旧改，正在加速。

日前，国务院办公厅公布《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》，指出到到“十四五”期末，力争基本完成2000年底前建成的需改造城镇老旧小区改造任务。

今年以来，中央层面已经多次发文力推“旧改”。不同的是，这一次关键词是“全面推进”，且有了具体时间表，意味着旧改即将全面上马。

根据此前官方通报，各地上报需要改造的城镇老旧小区17万个，涉及居民上亿人。换言之，到“十四五”末，也即2025年之前，全国要完成17万个老旧小区改造。

事实上，老旧小区改造业已加速。据通报，今年新开工改造城镇老旧小区3.9万个，涉及居民近700万户，比去年增加一倍。

老旧小区改造，不仅涉及民生改善的需求，还关乎扩大内需、拉动投资的重任，其影响不容忽视。

旧改全面推进，会带来多大影响？

其一，旧改与棚改不同，不是大拆大建，而是小修小补，主要覆盖2000年之前的城镇老旧小区。

根据文件，旧改以水电线路改造、光纤入户、加装电梯、改建停车场、加建卫生设施教育设施为主，不涉及规模庞大的拆迁改造，也不涉及征地补偿，这就与棚改形成明显差异。

同时，老旧小区改造的范围，限制在“2000年底建成的老旧小区”，且不是每一个小区都有改造的必要。

这类小区要符合“建成年代较早、失养失修失管、市政配套设施不完善、社区服务设施不健全、居民改造意愿强烈”等条件。

这些老旧小区，主要集中于一二线城市的老城区，以上海、北京、广州、成都、天津、郑州、武汉、济南等地为多。

其二，与棚改“定向放水”不同，国家对“旧改”投入的钱相当有限，更多还要靠居民自筹。

钱从哪里来？这是始终无法绕开的问题。

根据文件，旧改资金来源主体主要有4个，分别是居民、政府、银行等金融机构、（运营）单位等。同时，按照谁受益、谁出资原则，积极推动居民出资参与改造。

也就是说，财政资金只能保障涉及水电气路改造的“基础类”部分，至于加装电梯、改建停车场、加建卫生体育设施等“完善类”和“提升类”改造，财政可能会有一定扶持，更多还要靠居民和社会自己来解决。

总之，与棚改获得来自央行源源不断的“定向放水”不同，旧改更多还是依靠自身为主。

其三，与棚改不同，旧改固然有拉动内需、刺激投资之效，但对房价的影响相对有限。

过去几年的“棚改”，对房价的影响众所周知。

这背后的逻辑是，作为大拆大建的典型，棚改背后还存在货币化补贴的直接刺激，有央行通过PSL贷款投放基础货币来进行支撑，相当于对三四线棚改城市直接放水，影响可见一斑。

然而，这一次正在力推的“旧改”，逻辑截然不同。

没有了大拆大建，没有了来央妈“定向放水”的支持，旧改更多归属于民生工程的范畴，对房地产市场不会带来显著的影响。

其四，旧改之所以突然加速，与棚改接近收官有关。

2020年是全国棚改收官之年，各地棚改余量所剩无几。2019年全国各地的棚改计划量就已出现腰斩，2020年棚改计划量也出现了大幅削减。

棚改收官，旧改接力，但能量早非当初可比。所以，个别过度依赖棚改的城市，其房价必然要接受基本面的检验。

其五，旧改，对“老破小“是双刃剑：获得了改善乃至升值的可能，但同时也失去了拆迁的可能。

旧改明显利好于城镇老旧小区。这些老旧小区多数位于中心城区，虽然地段一流，但挡不住岁月的侵蚀，无论是住房质量还是公共配套，都无法与新建小区相提并论。

这一次旧改的出现，无疑为“老破小”带来估值提升的可能。一旦水电气路获得改造，甚至加装电梯或加建停车场，其价格自然获得支撑。

然而，这一利好蕴含的另一面是，大拆大建可能会被推迟，想要靠博拆迁迅速完成财富晋级的期待落空。

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