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佛山购物中心数量猛增,“空城计”暗涌

字号+ 作者:第一商业网 来源:第一商业网 2014-03-25 我要评论

最近两年,佛山大型购物中心数量猛增。

    最近两年,佛山大型购物中心数量猛增。

 

  近日,本报对佛山购物中心体量大增的情况进行全面摸底。据本报记者调查,佛山的购物中心数量大步追赶广州(楼盘)、深圳,消费力和消费意愿却与广深有明显差距,其中一项硬指标是:2013年社会消费品零售总额佛山仅占广州1/3。一面是商业饱和,一面是消费力疲软。面对零售商业过剩的局面,房产品牌开发商似乎仍然不畏艰难险阻地向零售商业市场大举进军。遍地开花的购物中心,面临着招商困难、同质化现象严重、租金乏力、线上经营不尽如人意等种种问题,佛山的购物中心该何去何从?

 

  动向 房产大佬偏爱自持购物中心

 

  零售商业过量,背后的推动力一是土地拍卖时限定了项目的商业面积,一是地产商具体操作时也对零售商业情有独钟。

 

  这几年,进入佛山的国内外一线房企大部分都开了或打算开商场。港资房企方面,瑞安有岭南天地,未来在祖庙地铁站旁还有偏向年轻消费群体的商场;新鸿基通过收购南海广场涉足零售商业;魁奇路地铁站旁的新福港项目也将搭配高规格商场。

 

  新加坡房企凯德置地有凯德广场;丰树在平洲有15万平方米的怡丰城,预计5月份开业;鹏瑞利打造了鹏瑞利广场。

 

  国内一线发展商方面,保利水城是保利华南商业地产的开山之作;三年前还坚持不做商业的万科地产也已大方转型,两个核心项目南海万科广场、佛山万科广场都有零售商业布局;世界500强的绿地,进入佛山的扛鼎之作禅城绿地中心也有一定体量的零售商业;中海地产今年的商业首秀是为寰宇天下项目配备大型shopping mall;金地的珑悦项目也布局了商业街。

 

  困局:招商难度大 “空城计”暗涌

 

  开发商在零售商业领域一路高歌猛进。购物中心真是吸金利器吗?

 

  位于季华路的恒福国际中心,从2012年开始就透风准备开业,却至今未开。业内人士透露其“招商难度很大”。而面临困难的也非仅此一家,有近10年招商经验的卢先生说,10年前基本上是商场选商家,现在是商家选商场。“一方面是佛山的商场太多,商家要考虑布点半径。另一方面,商场要谋求差异化发展,必然会有针对性定位,可选商家也就少了。”

 

  招商难度大,必然带来空置率的上升,“空城计”在各大商场暗流涌动。乐从天佑城开业3个多月,其顶层餐饮门店至今未满;在同济广场,虽然首层满铺,但二、三楼却显得非常冷清,只有零零星星的几个铺位在营业。南海新天地只有新光百货独当一面,新开的潮流天地只有不到一半的铺位在正常营业。

 

  竞争:抢完快时尚抢餐饮

 

  在电商崛起的时代,零售商业如何挽留消费者?开发商们逐渐摒弃了单一的百货形态,开始走大而全的全业态路线,涵盖影院、餐饮、游乐场等多种体验业态。从业态组合上来看,百货比例渐低,餐饮、娱乐等成为主打。

 

  但是,随着数量的全面爆发,这些求变的举措没有让购物中心免于千篇一律的困局。2012年,印象城率先在佛山打出了“快时尚”的旗帜,引入了优衣库、无印良品、H&M,快速占领了年轻白领群体的高地;次年,同商圈的鹏瑞利广场开业,ZARA、H&M等又占据了主力店的位置;再接下来,ZARA登陆南海广场,优衣库进驻乐从天佑城,快时尚品牌在佛山迅速发展。

 

  当招商人员发现快时尚也同质化了,又把目光锁定到更能体现差异化的餐饮业。南海万达广场去年专门邀请餐饮店到外市参观,以期增强进驻决心;绿地中心今年年初也专门举办“绿地饕界”,邀请60多家具有代表性的酒店与餐饮投资商、企业参与。

 

  一位餐饮店老板说,近两年,他主营的2大餐饮品牌已经进入了禅桂中心区6家购物中心。

 

  析因:降租招商 难免“千店一面”

 

  开发商大举进军购物中心,看重的是购物中心长期稳定的回报。但是佛山大体量的购物中心,令租金回报不尽如人意。

 

  一位入驻佛山多家购物中心的餐饮品牌负责人告诉记者,目前就餐饮行业而言,购物中心的每平方米租金水平基本上都在200元以下。老商场餐饮铺租金更只在100元左右,而新商场如万科广场、创鸿城、怡丰城等在120~170元之间,南海万达广场最贵,超过了200元。该负责人坦言,佛山各大购物中心的租金上涨幅度不大,“与广州有比较大的差距。”记者从印象城了解到,印象城的平均租金约150~160元/平方米,在佛山各大商场中租金中处于中档水平。印象城负责人坦言:“不敢轻易涨租金,周边的竞争压力比较大。”

 

  高力国际统计数据显示,佛山零售商业市场还处于成长期,租金水平较一线城市有比较大的差距。国内的一些品牌商家也正是看到了佛山的租金洼地,纷纷向佛山靠拢。广东最大规模、专营于西洋古董的别有居已经正式进驻佛山谊园艺展中心,其负责人坦言,选择佛山市场就是看中了较低的租金成本。

 

  明显的租金洼地效应一定程度上吸引了外来商家的入驻,却也在一定程度上促成了目前佛山“千店一面”的局面。

 

  出路初探:结成联盟 错位招商

 

  近期,季华路上的商家组建的季华商务同盟,就是在寻找避免同质化竞争的途径。季华商务同盟不仅仅建立政企互动的桥梁,各会员之间也能实现资源共享。

 

  实际上,同盟会员企业之间就存在“互为供应、互为采购、互为宣传”的巨大潜力,通过优化配置所整合到的如物资采购、品牌招商等所有资源都可能让大家享受到更低的成本优势。除此之外,“共享”也能为会员增加更多的商务机会。其次,通过同盟会员协商,可以错位发展,在未来的城市发展中形成互补关系,让整个商务带的发展能更加全面、更加健康。比如,印象城就希望能与一街之隔的佛山万科广场错位招商,印象城没有电影院,希望佛山万科广场能引进高档电影院;而印象城有沃尔玛,就希望佛山万科不要再做这类大众化超市,可以选择一些精品超市来做。


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