度浏览量、互联网热词搜索量等进行综合测评
数据采集时间：2016年1月1日-12月15日
报告撰写： 张斌、李画
从2014-2016新开业购物中心TOP100看商业发展新趋势：
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TOP100中，华北、华东、西南项目上榜率领先，是品牌商关注重点区域；华南、华中相对招商压力将更加明显；
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一线城市项目依然是品牌竞相角逐的主战场，受关注度居高不下；二线城市近年购物中心增量明显，在消费需求升级和创新上紧追一线城市脚步，受关注度不错；
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凯德、龙湖、万科、永旺、瑞安这5家企业的项目受关注度较高，期内上榜的购物中心占其已开业的一半或以上；
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在主城区商圈内，体量越大的购物中心因其差异化运营空间较大，对品牌商吸引力也越大；在非主城区商圈内，品牌商对15-20万㎡的购物中心的进驻意向更强；
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从品牌商关注的上榜购物中心业态配比来看，尽管体验式商业风盛行，零售业态仍然是购物中心良性运营的关键因素，零售：餐饮：其它体验业态比例为5：3：2是目前比较适合市场和自身经营的黄金比例。一味加大餐饮来提高体验业态的比例，效果反而适得其反。
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尽管市场同质化严重，从上榜与非上榜购物中心高频品牌占比对比来看，项目体内仍需40%左右的高频品牌来作为人流磁石，同时也证明购物中心的运营实力，提高知名度；而在新兴品牌的引入比例上，虽然目前整体占比处于较低水平线，但每年都呈明显上升状态。
01 区域分析
❶ 华北、华东、西南项目上榜率领先，是品牌商关注重点区域；华南、华中等区域招商竞争压力愈加明显。
注：没显示的区域为所在地暂无上榜项目，上榜率=各类上榜购物中心数量/各类总样本购物中心数量
研究样本说明：随机抽取全国一二三四线城市共414个2014-2016年开业的，商业面积5万平米及以上的已开业购物中心（下同）
分析：华东、华南购物中心数量基数决定了其领军品牌商总体关注热度，另一方面从整体和上榜购物中心占比对比看，购物中心招商竞争也相当激烈；
二线区域中，对比西南区域和新崛起的华中区域，西南区域近年来入市购物中心数量不比大兴大建的华中，借着浓厚的地域文化和旅游业的契机开创商业地产新格局，西南区域对品牌商的整体吸引力优于华中。
华中购物中心的快速递增也导致其招商竞争压力日后愈加明显；华北区域新进购物中心数量少，但因集中在北京，单个城市的优质资源使其上榜率远高于其它区域。
❷ 一线城市是品牌进驻红海，品牌视实力和拓展战略进驻；二线城市优质购物中心不断涌现，占据一席之地，应着重关注；三四线城市是品牌进驻蓝海，新兴品牌可谨慎进驻。
注：没显示的区域为所在地暂无上榜项目，上榜率=各类上榜购物中心数量/各类总样本购物中心数量
分析：虽说一线城市租金较高，发展空间有限，但依然是品牌竞相角逐的战场，受关注度居高不下。
二线城市近年购物中心如雨后春笋般增量，但由于当地消费水平和服务创新形式紧跟一线城市的脚步，也交出甚为满意的成绩单。
品牌对三四线城市的关注不及开发商的期望高，进驻仍较谨慎，一方面来自对当地消费能力的顾虑，另一方面三四线城市购物中心更多还停留在售卖产品的层面上，而不是售卖服务，品牌商单纯售卖产品又难以与网购竞争，对新开业的购物中心信心有限。引进新兴品牌对购物中心和品牌商是双方差异化竞争的机遇。
02 开发商分析
❶ 品牌商更注重企业的品牌实力，更强的产品营造能力，以及更精细的运营管理能力。
