01

太古为何还没进入深圳？

 

 

过去20年，中国商业地产如雨后春笋般，全国各地涌现了数以千计的商业项目。但有个不得不提的名字——太古。迄今为止，其在北上广、成都落地的几个项目所到之处都可以城市中独特的商业标志乃至城市标志。

 

究其原因，则是我们所看到的与每个城市文化的更为聚焦的关联度，以及其的精细化运营。比起像万达、印力、新城等这种以规模著称的企业，及华润、中粮等这种央企背景的企业来说，太古开发项目非常谨慎且十分低调。虽然做的项目比较少，从三里屯太古里到广州太古汇到成都远洋太古里再到上海兴业太古汇，无论是项目品质还是招商，都几乎是一流的，每一个项目都精心打造，且可以在激烈竞争且复杂多变的商业地产行业脱颖而出。

 

从太古地产在商业方面的城市布局方面来讲，除了成都之外，四大一线城市唯独没有深圳。那么太古为何没有进入深圳，其实不只是太古，尽管临近香港，深圳却鲜有港资企业的身影。这还要从90年代-20世纪初说起，房地产行业开始飞速发展，这时地产商已经处于“跑马圈地”的态势，到现在“千亿规模”已成为各路开发商论资排辈的主要话题。

 

彼时的商业地产也开始初见发展苗头，2002年进入中国商业地产元年，自此开始深圳也陆续出现了诸如万象城、金光华广场、益田假日广场、福田COCO Park等这类比较优质的商场。一方面，在商业地产发展最初时期，港资企业未能进入，错过了最佳的投资时间；另一方面，则是因为寸金寸土的深圳，好的地块地价高早已被抢滩，难以给予港资地产商所需要的地块需求，再加上港资企业开发周期较长，与深圳这种超快的开发节奏难免有些相悖，致使在深圳难见港资商业地产的身影。尽管当时没有进入深圳，但太古也陆续开始步入北京、上海、广州、成都等地，且成为很多业内人士考察借鉴学习的项目。

 

本篇我们也从太古几个在内地的项目特点进行简单对比分析，以此来探索太古与深圳这座城市关联的更多可能性。

 

02

太古布局的产品线

 

我们常用“慢工出精品”这样的词汇来形容港资开发商的细致及认真，也不得不赞赏，在地产行业普遍高周转的环境之下，仍然可以拥有这样的定力。从最早的三里屯太古里到前几年开业的上海兴业太古汇，太古的步伐一直走的比较稳健。

 

不一样的“高端”

广州太古汇vs上海兴业太古汇

 

首先，我们先来聊一下两个太古汇。一个为广州太古汇，另一个为上海兴业太古汇。虽然同为“太古汇”，但广州与上海两个项目的定位明显有差异。与上海兴业太古汇“生活时尚”的定位相比，广州太古汇的高端形象更加突出。这还要归结于当时两大项目入市时的城市背景所造成的差异化，广州太古汇入市时广州还没有一座集结了所有大牌的商场，至今其在广州都是首屈一指；上海作为国内最早的国际化大都市，奢侈品市场已经发展得相对成熟。

 

• 高端商业“独当一面”的广州太古汇

 

关于广州太古汇，前不久，彼山也针对该项目做了一次全面的调研与分析。广州太古汇位于号称广州第一商圈的“天河城商圈”，交通便利的程度、人流的聚集度等都是占据很大的优势。

 

黄色区域为太古汇 图源：彼山

 

从整体建筑风格及空间设计来看，商业面积为8.3万方，共有4层，这样的层数对于一个一线城市寸金寸土的CBD 区域亦是不常见，而低密度空间与周边高楼大厦形成的反差感，整个体验下来也是蛮舒适。

 

 

整个项目塔楼区域使用玻璃幕墙，商业采用毛面挂石，且没有多余的装饰，塑造出的高级感时至今日也没有过时。项目东、西、南三个方向出入口的巨型玻璃盒子，通透、大气，步入其中与室内外融为一体，形成了十分开阔的视野。空间内部的中庭设计，从屋顶一直透视下来，这种开阔性带来的视线感，即便是到了MU层（负二层），仿佛置身于一层，在体验方面也并没有受到影响。在采光中庭位置设置了多处手扶梯，方向错中有序，垂直交通流畅，扶手电梯方向错中有序，减少对光线遮蔽的同时，也丰富了空间体验。

 

广州太古汇流线示意图原图为太古

简洁的立面 图源：彼山

中庭设计 从负二层到三层视野开阔

 

大部分的盒子mall在外观和功能空间方面是大相径庭，但最终评判好坏还是在于一些细节的处理。从总体到细节，亦是看到了其将环保理念贯穿其中，比如空间内的各处灯光、材质等；不同楼层的卫生间也契合业态品牌形成了不同的风格。

 

大量的节能灯光装置 图源：彼山

 

