"北京做不了迪士尼、环球影城那种大型游乐度假园区"，旅游业曾有人如此断言，给出的理由是气候不合适，“试想如果在莫斯科开一家迪士尼，秋冬季节客流会严重减少，北京同理，情况并不会有多大改善。”

 

但向困难妥协，似乎从来不是国人的性格特征。只要条件成熟，时机到了，克服困难达成目标自然会成为主题。

 

2019年10月，北京环球度假区首次发布了品牌愿景与创意理念，并正式公布将入驻中国的七大主题景区，分别为功夫熊猫盖世之地、变形金刚基地、小黄人乐园、哈利波特的魔法世界、侏罗纪世界努布拉岛、好莱坞、未来水世界。北京环球度假区总裁兼总经理苗乐文在接受采访时指出，北京环球度假区规划在规划时充分考虑了北方的气候条件，整个园区中65%的设施为室内项目或者有遮盖，其中功夫熊猫盖世之地就是园区最大的室内场馆之一，有四个标准足球场那么大。

 

北京环球影城概念效果图

 

参考总投资达到340亿的上海迪士尼项目，如此大片区的开发建设，其前期建设与开业后的运营成本都十分庞大。提高室内设施占比，势必在庞大的开发规模上又额外增加不少建设成本。规划占地4平方公里的北京环球主题公园及度假区，预计总建设投资超过1000亿元。其中将于2020年竣工的一期工程占地1.6平方公里、投资约460亿元，将于2021年正式运营，届时将成为世界上规模最大的环球影城主题公园。如此大手笔的投入，背后是明确的政策规划导向与强有力的开发资金入场形成的合力，而它们共同望向了对未来的清晰判断。

 

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北京环球度假区

不仅仅是个度假区

 

环球影城是一个度假区，但如果仅作为一个普通的度假区项目来看，它背后的推动力又强到有些奢侈。

 

政策导向层面，在环球影城背后是两份战略级的规划。即2017年经国务院批复的《北京城市总体规划（2016年－2035年）》与《北京城市副中心控制性详细规划（街区层面）（2016年－2035年）》。

 

其中北京城市总体规划确定了北京市域范围内的城市空间结构为“一核一主一副、两轴多点一区”，“一主”指原有的北京中心城区，而“一副”即指北京城市副中心。北京城市副中心的规划范围为《北京城市总体规划（2004年－2020年）》中确定的原通州新城规划范围，总面积约155平方公里；外围控制区为通州区全境，面积955平方公里。

 

在北京城市副中心控制性详细规划中，则明确指出了北京城市副中心的主导功能是行政办公、商务服务、文化旅游。其中，行政办公功能的落地已以北京市级党政机关及市属行政、事业单位的迁移为示范，商务服务功能则以运河商务区为代表，而文化旅游的落地，毫无疑问北京环球影城是重要一环。

 

在开发层面，一般大众所理解的北京环球影城，是指包含环球主题公园及由配套酒店、餐饮、购物街区组成的度假区。度假区由北京环球影城由首都旅游集团联合美国康卡斯特NBC环球公司，共同建设运营。

 

作为涵盖“食宿行游购娱”全旅游产业链的六大板块、资产超千亿的大型旅游企业集团，首旅旗下拥有王府井、首商股份、首旅酒店、全聚德4家上市公司，2018年全年营业收入753亿元，利润总额27亿元。

 

2013年11月，首旅牵头，与其它三家北京公司注册成立首寰文化旅游投资有限公司，注册资本33亿元。首寰投资作为项目平台公司，又与美国环球公司成立两个合资公司，共同开发运营环球影城。

 

2016年7月，首寰投资以底价87亿元在通州拿地用于环球影城的建设。该地块位于通州文化旅游区内，建设用地面积约207万平方米，规划建筑面积约164万平方米。如前文所述，规划占地4平方公里的北京环球主题公园及度假区，预计总建设投资超过1000亿元，其中将于2020年竣工的一期工程占地1.6平方公里、投资约460亿元。

 

环球影城投资关系示意图

 

