文/明哥

购物中心经营的最终目的是资产的保值增值，资产收益率是评判购物中心投资的一个关键标准：

当资产收益率<资本化率时，资产贬值；

当资产收益率=资本化率时，资产保值；

当资产收益率>资本化率时，资产增值。

例：某地产基金要求：一线城市约5%，二线城市约6%，三线城市约7.5%

以某三线城市购物中心为例，该购物中心：
1、总建面13万平米，不含地下停车场的商业部分建面8.45万平米，综合使用率65%；
2、拿地价格200万每亩；
3、建造成本6000元每平米；
4、按商业建面口径的全场平均租费水平80元/平米/月；
5、营业费用率35%。

该购物中心投资回报率测算

基于以上测算基础数据，该购物中心年度资产收益率为：

noi/总投资=5009万/9亿元=5.57%

5.57%的收益率低于资本市场对三线城市资本化率7.5%的要求。如何对该项目进行优化，使之达到资本要求的回报率？

投资回报率是拿地、设计、成本、运营、财务各因素综合作用的结果，

1、降低地价（投资拓展部）；
2、提高综合使用率（规划设计部）；
3、降低开发成本（成本控制部）；
4、提升租金（商管运营团队）；
5、降低营业费用率（商管运营、财务等）；
......

不同因素对投资回报率影响分别有多大？我们不妨对该项目的地价、开发成本、综合使用率和租金水平做一敏感性分析。

1、地价

地价降低20%，投资回报率提升：

5.72%-5.57%=0.15%

2、开发成本

开发成本降低20%，投资回报率提升：

6.73%-5.57%=1.17%

3、综合使用率

综合使用率提升20%，投资回报率提升：

6.68%-5.57%=1.11%

4、租金水平

租金提升20%，投资回报率提升：

6.68%-5.57%=1.11

理论上通过设计、成本和租金等参数的不同组合，可调整至我们希望的目标投资回报率。

但实践中是否可行，还有赖于各部门的专业判断，毕竟数字是死的人是活的。

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