网传新城控股曾拟拿下的项目终止交易

黑天鹅事件过去半年后，如同公司股价走势，新城控股似乎完全恢复了过来。根据业绩发布，新城控股2019年销售额2708亿，同比增长22.48%，克尔瑞百强榜中稳住了第8的排位。

新城控股股价走势

2019年新城实现租金收入41.4亿，从2016年仅3.49亿租金发展至41.4亿，新城控股仅用了3年，几乎连续三年租金翻番。

新城是万达模式的完美复制者，规模大跃进背后是城镇化红利的持续。地方政府城市更新或者外拓需要商业中心作为配套，无法吸引高大上外资品牌的三四线城市自然将国内有规模、有商业品牌的开发商当成座上贵客。砸钱做完商场后，开发商能获得的相应的回报是廉价的地价和一定的可售物业，通过可售物业回笼资金，这就是一个完美的闭环。

当购物中心与销售型物业统筹考虑时，其盈利逻辑也发生了一定的变化。吾悦广场算账的逻辑是减去销售型物业超额利润后持有型物业的回报率，一般情况下这部分沉淀的资金都可以在十年内收回。

发展闭环要持续的重要基础是房产商需构建独特的护城河以实现在勾兑过程中的排他性。万达新城模式的排他性主要在两点：规模化的知名商业品牌、拿地到开业工期，这两者之间又相辅相成。当投资看到一份土地出让条件中包含这两条：竞拍人需至少在运营*平方米持有型购物中心；购物中心部分必须在*个月内开业，并且提前交*亿保证金。那这个项目一定是万达或者吾悦勾的。

在运营63个购物中心，拿地到开业23个月工期为新城建立起了稳固的护城河。但战略一定意味着取舍，规模复制背后是吾悦广场低租金坪效的代价，吾悦广场整体日租金坪效表现偏低，大量项目在2-3元之间，最高的青浦吾悦广场也仅4.42元。

出租率是一个商场的脸面，租金坪效看不出来，空置却是可以切实感受到的。勾兑介绍的PPT上自然不能出现大空置率项目。无论经营好坏，几乎所有的吾悦广场从开业起便维持着满租状态，即使是2019年开业的项目也几乎全部保持着近100%出租率。

但所有护城河的前提都是城镇化背景，当这个宏观基础不在，而且好像也确实没几年了，新城的新赛道在哪里？

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