除了环球影城本身的建设外，这一区域周边优质的交通配套也非常值得一提：在度假区外部，环球影城地铁站及两条地铁线路——地铁七号线东延线和八通线南延线预计将于今年年底建成开通；距离项目仅有6公里的位置，北京城市副中心站综合交通枢纽也开工在即，该站为京唐城际铁路、京滨城际铁路、城际铁路联络线、市郊铁路副中心线的共用站，与周边区域现状及规划的多条城市轨道交通线路衔接，根据建设规模估计，这一交通枢纽将成为华北地区最大的交通枢纽。

 

无论项目自身投入，还是外部发展的条件，环球影城在北京东部的文旅项目中独此一份，“环球影城不是北京的环球影城，而是中国的环球影城，它的辐射面积势必将基于国内，跨出国境”，有业内人士如此评价，实际看来，并不夸张。

 

有上海迪士尼首年营收551.4亿美元的成绩在前，环球影城自身的经济效益已经无需额外证明。而作为一个北京城市副中心三大主导功能其一文化旅游的“代表作”，同时也是一个能吸引全国游客，甚至能吸引跨境游客的“超级IP” ，它无疑将为区域商业带来不容忽视的发展机遇，这种机遇绝非像普遍意义上的文旅资源一般，在环球影城附近多开些酒店民宿、餐饮娱乐就可以把握的。

 

那么环球影城将为北京城市副中心乃至更大范围的商业发展起到什么作用？在分析这个问题之前，我们不妨先从国内外类似的经验入手进行一般规律的解读。

 

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以规划为先导从零起步的旅游目的地

 

通过多层次规划，从零建设旅游目的地，带动城市新区商业发展的成功案例，在国内外都有迹可循，诸外如东京台场与临海副都心的规划以及上海迪士尼的建设运营等，都与北京环球度假区有近似性。

 

A. 东京台场：从垃圾填埋场到“世界的台场”

 

东京台场区域图示

 

江户时代末期，幕府为抵御入侵，在日本全国各地海滨所设置的炮台，其中“品川台场”即为今日台场之前身。1940年东京港开港后，为了解决大规模发展产生的大量垃圾，政府在原来的台场附近设置垃圾填埋场。这是台场“填海造陆”的最初形态。后来，经历了不断填海与修整，台场渐渐形成有一定规模的土地，并开设了台场海滨公园以服务周边居民。

 

东京台场所处方位

 

1990年代起，此地成为被规划为东京临海副都心的核心地带，进入了高速开发的时期。

 

作为东京未来的都市核心区功能疏解的目的地，台场占地4.42平方公里，规划居住人口4.2万，工作人口7万，区域内陆续迁入许多大型企业的总部，并且修筑了许多采用现代规划造景的地标性建筑与商业、娱乐设施，近年来已成为东京都内最受国内外游客欢迎的旅游目的地。

 

东京台场风景

 

以日本知名建筑师丹下健三所设计的建筑富士电视台本社大楼为代表，台场目前建成的著名地标设施有彩虹大桥、台场海滨公园、富士电视台本社大楼、日航东京酒店、自由女神像、调色板城大摩天轮、海洋城、日本科学未来馆等三十余处。据统计，台场年均接待外来游客已超5000万人次，在世界都享有极高的知名度。

 

富士电视台本社大楼

 

另外，虽是填海造陆的人工岛，只能通过大桥与陆地相连，台场的交通仍然十分方便，距离东京都两大交通枢纽之一的品川站仅有2公里，距离成田机场50公里，距羽田机场5公里。轨交包括动静临海高速铁道临海线、东京临海新交通临海线。水上交通有东京都观光汽船水上巴士。台场的交通线路与东京都整体线路高度融合，能极其便利的通达银座、新宿、涩谷等传统商业区。

 

B. 上海迪士尼：一个度假区盘活远郊

 

上海迪士尼所处方位

 

上海迪士尼指上海市浦东区川沙新镇的上海迪士尼度假区。度假区包括已完成的占地91公顷的世界最大的经典神奇王国型主题乐园——上海迪士尼乐园，和一个迪士尼商业小镇、一个巨大的心愿公园、两间共提供1,220间房间的主题酒店、占地14.6公顷的零售餐饮娱乐区、及公交车的停车场等配套设施。上海迪士尼度假区是世界第6座、亚洲第3座、中国第2座迪士尼乐园度假区，其面积在世界迪士尼度假区中位列第3。