楼层标识和导视方面也比较简约，便于识别，导视系统里植入的3D模型，则更有利于消费者很快的了解整个空间的布局，达到精准的目的式消费；位于三层楼顶则是一个24h 对公众开放的屋顶花园，设置了一些餐饮主力店铺，办公塔楼等均可通向这个屋面花园，合理的日夜行走动线布局，为消费者提供了更为丰富多元的社交场景及空间。

 

广州太古汇导视系统 图源：彼山

扶手电梯错中有序 且不遮挡视线 图源：彼山

 

在人行、车行方面的流线亦是可圈可点，除了首层步行或驱车前往商业广场，太古汇创造了更多层次的城市链接。如：地下二层的购物中心与地铁三号线石牌站及城市公共交通枢纽BRT直接连通，配合地铁入口处扶梯的连接，在经常炎热的广州为公众提供了更为适宜的室内步行区域，而地下一层直达两个办公塔楼的扶梯设置，则为办公与商业的连接提供了更多的便利。

 

商场入口广场与市政干道做了很好的呼应

人行车行互不干扰 图源：彼山

 

关于整个项目在空间方面的表现，几乎“无槽点”可言。从业态和品牌层面来看，作为广州唯一一家高端商业中心，商场L1\L2自然汇聚了众多国际大牌。地下二层连接地铁的中庭底部，规划为快时尚及潮流品牌主要聚集区，主力店有Ole‘超市，吸引更多的消费客群通过这室内步行街时停留驻足。

 

值得一提的是，项目内于2020年年中开业的超级文和友，曾一度备受业内关注，我们也曾在（推荐阅读：深度解读当下最红的餐饮文化综合体-超级文和友）进行过分析，作为走出长沙的第一家门店，广州太古汇店就目前来看似乎运营的不是很理想，走访时发现老字号风筒辉、盲公丸等多家“店中店”已经悄然退出，增加了陈添记、凉茶铺耕田公，姐妹发廊即将易主怪书书店，而算命店那条巷子除了一家营业，几乎一片漆黑。从空间场景、品牌可以看出，文和友试图与广府文化相结合，但是对吃极为挑剔的广州人来说，这些表面的结合还是略微有些“班门弄斧”。

 

广州太古汇文和友 图源：网络

 

• 高端办公综合体的“兴业太古汇”

 

相对于进入广州的时间，太古进入上海更早，从拿地、规划、开工到开业，直至后期的招商、运营，兴业太古汇更是花了15年的时间，直到2017年才正式开业。选址方面毋庸置疑，赫赫有名的南京西路商圈，且汇集了恒隆广场、中信泰富广场、梅龙镇商厦等老字号商场。

 

南京西路商圈布局 图源：彼山

 

耗时15年的时间打造一座商场，且南京西路商圈相对来说也算成熟。当时，“梅恒泰”三足鼎立的局面，恒隆广场已是圈内比较高端的商场，比较晚入市的兴业太古汇如果再造一座顶奢也不太符合商业逻辑，再加上其自身办公、公寓、酒店等纯商业配套，因此其在定位上很大程度上做了差异化，似乎更偏向于“高端办公综合体”。

 

上海兴业太古汇 图源：网络

 

兴业太古汇项目业态布局及流线 原图 兴业太古汇

 

这也主要体现在品牌方面，亮点在于一楼一线国际美妆品牌的完善及中岛店铺的陈列方式，临街店铺给美妆品牌很好的展示面，也为消费者带来更好的体验空间；包括在餐饮业态方面也做了很多差异化，也比较完善，更多满足了年轻品质一族的需求。此外，也吸引了像星巴克这类品牌的深入落地，全国首家星巴克臻选烘焙工坊就坐落于此。在这里提一下，广州太古汇引入超级文和友与兴业太古汇引入星巴克臻选烘焙工坊的调整逻辑颇为相似，商场的“三年一小调、五年一大调”实属正常，但前者相比后者来说，水土服不服则还需要一定时间的沉淀与考验。

 

 

兴业太古汇L1层美妆动线 原图：兴业太古汇

 

不同的“潮味”

成都远洋太古里vs北京三里屯太古里

 

除了太古汇，太古还在内地布局了三里屯太古里、成都远洋太古里，两个项目一个偏时尚轻潮，一个偏高端时尚，但相同的是，两座太古里都是街区式商业，也都是当地城市的潮人街拍圣地。建筑设计方面，虽然都是街区式商业，但基于两地不同的文化，呈现出来的项目气质也有所不同，在当地都极具辨识度。

 

• 具备成都时尚鲜明特质的潮人社区-成都远洋太古里

 

按照太古一贯的选址原则，远洋太古里依旧是坐落于成都最繁华的商圈--春熙路。成都虽然是新一线城市，但是文化底蕴深厚，也是仅次于北京、上海的潮流之都。也因其自身建筑、空间等特色屡屡出圈，更贴切于成都鲜明的时尚特色。成都远洋太古里曾在去年一度火爆国外各大社交平台，视频里出现的各位极具辨识度的“时尚潮人”及远洋太古里的街景，让很多国外网友对“中国时尚”称赞不已。

 

