据世邦魏理仕统计，2019年上半年，包括北京、上海、深圳、广州、杭州、武汉、成都在内的七大核心城市新增优质写字楼供应量约达270.9万㎡，其中不乏高空置率的项目。这些项目通常有这样的特点：地处新区、配套设施不健全、产业资源相对分散。

而与之相对的，地处城市核心区域、品质较高、产业上下游聚集、氛围成熟的优质写字楼项目，则因受金融、高新科技、服务业等相对稳定的甲级写字楼客群青睐，出租率保持稳定，且租金依旧呈平稳甚至上升态势。写字楼市场已呈现出两极分化趋势，差距或将进一步拉大。

毋庸置疑，商办行业正处在“优胜劣汰”的关键时期，挑战与机遇相生共存。

这就对商办开发运营企业提出了更高的要求——只有站在更高的维度上为企业赋能，才能赋予办公场景新的价值增长点。

就在这样一个群雄混战的时代，位于城市中心核心地段的杭州坤和中心——浙江省首个获得美国LEED金奖认证的纯租赁商办项目，仍以城市同级别项目租金第一梯队、长年保持95%及以上高出租率、续约率近90%的傲人姿态稳坐杭州市商办标杆地位。而这组亮眼数字的背后，不仅是坤和中心对于城市发展、商办行业的深刻解读与前瞻洞察，更源于其硬件优势和软性运营优势的多重叠加“法则”。

自古以来，江河沿岸一直是城市之间沟通往来的要塞，或许正因如此，杭州城市中顶级的商务地标也临河而生。

拥有京杭大运河和西湖两大世界非物质文化遗产的武林商圈，和与之毗邻的黄龙、庆春商圈以及沿江的钱江新城四大核心商圈，构成了杭州甲级写字楼的商业版图框架，并持续保持着强劲的市场吸纳量。

在租金表现和主流需求方面，杭州甲级写字楼市场主要沿着城市纵贯线，如环城北路为中心，向外呈辐射递减的趋势。综合仲量联行和戴德梁行2018年公布的数据，杭州写字楼市场租金以武林商圈为制高点，最高达到9元/㎡/天，这也与杭州甲级写字楼客户群体的主流需求呈正相关。

这也就不难理解去年恒隆与九龙仓、城投阿里、银泰、华润新鸿基、新世界等房企展开厮杀，最终以107亿夺百井坊巷商地入局武林的野心。

作为以“Location”为黄金选址策略的地产行业，核心资产争夺战从未停止。而对于城市“核心”价值的洞察和挖掘，坤和中心可以说是杭州商办市场的先导，或者说，是坤和中心引领了武林这个“黄金地段”的核心价值。

杭州坤和中心地处武林核心地带，以127米的高度盘踞武林CBD之巅，蝶形侧翼的设计让景观面扩展至75%，坐拥西湖、京杭大运河两大世界级景观，拥有立体高效的枢纽网络，多条城市主干道、轨道交通、快速公交、水上巴士等出行方式为日常通勤提供了便捷多元的保障。同时，项目与包含机场、火车站在内的城市转运枢纽建立起高效链接，为企业的商务出行及合作提供“效能”优势加持。

项目周边商业配套完善且呈多元趋势，1.5公里范围内汇集了杭州大厦、嘉里中心、国大城市广场和武林银泰等城市商业综合体。值得一提的是，杭州坤和中心项目的空中连廊以及地下通道可以任意穿梭杭州大厦购物城，实现了商务场景与商业场景的无缝切换，全方位满足了现代职场人的商业诉求。

除此之外，杭州坤和中心最富有话题性的特征当属其“独具匠心”的设计理念。作为浙江省首个获得“LEED”金奖认证的封面项目，杭州坤和中心由在欧洲乃至世界享有盛誉的德国GMP建筑师事务所倾力打造，其曾经操刀设计意大利利米尼博览中心、柏林中央火车站、深圳会展中心等国际知名地标。项目立面简洁而富有冲击力，完美诠释了德国“理性”的创造精神。

更绝妙的是，设计师以“送给杭州的皇冠”为灵感，以独特的“V”型顶部造型铸就了杭州的“天际符号”，为城市“加冕”。

核心地段，景观，设计理念、运营理念共同构成了杭州坤和中心无与伦比的核心资产价值，引领区域实现“黄金”价值的提升。毋庸置疑，25万方的杭州中心和杭州首个恒隆广场West Lake 66等项目的投入使用，也将让武林这个“黄金”商圈变得越来越有看头。

就目前的商办形势而言，去化仍是行业面临的一大难题，虽然一些项目断臂求存，采用“以价换量”策略，但管理费用仍只涨不跌。在项目价值愈加难能可贵的大环境下，投入更多的资金用于日常运营管理，是实现资产保值、增值的明智之举。随着市场竞争加剧，提升项目管理品质的“重运营”策略是助力办公楼宇脱颖而出的一大利器。

过去十年里，随着城市化进程的加快，大量企业、资金和人才的涌入，产业更新换代升级加速，自持纯租赁物业更能够满足国际化企业或对品质有较高要求的企业的需求。一方面，其产权的完整性，成为了写字楼统一经营管理与维护的有力保障。另一方面，高品质的管理与服务不仅为入驻企业提供了优质的办公体验，更有效地控制了进驻企业的业态和品质。特别是位于城市核心地段、周边配套醇熟的甲级及以上标准写字楼，很多头部企业及商务精英更愿意聚集于此。