注：根据2014-2016年购物中心开业量排名前10的企业做统计，以上企业在期内均开业4家购物中心以上（含）
分析：在2014-2016年已开业购物中心中，开业量最大的前10名企业以凯德、龙湖、万科、永旺、瑞安这5家企业受关注度较高，期内上榜的购物中心占其已开业的一半或以上；
品牌商最关注：
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一是外资企业开发的项目，外资企业精细专业的开发运营水平保证了项目的经营前景；
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二是龙头住宅开发商转型商业的项目，可以看出企业长期积累的品牌效应对业内的影响是持久和长远的，同时原本住宅开发商储备的成熟社群背后带来了巨大的产业链商业价值作用。
万达作为中国霸主，在2014-2016年期间也是开业量最大的企业，但走量的同时仍需在运营精细化模式上再多作努力。
值得一提的是，万达项目中，以华南区的万达广场上榜3席居多，除了注重主题形式和配备大面积的儿童业态，这与选址区位优势也有很大关系。
典型案例
看万科如何在走量拓展的同时，更“走心”，围绕社群和生活，打造社区生活购物中心。
样本内共9间万科旗下购物中心，占样本总量的2.2%，样本期内开业量排名第三，其中上榜占5间，上榜率达56%。
选择差异化且被验证受欢迎的品牌
引入超过10个以上首次登陆上海的品牌、多家旗舰型品牌；首创国内室内无限运动馆，集合攀岩、击剑、拳击、篮球等运动，配置环绕S级轮滑轨道、室内“3对3”标准篮球场；引进儿童运动馆、儿童博物馆、儿童艺术中心、儿童画室等创新业态，以纵向布局进行差异化分布。
优选品类丰富的集合店，深度细分客户需求
引入【高线花园市集】，占地1700㎡，共分割为28个小店包含花艺、多肉、盆器、家居、DIY、餐饮等业态混搭。
加大体验式消费业态比例
餐饮、儿童亲子、休闲娱乐等体验式消费业态占比高于46%，提高社区人群生活社交档次。
注重人性化细节服务
关注服务的问询站、老公寄存室、母婴室，专为儿童设计28个儿童卫生间，儿童专用台盆、儿童坐便器、放置婴儿座椅的母子卫生间等，无一不体现商场的用心。
充满艺术气息的设计情怀
内装风格标新立异：树屋、波浪式退台、廊桥、彩虹楼梯等流线型设计增加动感，树屋设计增加区域性与方向感，一区一色，创意十足。
03 项目属性分析
❶ 主城区商圈购物中心体量越大越受品牌商欢迎，而在非主城区商圈，品牌商对于进驻体量适中的购物中心意愿更强烈。
注：本次三四线城市暂无非主城区商圈购物中心上榜
分析：在主城区商圈内，从上榜率可以看出，购物中心运营情况整体良好，在此前提下体量越大更有差异化布局的空间，购物中心对品牌商吸引力也越大；
在非主城区商圈内，从样本数据看，过大和过小的购物中心整体运营情况均不容乐观，品牌商关注度也较低，边缘商圈体量适中的购物中心运营前景更有保障。
❷ 清晰的产品定位、成熟的标准化运作模式、成功的样本效应等特点令产品线购物中心成为品牌商进驻的首选。
分析：产品线的购物中心更受品牌商青睐，上榜的购物中心超一半为产品线购物中心，而市场上仅不足四成的产品线购物中心供品牌商进驻，未来仍是产品线购物中心主导的现象。
尤其三四线城市，对于品牌认知度薄弱的消费者，资金链充足及复制成功项目运营模式的产品线购物中心才能带来较强的市场信心。
❸ 精准的选址策略，成功的复制模式，区域的差异化创新，更能保证产品线复制后的高稳性。
注：根据2014-2016年购物中心开业量排名前10的产品线做统计，以上产品线在期内均开业3家购物中心以上（含）
分析：在样本中数量占比前三的产品线项目整体上榜率普遍较低，说明任何产品线复制数量达到一定程度，全部项目均保持高水准运营是现实难题，在产品线开疆辟土的背后，不同项目在各区域本地化、资源调配等问题都需要不断探索解决。
典型案例
爱琴海购物公园：时代推动创新力，更需要快速自我迭代来实现消费升级。
