经济“内循环”下，商业地产高质量发展之路_中国购物中心网，商业综合体，商业中心

2020年4月30日，证监会、发改委联合发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》，证监会同步发布《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）（征求意见稿）》，这意味着标准化REITs在中国的发行更近一步。

在国内，适用于私募基金的物业主要是住宅、综合体、商业等，根据《2019年地产基金研究报告》显示，2019年我国新增地产基金类型中，城镇化和基础设施基金数量最多，占比约为44%，其次为住宅占比约38%，商业占比约16%，成为地产基金的一个重要部分。

当前国内地产基金的退出方式主要有两种。一是大股东或关联方回购，即在投资时即签订回购协议，约定资金使用量、使用期限和资金成本。在大多数情况下，大股东还需要提供抵押担保或者作为劣后级提供资金担保。二是销售出售。它是股权型机会投资的高收益退出方式，投资管理机构对于长周期项目开发的把握能力要求更高。

对运营管理相对复杂的商业地产来说，对基金管理机构的运营管理的能力要求更高，若商业物业不能产生良好的增值和租金等收入，将严重影响基金产品的投资收益。

虽然目前REITs主要聚焦在基础设施领域的不动产，但商业地产具备作为REITs基础资产的条件，标准化REITs的公开发行将对商业地产产生深远的影响。本篇文章将结合私募基金的“募投改管退”和REITs的发展，探究未来商业地产将如何做到高质量的发展。

商业地产与地产私募基金的关系

从地产私募基金的“募投改管退”环节来看，商业物业目前已经成为适用于私募基金的一大重要基础物业类型。商业物业的运营管理是一项复杂且专业的工作，运营管理团队在很大程度上决定了物业未来的发展空间。而市场上缺乏具有专业商业运营管理能力的基金管理公司，这也在一定程度上制约了私募基金在国内商业地产领域发展壮大的速度。

商业地产的“钱”途与“高质量发展”

在地产私募基金及REITs的不断发展过程中，未来，商业地产或将发生什么？

1.存量时代与金融发展共助力，运营为王的时代已在“扣门”

资金的退出才能最终实现收益，而退出的资产价格依赖于投后管理阶段资产增值空间以及是否能产生稳定的、具有成长性的收益。因此，对于商业地产来说，这个阶段最重要的就是运营管理能力，只有通过良好的运营管理，才能保持商业物业的增值和稳定的、持续的、具有成长性的租金、物业管理费等收入。此外，目前国内地产私募基金对于多固定收益、少浮动收益的风险和收益要求，对商业地产的运营管理能力提出更高的要求。

从商业地产本身的发展情况来看，根据盈石集团研究中心的数据显示，中国20大城市商业物业的存量在2020年预计将超过2亿平方米，而商业物业存量从1亿平方米到2亿平方米的存量，20城市只用了4年的时间。中国商业地产已经逐步进入存量时代，存量时代运营管理能力的重要性不言而喻，更加考验商业地产人在运营管理方面的基本功。

2.房地产信托投资基金（REITs）是未来解决商业地产退出的优选通道

作为全球解决房地产流通性的重要金融工具，REITs在中国的发展正在逐步扫清障碍，虽然目前还没有真正意义上的标准REITs出现，但已经有类REITs产品被批准挂牌。未来随着国内相关税收政策的完善、金融人才的培育，以及优质的自持商业物业的出现，标准REITs产品上市指日可待，其将在很大程度上解决商业地产开发运营中的资金难题，为国内商业地产的进一步发展添砖加瓦。

3. 注重提升资本运作+资产运营能力是高质量发展的核心

根据不完全统计，国内大型房地产开发商如万达、花样年、红星商业、新城控股、凯德、大悦城、星河地产等，在不同层面提出轻资产转型或者进行管理输出、品牌输出等新的业务领域。这一战略的实施也与专业机构的主要服务内容产生部分重合。

既然REITs是未来商业地产发展的必经之路，在这个过程中，保证资产证券化产品以合理的收益率成功上市，并且产生持续稳定的现金流吸引投资者，除了强大的资本运作能力，还需要对资产进行持续的运营管理，提升资产价值来保障各方参与者的利益。无论是争做管理输出的开发商，还是专业的商业服务机构，能在这个过程中提供独特的价值，注重提升资本运作以及资产运营的能力是核心。

尤其是商业项目向精细化、个性化发展，追求大而全的商场并非必选项，商业地产的未来注定会是丰富多彩、类型多样。在前期项目定位阶段，对消费者的研究应该改变原有的以年龄、性别、学历等为主的传统方式，转而通过兴趣、爱好、价值观等方面的研究对消费者进行细分，衍生出诸如运动主题、宠物主题、女性主题、二次元主题等细分商业项目，通过深耕细分目标客群，提高复购率。

比如日本以“新时代新潮女性”为主力客群的商场NeWoman，面积仅仅只有7600㎡，但开业第一年业绩达到200亿日元。这样的商业项目个性更加鲜明，与其他项目的区分也更加明显，让目标客群感受到浓烈的归属感，也更能赢得他们的认可。

结语

在国内经济开启“内循环”为主的基调下，商业地产作为实体商业的有效载体，将迎来存量时代发展的新契机，迎接国内活跃的消费需求。同时，“慢工出细活”、“精耕细作”等行业特点将被越来越多的商业地产人所看重，前期精准的定位、符合商业逻辑的建筑设计规划、务实的招商落地能力、优秀的运营管理能力等将是存量时代商业物业增值的致胜法宝。

尤其是在后疫情时代，消费者对商业物业的设计和运营管理要求越来越高，而拥有这些能力的房地产企业和专业的服务机构将在新一轮的竞争中脱颖而出，进而推动中国商业地产发展迈向新的台阶。

转载请注明出处。