 

上海迪士尼

 

相对于东京台场的规划，上海浦东迪士尼与市中心的交通距离要远上不少，通过11号线与上海轨道交通网相连的迪士尼，前往上海南京路等传统商圈，需要超过1小时的车程。在迪士尼建设之前，此地曾为“连一条完整的路都没有”的远郊，而在迪士尼投入建设后，此地住宅均价从1.2万/㎡上涨至4.9万/㎡，并修通了高速、轨道交通能快速抵达城市核心区及浦东机场。

 

据华特迪士尼公司的财报，上海迪士尼开业首年的2017财年，营收即达到了551.4亿美元。上海迪士尼第一个运营年度就实现了财务收支平衡，这在同等规模的主题乐园中尚属首次。而它对区域经济带来的驱动价值也不容小觑。上海市信息中心在迪士尼运营一年后发布的《上海迪士尼项目对经济社会发展带动效应评估》报告显示，度假区开园首年游客接待数超过1100万人次。2016年国庆和春节黄金周，上海市旅游收入比往年的平均增速分别提高了7.1和12个百分点；此外，上海迪士尼项目也带动了上海本土知名景点游客的上升，如东方明珠接待人数显著增加高达465.86万人次，比2015年增加了67.49万人次，同比增长16.9%。

 

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他们有什么启示？

 

a.大型旅游目的地对区域内外的业态影响

 

由于其旅游目的地属性极强，台场与迪士尼度假区的内部及周边区域消费呈现出游客属性倾向，与普通的商业区在商业业态上有明显不同。

 

据旅游管理机构给出的数据，因区域内部面积较大，无论东京台场还是上海迪士尼，游客的平均游逛时间都超过了8小时。游客的游乐体验目的较强，对特色餐饮、观光游览、文化体验、住宿等需求旺盛，对零售的需求相对受到了压缩。这点不难理解，游玩的时间尚且有限，能安排给购物的时间就短了许多。

 

台场区域的业态相对复合，总商业建筑面积在130万㎡以上的台场，有十多处商业物业，包含了餐厅、游乐中心、室内运动馆、丰田主题乐园、教会广场、温泉、保健等以体验为主的业态功能，零售占比相对传统商圈较低。以代表性的商业项目台场购物广场为例，其商业建筑面积4.5万㎡，其中餐饮与休闲体验占比超过60%，零售部分也有很高比例以纪念品售卖为主。

 

虽然零售业态占比降低，但游客对特色餐饮与住宿的需求却带动了旅游目的地周边相关业态的发展。台场区域内外不乏知名的酒店与餐饮品牌，有台场希尔顿、日航大酒店、大江户温泉物语、贝壳博物馆、都会农园广场等或高档、或别具一格的酒店及餐厅，此外连续十年被评为米其林三星，被誉为日本排名第一的法餐厅Quintessence也开在台场附近的品川站外。位于远郊地带的上海迪士尼，也带动了周边大量主题酒店及民宿的开业。

 

位于台场附近的Quintessence餐厅

 

b.与传统商圈的交通线路中间点位产生的新机会

 

庞大的游客数量带来巨大的消费需求，除了被传统商圈满足外，项目到传统商圈的交通路线中间点位也产生了的新机会。一些延着这些点位分布的商业，从社区商业向着更加高端的方向进行调整。

 

东京台场所属的东京港区，在二战后日本经济腾飞的进程中，压过日本上流阶层聚居的千代田区与中央区，成为东京都23区人均收入水平最高的区域，除了作为企业总部为港区吸引了大量的人才定居外，位于台场与银座、新宿的交通路线中间的重要换乘站，如品川、新桥等区域的消费层级受到了拉动作用，并成为新品牌首店选址的热门区域。

 

c.对“第二日目的地”奥特莱斯项目的引流作用

 

“旅游时会安排专门时间用于购物”，在一份关于旅游消费的调查报告中，有74.6%的受访者选择了这一选项。虽然台场也好，迪士尼也好，都要花不少的时间来玩，游客当日的购物时间很少，但在结束游玩并在当地过夜后，奥特莱斯往往会成为之后购物行程的必选目的地。

