品牌招商

商业地产招商专业人士的专业执行流程

字号+ 作者:商之道 来源:商之道 2020-06-08 我要评论

商业地产的机会与风险并存,商业地产招商成功与否直接影响到项目的成败,商业地产怎样成功招商?商业地产招商工作流程是什么?看看专业人士的专业做法。

 

 

第一步:了解掌握项目基本情况

1、项目立项背景了解

2、项目总体规划情况了解

3、项目工程总体计划进度了解

4、项目营销计划总体进度了解

5、工程进度重点节点了解

6、营销进度重点节点了解

7、项目商业规划设计了解(设计图平面效果图项目经济技术指标交通组织人流组织物流组织)

 

第二步:项目商业规划

1、项目商铺整体规划研议项目规划设计方案审批前介入并及时完成

2、项目建筑形态最佳规划建议补充

3、主力店、次力店的规模、数量、位置规划和分布研议

4、主力店等带动店的开店建筑技术指标要求了解并提出建筑规划意见

5、各业态的规模和区域划分规划研议

6、项目人流动线的商业修正和补充

7、项目车流动向商业修正和补充

8、项目横向和垂直动线规划建议补充

9、项目商业功能配套设置研议(停车场、公共休息区、公共绿化、公交车站点等)

10、建筑物业可利用之广告区位补充建议

11、各建筑楼层最佳建筑技术指标建议补充

12、特殊业种配套设施施工建议补充(餐饮排烟系统,化油池等)

13、机电设备设置方案建议补充

 

第三步:项目立地市场调研

1、市场调研计划制定

1)调研前期准备

2)调研人员组成

3)调研时间安排

4)调研方式说明

5)调研辅助工具到位(统计表格/统计工具/个人名片/公司及项目介绍等)

6)调研费用预估审批到位

7)调研辅助单位联恰

8)调研对象确定

9)调研计划说明和动员

 

2、一级商圈市场调研

1)经由项目周边基础人流量调研

2)经由项目周边基础车流量调研

3)商圈内商业业态分布情况调研

4)商圈内商业业种分布情况调研

5)商圈内商业物业租金水平和商业物业销售价格情况调研

6)商圈内居住人口情况调查

7)商圈内商业配套情况调查

8)商圈内人口消费能力情况调研

9)商圈内人口消费习惯情况调研

10)重点商业业态的消费水平调研

11)商圈内居民地产投资方式及投资方向情况调研

12)商圈内项目交通情况调研

13)商圈内年度社会零售消费总额和平均数额了解

14)商圈内优势产业情况调查

15)商圈内第一第二产业第三产业情况调查了解

16)商圈内娱乐行业餐饮行业重点调研

17)竞争个案经营定位/项目规模情况调研

18)竞争个案租金水平/销售价格等调研

19)竞争个案商业配套情况调研

20)竞争个案商业资源组成情况调研

21)竞争个案招商方案了解和借鉴

22)竞争个案招商优势和卖点情况分析

23)竞争个案经营情况调查分析

24)一级商圈市场调研阶段小结

 

3、二级商圈市场调研

1)优势商业情况调研

2)目标招商业态和业种情况调查

3)商圈内商业功能和商业配套情况调研

4)商圈内相同商业项目的经营情况调研

5)商圈内相同商业项目的经营定位和经营特色情况调研

6)二级商圈市场调研阶段小结

7)目标招商业态和业种情况调查

8)商圈内商业功能和商业配套情况调研

9)商圈内相同商业项目的经营情况调研

10)商圈内相同商业项目的经营定位和经营特色情况调研

 

4、三级商圈市场调研阶段小结

1)调研成果说明

2)项目区域宏观经济指标了解(GDP及人均GDP指标、社会零售消费额等)

3)间接商业资讯调查考证(各种媒体或报刊杂志等对商业方向的探讨和评

论)

4)形成项目立地调研报告

5)形成项目招商可行性分析报告

 

第四步:项目整体商业定位

1、完成项目定位

1)项目主题定位

2)项目概念定位

3)项目市场定位

 

2、完成项目整体商业业态分布的研议

1)项目大业态布局研议(横向带动店、垂直带动店等主力店家的确定)

2)项目中级业态分布研议

3)项目小商铺的业态布局研议

4)各业态之间的优化组合方式研议

 

3、商业店铺业态分布对项目待销售商业物业的价值关系研究和判断

 

4、项目整体招商目标的研议和确定(第一和第二备选目标)

 

第五步:项目招商计划制定

1、招商方案确定

1)招商办公地点选定

2)现场气氛布置

3)招商团队建设成功(招商专员、策划文案、平面设计、后勤人员等)

 

2、招商渠道归类整理

1)政府招商渠道联恰

2)本地招商渠道联恰

3)行业招商渠道联恰

 

3、项目招商条件确定

1)根据市场调研做出市场同类物业招商优惠方案比较表(免租、装修费用、物管费用等)

2)通过比较测算项目租金最高水平和最低水平

3)根据测算结果提报项目租金价格方案,提请集团审批

4)根据测算结果提报招商优惠方案,提请集团审批(分业种、分品牌、分位置、分区域)结合项目预计销售价格制定情况推进项目租金标准的审定;

5)招商内部人员对招商条件的学习和培训

6)同推广部门配合完成招商方面的VI整体设计

7)招商手册稿样设计、内容确定

8)招商手册设计定搞、印刷发包

9)招商DM稿样设计和定稿

10)项目销售楼书备用

11)招商对象确定

12)招商辅助工具准备到位

13)招商人员培训

14)招商费用预算和审批

15)招商用资料制作准备到位

16)招商进度安排完毕

17)招商总动员

18)招商拜访行动开始

19)招商客户资料收集和归类管理

20)招商结果总结和及时反馈

 

4、外地招商计划执行

1)外地目标商家确定

2)外地目标商家拜访

3)外地招商结果反馈

 

5、总体招商检讨和反馈

 

第六步:项目招商进度控制和协调

第一阶段

1、主力店进驻意向明确

2、次力店进驻意向明确

 

第二阶段

1、主力店和部分次力店合作合同签定

2、部分知名品牌成功签定入驻合同

 

第三阶段

1、主力店、次力店全部完成合约签定

2、各带动店周边的独立店铺招商部分到位

3、边缘商铺的招商逐步展开

 

第四阶段

1、完成全部商业招商面积的80%—90%左右

2、进入开业准备阶段

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