疫情之后，中、小型存量商业的“复活”之路_中国购物中心网，商业综合体，商业中心

随着抗疫工作的结束。摆在经营者面前的问题，随之显现，我们必须沉下来深度思考：未来的存量商业何去何从？

2020年的疫情必然是压死很多实体经营的最后一颗稻草。然而重资产的存量商业不得不考虑如何盘活，以及提升资产价值。

▶首先，我们来盘点一下2019年的存量商业

据嬴商网统计，2019年购物中心拟开业约982个，商业总体量约8622万平方米。

从数据来看，近三年购物中心的开业量仍处于高位发展，未来商业地产市场规模依然会承担很大压力。

城市分布看，2019年拟开业购物中心体量TOP30城市中，13个新一线城市，13个为非一线、非新一线城市。新一线城市活跃度很高，重庆开业体量386万平方米一举超越上海，可以预见，接下来重庆将迎来购物中心开业高峰。上海、广州、深圳依次排第二、三、四位，杭州、成都紧随其后。此外，佛山、苏州、西安均有超200万平方米体量，排在开业量TOP30城市前10。

非一线、非新一线城市开业量不可小觑。尤其值得关注的是，佛山2019年拟开业体量排第七位，此外，合肥、昆明、贵阳、石家庄、菏泽、济南拟开业体量均在100万平方米以上，大部分为省会城市。菏泽、遵义、惠州等城市开业量大幅增长，二三线城市购物中心拟开业情况有集中爆发之势（以上来自嬴商网数据）。

▶其次，我们分析一下存量商业的类型

按照整体商业规划、体量、区域人口，我们可以把它们分为四种商业类型。

类型一城市综合体

特点：国际化、位于CBD或者极好的地段，服务于城市居民或者旅游人群，周边有高级写字楼、酒店、停车中心、住宅、学校、活动场地。例如：瑞安上海新天地、华润万象城。

类型二区域商业体

特点：中等规模，区域内常住人口规模约在5万~10万。由百货公司或者超市、娱乐、餐厅、银行、各种可供消费的店铺。例如：万达广场、吾悦广场等。

类型三社区商业

特点：小规模集中商业，辐射区域常住人口约5万人以内。主要由一些日常消耗品的店铺、银行、餐饮店铺构成。例如：上海滨江万科中心、重庆东原东东mall等。

类型四特殊主题商业

专业、主题商业中心。例如：建材装饰城、电脑城、奥特莱斯、汽配城、旅游地产。

城市综合体一般是资金实力强大，开发运营经验丰富的商业地产开发商担当。且城市综合体由于商业规划完善，体量大，开发周期长，项目运作的可变现能力也强，项目内往往有住宅、写字楼、可售卖商铺等可变现的资产，从而可以推动购物中心的建设和运营。

大部分商业地产开发商熟悉和运作的皆为区域商业体。其中头部连锁品牌，如万达、大悦城、吾悦、龙湖已经有自己非常成熟的运营体系，且已经建立了自己的品牌商户库，以便于支持各个城市项目的招商率和开业率。

▶中小型存量商业该何去何从？

中小型存量商业能否在战场上杀出一条血路，使之变现和资产价值提升，且看以下方法论。无论何种路径，皆离不开对区域市场的调研和分析。调研包括了消费者画像、竞争对手研究和区域及项目动线分析。

路径一寻找优质合作运营商，盘活资产

该路径已经被部分开发商运用。商业地产定位、招商、运营是一个复杂的系统工作，最终呈现给消费者的就是购物中心品牌化。

在几年前购物中心之争中，形成了不同定位的品牌，如新天地系列、万象城、IFC、大悦城、万达广场、大融城、天街系列。这些购物中心品牌不仅对品牌商户有号召力，对消费者也是有一定号召力的。

因此，与具备号召力的购物中心品牌合作是一条省心省力的路径。但是要格外注意的是，成熟的品牌合作条件必然是苛刻的，在商业谈判中要格外注意谈判策略和风险的规避。

路径二投入产业链，注入产业资源

现今，中国的房地产开发已经进入了低速增长期。08年金融危机后，商业地产开始飞速发展。在经历了近20年的发展期内，我们看到商业从“百货大楼”到“百货+购物中心”，再到“体验式购物中心”的过程。如今的商业地产定位可谓越来越细分。

为什么说投入产业链呢？也在于中小型开发商的战略转型。如今，开发商拿地越来越困难，竞争越来越激励，资源越来越向少数开发商集中，开发的利润也在被挤压。中小开发商的转型势在必行！

大家所熟知的教育mall就是其中之一。投入教育产业，整合教育资源，开发集中教育体验中心。

农业观光项目也是其中之一。结合农产业开发地产项目，该类项目大多在郊区，如何利用市区存量商业，打造有机、生态农业主题健康mall可是有别于其他购物中心的做法。

路径三分析市场，探寻差异化运营之路

但凡还自持商业，那么探寻资产价值提升就是不得不思考和面对的问题。如果以上两种路径都无法实施，那么路径三就是必经之路。这时候就会经历从市场调研，消费者画像、商业定位、内部规划布局、动线改造、租户落位、租金预算、招商洽谈、开业运营的整个阶段。这是作者后续会继续分享的内容。

三种路径是三种不同的运营模式，涉及企业的战略布局、资金能力、运营落地能力。因此，只有想清楚企业的战略方向，根据战略需要考虑投入的资金、人力、周期、风险。才能更好的规划存量商业的“复活”之路。

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