 

“毗邻迪士尼项目，靠近浦东国际机场”，几乎成为作为上海浦东首家奥特莱斯项目的佛罗伦萨小镇，这两个区位关系几乎成为其媒体报道的标签，上海佛罗伦萨小镇在开业之初，即被视为上海迪士尼产业外延辐射的重要项目之一。在迪士尼度假区正式开园后，几乎所有的相关迪士尼度假购物攻略，都会把佛罗伦萨小镇视为重要的目的地之一。2018年上海佛罗伦萨小镇以22亿元的年销售额位列中国奥特莱斯年度销售前十强。这一成绩，有迪士尼度假区游客的一份功劳。

 

上海迪士尼与佛罗伦萨小镇的交通关系

 

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环球影城

 

北京环球影城与东京台场、上海迪士尼的各有异同点：环球影城与台场同属于城市副中心的规划范畴，相对上海迪士尼周边配套更具整体性；环球影城与迪士尼皆为专门的度假区，作为旅游目的地的作用十分明确，台场则更侧重城市新区域的价值，是许多企业的新办公地址，而不是单纯的旅游目的地。对于环球影城带来的新机遇，可以根据两个对标案例的情况加以预测：

 

a.对周边商业业态的影响

 

以前文台场与迪士尼的游逛时长数据预测，环球影城如此大规模的建筑面积，决定了其游逛时间不会低于一天。项目内部的商业无疑有较好的生存空间，但在项目一墙之隔的外围，投建一家商场并不是一个好主意，毕竟游玩结束后，商业的营业时间也已接近尾声。

 

但在与环球影城距离不远的位置，高于当地消费需求的特色餐饮与住宿集群有很好的发展机会。它们将成为游客游玩前后的重要目的地。如能形成游客的跨夜停留，零售业态也将大大受益。

 

b.对通州不同区域商业带来的拉动作用

 

运河商务区大致范围

 

在环球影城以北，是同为北京城市副中心三大功能区的运河商务区，以五河交汇处向外辐射的区域有望成为城市副中心奢侈品牌及高端品牌进入市场的第一站。如远洋集团早已布局此地，打造的高端综合体北京远洋新光中心就代表了开发商对这一区域的判断。

 

从环球影城至核心城区传统商圈之间的位置，如即将开通的七号线东端及八通线南端站点至城六区之前多个站点沿线，一些较为低端的社区商业将迎来调改升级的机会。

 

c.为奥莱项目带来新的增长空间

 

燕莎奥特莱斯与北京环球影城的交通关系，图中虚线为即将开通的地铁7号线东段

 

如前文所述，与旅游目的地交通关系紧密的奥特莱斯，往往会成为游客在游玩计划中重要的消费节点。同为首旅旗下首商集团物业燕莎奥莱，在地铁7号线东段修通后，与环球影城的直达通行时长在20分钟以内，与上海佛罗伦萨小镇距离迪士尼20分钟车程的交通关系高度相似，有望成为环球影城游客整个行程中的消费目的当地之一。

 

已经在2016年进行过一次扩容的燕莎奥莱，其营业面积及品牌构成甚或仍不足以完全满足如此大量且层次复合的客群需求。从环球影城到首都机场、大兴新机场的交通干线北京6环路沿线，以及通往主城区的北京地铁7号线、八通线沿线，奥莱业态或将迎来新的增长机遇。

 

-结 尾-

 

金风玉露一相逢，便胜却人间无数。在此前的《激流勇进的通州商业》一文中，我们从通州商业发展的全局梳理了以北京城市副中心为核心的商业发展现状及未来机遇，政策的引导，开发商的布局，无不预示着通州商业已处在爆发的前夜，而北京环球影城则无疑是这场大潮浪起之时的点睛之笔。

 

以环球影城为代表的文化旅游区域，将通州的商业的影响辐射面积从区域能级提升至跨城甚至跨境能级。这对于撬动更多人才与资本入场，拉动通州商业发展，乃至推进城市副中心的城市化建设、京津冀协同发展的战略大方向来说，无疑是一手妙着。
 

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