第一步：了解掌握项目基本情况

1、项目立项背景了解

2、项目总体规划情况了解

3、项目工程总体计划进度了解

4、项目营销计划总体进度了解

5、工程进度重点节点了解

6、营销进度重点节点了解

7、项目商业规划设计了解(设计图平面效果图项目经济技术指标交通组织人流组织物流组织)

 

第二步：项目商业规划

1、项目商铺整体规划研议项目规划设计方案审批前介入并及时完成

2、项目建筑形态最佳规划建议补充

3、主力店、次力店的规模、数量、位置规划和分布研议

4、主力店等带动店的开店建筑技术指标要求了解并提出建筑规划意见

5、各业态的规模和区域划分规划研议

6、项目人流动线的商业修正和补充

7、项目车流动向商业修正和补充

8、项目横向和垂直动线规划建议补充

9、项目商业功能配套设置研议（停车场、公共休息区、公共绿化、公交车站点等）

10、建筑物业可利用之广告区位补充建议

11、各建筑楼层最佳建筑技术指标建议补充

12、特殊业种配套设施施工建议补充（餐饮排烟系统，化油池等）

13、机电设备设置方案建议补充

 

第三步：项目立地市场调研

1、市场调研计划制定

1）调研前期准备

2）调研人员组成

3）调研时间安排

4）调研方式说明

5）调研辅助工具到位(统计表格/统计工具/个人名片/公司及项目介绍等)

6）调研费用预估审批到位

7）调研辅助单位联恰

8）调研对象确定

9）调研计划说明和动员

 

2、一级商圈市场调研

1）经由项目周边基础人流量调研

2）经由项目周边基础车流量调研

3）商圈内商业业态分布情况调研

4）商圈内商业业种分布情况调研

5）商圈内商业物业租金水平和商业物业销售价格情况调研

6）商圈内居住人口情况调查

7）商圈内商业配套情况调查

8）商圈内人口消费能力情况调研

9）商圈内人口消费习惯情况调研

10）重点商业业态的消费水平调研

11）商圈内居民地产投资方式及投资方向情况调研

12）商圈内项目交通情况调研

13）商圈内年度社会零售消费总额和平均数额了解

14）商圈内优势产业情况调查

15）商圈内第一第二产业第三产业情况调查了解

16）商圈内娱乐行业餐饮行业重点调研

17）竞争个案经营定位/项目规模情况调研

18）竞争个案租金水平/销售价格等调研

19）竞争个案商业配套情况调研

20）竞争个案商业资源组成情况调研

21）竞争个案招商方案了解和借鉴

22）竞争个案招商优势和卖点情况分析

23）竞争个案经营情况调查分析

24）一级商圈市场调研阶段小结

 

3、二级商圈市场调研

1）优势商业情况调研

2）目标招商业态和业种情况调查

3）商圈内商业功能和商业配套情况调研

4）商圈内相同商业项目的经营情况调研

5）商圈内相同商业项目的经营定位和经营特色情况调研

6）二级商圈市场调研阶段小结

7）目标招商业态和业种情况调查

8）商圈内商业功能和商业配套情况调研

9）商圈内相同商业项目的经营情况调研

10）商圈内相同商业项目的经营定位和经营特色情况调研

 

4、三级商圈市场调研阶段小结

1）调研成果说明

2）项目区域宏观经济指标了解(GDP及人均GDP指标、社会零售消费额等）

3）间接商业资讯调查考证（各种媒体或报刊杂志等对商业方向的探讨和评

论）

4）形成项目立地调研报告

5）形成项目招商可行性分析报告

 

第四步：项目整体商业定位

1、完成项目定位

1）项目主题定位

2）项目概念定位

3）项目市场定位

 

2、完成项目整体商业业态分布的研议

1）项目大业态布局研议（横向带动店、垂直带动店等主力店家的确定）

2）项目中级业态分布研议

3）项目小商铺的业态布局研议

4）各业态之间的优化组合方式研议

 

3、商业店铺业态分布对项目待销售商业物业的价值关系研究和判断

 

4、项目整体招商目标的研议和确定（第一和第二备选目标）

 

第五步：项目招商计划制定

1、招商方案确定

1）招商办公地点选定

2）现场气氛布置

3）招商团队建设成功（招商专员、策划文案、平面设计、后勤人员等）

 

2、招商渠道归类整理

1）政府招商渠道联恰

2）本地招商渠道联恰

3）行业招商渠道联恰

 

3、项目招商条件确定

1）根据市场调研做出市场同类物业招商优惠方案比较表（免租、装修费用、物管费用等）

2）通过比较测算项目租金最高水平和最低水平

3）根据测算结果提报项目租金价格方案，提请集团审批

4）根据测算结果提报招商优惠方案，提请集团审批(分业种、分品牌、分位置、分区域）结合项目预计销售价格制定情况推进项目租金标准的审定；

5）招商内部人员对招商条件的学习和培训

6）同推广部门配合完成招商方面的VI整体设计

7）招商手册稿样设计、内容确定

8）招商手册设计定搞、印刷发包

9）招商DM稿样设计和定稿

10）项目销售楼书备用

11）招商对象确定

12）招商辅助工具准备到位

13）招商人员培训

14）招商费用预算和审批

15）招商用资料制作准备到位

16）招商进度安排完毕

17）招商总动员

18）招商拜访行动开始

19）招商客户资料收集和归类管理

20）招商结果总结和及时反馈

 

4、外地招商计划执行

1）外地目标商家确定

2）外地目标商家拜访

3）外地招商结果反馈

 

5、总体招商检讨和反馈

 

第六步：项目招商进度控制和协调

第一阶段

1、主力店进驻意向明确

2、次力店进驻意向明确

 

第二阶段

1、主力店和部分次力店合作合同签定

2、部分知名品牌成功签定入驻合同

 

第三阶段

1、主力店、次力店全部完成合约签定

2、各带动店周边的独立店铺招商部分到位

3、边缘商铺的招商逐步展开

 

第四阶段

1、完成全部商业招商面积的80%—90%左右

2、进入开业准备阶段

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