这或许也是杭州坤和中心长年保持95%及以上高出租率的原因之一。

回溯2009年杭州商办市场，出售型物业占比居高。尽管面临资金回收周期拉长、后期运营成本高企等因素，杭州坤和中心还是在产品定位时期就已定下了“纯租赁物业”的运营思路，坚持以“服务优先”的原则面对每一个入驻的企业。

事实上，在那个将投资回报率作为单一聚焦点、重资产轻运营的时代，杭州坤和中心不仅为企业提供了“纯租赁”模式下的品质保障，更前瞻性地提出了“国际商务办公服务体系”系统服务理念。

基于长远国际化办公需求，杭州坤和中心量身定制的“国际商务办公服务体系”包含租务服务、物业服务、商务服务、政府窗口等各项服务内容，贯穿企业从租赁洽谈、进场装修至日常办公的全过程。在此期间，项目还邀请到DTZ（戴德梁行）和JLL（仲量联行）两大重量级团队担纲项目的前期顾问和后期物管，助力整个专业服务体系的完善。

在楼宇文化建设方面，杭州坤和中心为客户了提供具有特色且充满人文关怀的服务体验，举办春令运动会、图书换绿植、迎新庆典、新年亮灯工程等年度活动以及不定期举办午间沙龙、爱心捐赠、白领义诊等面向企业及员工的各类活动。同时，还引进了英语交流俱乐部和头马演讲俱乐部，打造多元化商务场景，为商务精英们提供了全维度立体化服务。

除了不断升级的优质软性服务之外，杭州坤和中心也对商办硬件配套设施的打造提出了更高的标准，“焕新”成为了项目运营团队永恒的主题。

从“第一时间”的客户报修流程、定期进行客户满意度约访、到智能楼宇系统与入户大堂的优化更新，再到楼宇泛光照明的焕新，追求卓越的决心和无处不服务的理念体现在了坤和中心运营的每一个细节之处。

同时，租赁空间还可以进行灵活分隔，随着企业的发展，实现不同时期的扩租需求，实现办公空间效能利用最大化。

值得一提的是，除了杭州大厦购物城及商圈配套，项目内部还引入蔡嘉法式甜品，并在B1打造了一个1900㎡的FOOD HALL，引进了丰富多样的餐饮品类供白领们选择，这种操作在寸土寸金的核心地段甲级写字楼里可谓是大手笔，同时，这也从侧面体现出项目的服务精神以及客户优先的准则。

“服务优先”的“初心”与“细心”、对新鲜事物不断探索的“虚心”、持续焕新的“精心”，不仅让杭州坤和中心与入驻企业“将心比心”，更化为了与企业之间牢固的情感纽带。据项目官方数据显示，项目运营至今，两轮以上租期的租户面积超过总面积的三分之一。

与此同时，这种走在“风口”之前的市场洞察力和前瞻性更引领了杭州写字楼市场新一轮的转型和升级，城市地标的“龙头”效应也间接让项目本身和整个区域实现了“核心”资产的“溢价”。

自2016年G20峰会以来，杭州城市能级迅速提升，据第一太平戴维斯年度旗舰报告《影响力》显示，杭州的发展令人叹为观止。20年间，预计城市韧性排名将攀升25位，表明杭州在面对房地产市场颠覆力量时，能够承受考验、顺应潮流且加以善用。

越来越多的企业开始关注并选择落子杭州，作为杭州最有价值、最匹配品牌的“核心”地段也成为各大龙头企业的必争之地。

杭州坤和中心也因其“核心”价值而备受青睐，这与其始终坚持高端品质路线不无关系。

作为杭州国际5A甲级写字楼，杭州坤和中心吸引了一大批以金融为代表的国际化服务型企业，这也为延续至今的区域三产头部的聚集效应打下了坚实的基础。时至今日，杭州坤和中心的租户产业结构仍以金融（银行、信托、保险等）、服务、医药、地产等第三产业客户为主，代表企业包括渣打银行（Standard Chartered Bank）、IDG资本、真意保险（GENERALI)、招商信诺（Cigna&CMB）、辉瑞制药（Pfizer）、施维雅制药(Servier）、卫材制药（Eisai）等行业龙头。

城市间的竞争归根结底还是产业之间的竞争，一个优质的产业结构，对于人才吸引以及提升城市竞争力起着重要的作用，正如阿里之于杭州的电子商务产业链聚集。除进一步提升自身及周边区域的商务氛围，杭州坤和中心还以其精准的预判视角突破资源环境要素制约，以其自身的产业优势推动了资源的上下游“头部”聚集效应，培育了区域主体产业的创新良性发展。

优化产业结构，引领区域发展方向，紧随城市发展脉络，商业地产的“核心”价值体现，无外乎此。

核心区位、前瞻性定位、全维度精细化运营，这是杭州坤和中心成为杭州“封面”，树立行业标杆的底气所在，这同时也为商办行业的发展提供了更加“优质”的思路。

随着中国经济结构调整的进一步推进，第三产业逐渐成为经济增长的主引擎，杭州作为长三角南翼中心城市，在推动长三角一体化高质量发展上扮演着举足轻重的角色。杭州甲级办公楼市场的需求也将继续受益于城市创新活力的扩张需求，许多企业计划在未来增员，长期看来，在写字楼办公市场上也具备较强的规模扩张意愿。

面对更趋复杂多变的市场环境，这部分企业或将在原有布点的城市继续扩租或新设发展区域增租，由此，将为写字楼市场带来新的发展契机。