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爱琴海购物公园定位都市假日中心，打造度假场景式商业空间，设计运用自然光与室内光源的交互搭配，最大程度还原了户外公园的阳光环境和地中海风格。
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部分场内还有飞天电梯，完全突破了“立体”购物中心的空间限制。除了全业态的配比，运营团队还在场内增设大量互动环节来增加区域内的热度等全营销创新方式，从而保证每一个区域内商户的客流水平。
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运营团队对爱琴海产品线的不懈创新，为处在消费升级变革中的消费者提供包含产品、生活方式在内的商业生态，这就是爱琴海购物公园开一个火一个的主要原因。
首次进津的亮点品牌占全场品牌18%，首次进入天津东部的品牌则占到50%。同时拥有2万㎡的巨量餐饮，15000㎡儿童主题业态和天津首座屋顶空中婚庆公园。
引进众多目前业界很火的业态,如全国首创的屋顶马术俱乐部【传骑马术】，国内首家青少年航空主题体验馆【飞翔家】等国内领先的创新业态。
项目打造一站式儿童体验空间，最具话题性的一站式婚恋广场，重庆首家深夜商场。
引入一定量福建本地的品牌，提升项目在福州本地的影响力；2万㎡的餐饮面积，引进近50家国内知名餐饮品牌；打造一站式儿童体验空间。
❹ 目前零售、餐饮及其它体验业态之间比较适合市场运营的黄金比例为5：3：2，打造体验式商业切勿一味采取“体验不够，餐饮来凑”之类的招商策略。
注：体验式业态包括餐饮、儿童亲子、休闲娱乐、服务业态（下同）
分析：非上榜购物中心整体体验式业态占比过重，不少购物中心将零售占比下降到30%～40%，而体验占比甚至提升至60%以上，尤其加大餐饮业态比例。
从品牌商关注的上榜购物中心业态配比来看，尽管体验式商业风盛行，零售业态仍然是购物中心良性运营的关键因素，零售：餐饮：其它体验业态比例为5：3：2目前看来是比较适合市场和自身经营的黄金比例。一味加大餐饮来提高体验业态的比例，效果反而适得其反。
❺ 从上榜购物中心来看，主城区商圈体验式业态与零售业态比约4：6，而非主城区商圈约6：4的比例更有普适性。
分析：不同商圈位置对体验式业态有不同需求，根据商圈情况合理配置，平衡投入与收益。
典型案例
体验式消费带来的人气是现代购物消费的重要支撑，体验式商业的经营水平标志着一座购物中心的吸引力。
加大体验业态比例，品牌业态规划亮点突出
其中零售占比57%，餐饮占比38%，娱乐/服务占比5%。从崂山首店到全国首店，品牌差异总数达到141个，占比超过70%。从B1到L4层，每个楼层均分布精品美食。中国百盛首家女性主题百货和首家精品超市为顾客带来精致生活的理念。
建筑设计营造体验感，将当地文化与商业融为一体
紧临石老人海水浴场、国际啤酒节风景区，结合青岛啤酒文化，在建筑和室内设计上融入“啤酒”节庆元素。以零售为主的主动线和餐饮娱乐酒吧街为辅的次动线在每层相互拉动，顾客可以享受到美食与购物“混搭”的独特体验。
屋顶别开生面的休闲体验
将顶层打造为绿水碧林、古朴优雅的屋顶空中花园，内设岛城首个屋顶热带雨林馆、屋顶笼式足球、城市农场、儿童户外互动区、生态VIP会客厅和啤酒博物馆等几大特色区域，共同组合成一座面朝大海的精致享乐风潮体验场，将巨大人流带动向上。
巧妙利用“边缘”空间打造场景体验，为体验再加码
热带水族馆、爬行动物馆、会唱歌的墙、激光琴、生态绿植墙、童话故事墙、乐高互动墙、体感互动拍照机等互动体验项目将体验发挥极致。
❻ 购物中心仍需40%左右拓展成熟的品牌带动人流，保证一定的承租能力；新开业的购物中心逐年提高新兴品牌比例来保证差异化。
注：此处高频品牌指样本购物中心所在区域开店3家及以上的品牌；新兴品牌为2013-2016年创立的品牌（下同）
分析：高频品牌也说明了品牌的拓展力相对成熟，尽管市场同质化严重，从上榜与非上榜购物中心高频品牌占比对比来看，项目体内仍需40%左右的高频品牌来作为人流磁石，同时也证明购物中心的运营实力，提高知名度。
从上榜与非上榜的购物中心新兴品牌占比对比来看，两者比例相当，新兴品牌引入的比例暂时不是品牌商入场考虑的主要因素。
在新兴品牌的引入比例上，目前整体还处于较低的水平线，但每年比例都在上升状态。
❼ 超市未来仍将是购物中心主力店的选择之一，但精品超市将逐渐取代大卖场，百货出现明显淡出购物中心的迹象。
分析：目前超一半新开业的购物中心依然将超市作为主力店，但传统超市屡现关店潮，消费升级推动精品超市具有更大的客流吸引力，大部分优质购物中心更利用精品超市作为差异化竞争的出路之一。
上榜购物中心去百货的现象相对更为明显，品牌商更关注主力店转型成功的购物中心，运动馆、书店、儿童主题乐园、品牌集合店、零售概念店、体验馆等已逐渐成为优质购物中心用以取代百货的主力店业态。
❽ 购物中心业态、空间创新所带来的高趣味性，更有利于制造热门话题，带来人流效应。
总结：从2014-2016新开业购物中心TOP100看商业发展新趋势
❶ 从购物中心所在区域/城市来看
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TOP100中，华北、华东、西南项目上榜率领先，是品牌商关注重点区域；华南、华中等区域招商竞争压力愈加明显，应重新整合资源，对库存产品进行二次结构调整，对计划拓展尤其首次拓展华南、华中地区的品牌商应紧握良机；
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品牌商计划拓展一线城市需结合自身实力，二线城市可积极拓展，三四线城市需结合当地需求，但新兴品牌可谨慎进驻。
❷ 从购物中心所属开发商来看
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开发商此前的开发实力保证了购物中心的前景，品牌效应持久。同时其运营管理、产品营造能力都影响着品牌商的选择。
❸ 从购物中心的产品属性来看
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在购买力较强的主城区商圈，体量大的购物中心越有利于差异化空间分布，更受品牌商欢迎。而在非主城区商圈内，品牌商更偏向保守选择体量适中的购物中心；
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品牌商争相进驻的明星产品线更注重选址策略、清晰定位、复制样本、运作模式，以及差异化的创新方式；
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目前零售、餐饮及其它体验业态之间比较适合市场运营的黄金比例为5：3：2，但不同商圈位置对体验式业态又有不同需求，应根据商圈情况合理配置；不考虑合理的体验业态与空间融合，一味提高餐饮比例来增强体验感的购物中心，不一定能拉动人气；
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尽管购物中心里的新兴品牌比例逐年上升，但仍需不少于四成拓展成熟的品牌来保证租金收入，保障购物中心的运营期望；
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超市未来仍将是购物中心主力店的选择之一，但精品超市将逐渐取代大卖场，百货出现明显淡出购物中心的迹象。上榜购物中心去百货的现象相对更为明显，品牌商更关注主力店转型成功的购物中心，运动馆、书店、儿童主题乐园、品牌集合店、零售概念店、体验馆等已逐渐成为优质购物中心用以取代百货的主力店业态。
数据支持：张斌、邓孟蝶、吴菊、黄碧霞、李瑞冰、黄丹芝、颜海姗
榜单测评：黄静、谢飞、李丹霞
报告撰写：张斌、李画
榜单统筹：黄静
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