成都远洋太古里 图源：网络

 

具体从建筑层面来看与成都这种闲适氛围的关系，则是那种沿街建筑高度与空间宽度比为1：1的空间关系，且把街区商业的优势几乎放到了最大，带来的舒适感也不言而喻。我们曾在（推荐阅读：让商业街区变得更好逛的小“心机”）中分析过其错落有序的“独栋盒子”布局带来视觉观感，以及配合商铺招牌、景观、灯光等所创造出的丰富场景带来的与众不同的体验感。

 

成都远洋太古里 图源：网络

 

即便是春熙路商圈已经存在IFS这种高端商场，太古依然在区域内打造了另一座高端商业项目。一街之隔，两个项目尽管都云集了各个国际大牌，但是给外界的感觉也会比较融洽，没有违和感。一个是传统的盒子Shopping mall，一个是开放式街区。从形式上，尽管成都IFS有爬墙的熊猫，但太古里与大慈寺的结合，两个IP结合起来带来的古文化与现代化的体验感，让其更具备了高端文旅商业的特质，给了大家到成都必去太古里的理由。

 

 

• 极具“京范儿”的年轻潮人社区-北京三里屯太古里

 

相对于成都更具鲜明时尚气质，三里屯太古里作为太古在内地布局的首个项目，则更有“老北京”的特质，结合“胡同”与“四合院”的设计理念，也是内地最早依靠街区式商业“出圈”的商场。对三里屯太古里的认知，我们更多赋予其“潮人社区”的标签，众多北京年轻人的聚集地，包括其受年轻人喜爱的“酒吧一条街”、基于一些快时尚、运动潮流品牌的旗舰店造型也算十分经典了。

 

三里屯太古里 图源：网络

 

判断一个项目的标准，更倾向于项目方的运营能力及对市场的反应速度。这则体现外界对其“首店收割机”的称号，中国第一个Apple Store、开业半月仍大排长龙的shakeshack等，马太效应之下产生的效果，也成为众多国内外网红品牌首选之地。除了品牌之外，三里屯太古里更为人称赞的应该是其营销活动，很多品牌首展、快闪店均落地于此，也积累了很好的品牌效应。在一定程度上也规避了其因非地铁接驳（距离团结湖地铁站约1公里）交通不便所带来的影响。

 

Apple Store在三里屯的新店

 

上述四个项目虽然在定位和业态方面都有所差异，但对于同一产品线也均实现了“不复制”。值得一提的是，在办公配套和酒店等方面的顶级配套，如瑜舍、博舍等及广州太古汇引入的文华东方等，这些给我们带来的第一印象及其所带来的客户服务，即不乏高端品质感。再加上其积淀的丰富资源及较强的运营能力，因此在每个城市落地的项目既经典而又不失调性。

 

03

太古会来深圳吗？

 

综上所述，太古落地城市所考虑的前置因素地段、文化二者不可或缺。对于寸金寸土，且常被外界称为“文化沙漠”的深圳，与太古产生渊源的几率有多大？不妨来分析一下。

 

从地段的角度来看，太古的选址无疑是相当“苛刻”，几乎都是城市中心或最繁华商圈，相较于其他城市而言，深圳的核心商圈随着城市快速发展，目前的发展一路西移，从时间较久的东门、华强北到福田CBD、及较新的深圳湾片区，“一城多中心”的格局较为明显。且很多片区基本上一个商场“独大”，如万象天地、壹方城等，而且生存的都比较好。结合此种情况，如果太古落户深圳，未来呈现的局面也极有可能是“一家独大，且自成一个商圈”；

 

从文化的角度来看，深圳虽没有强大的历史底蕴做支撑，但是年轻活力，强大的科技产业文化是很多城市无法比拟的，对于擅长与不同城市文化相结合的太古来说，或许也可以擦出新的理念；而且对于只顾埋头搞钱的深圳“快餐式”商业文化来讲，以“慢工出精品”的太古如果能入驻，及其近年来在内地树立的庞大品牌效应，极有可能打破深圳商业地产现有格局，也期待可以为深圳“快节奏”的城市文化，注入新的活力。

 

当然以上只是笔者基于深圳市场与太古可以发生可能关系的推测，究竟太古会不会来深圳呢？不久前，太古相关人员向笔者表示，一直对深圳寄予厚望，也在积极与深圳各个区域进行洽谈。太古地产行政总裁白德利在2019年曾公开表示，已在深圳开设办公室，研究粤港澳大湾区发展。

 

近年来，随着粤港澳大湾区政策的落地，商业地产市场迎来了新一轮投资盛宴，逐步成为外来开发商规模巨大资金的“天堂”。其中包括世茂（推荐阅读：重仓布局深圳 拆解世茂商业品牌战略构想），万达也在珠三角片区徘徊了很久之后，终于进入深圳，且陆续布局了三个项目，新世界也与招商蛇口合作欲在太子湾片区打造深圳首个K11。

 

由此看来，太古进入深圳或许只是时间问题。至于进哪里，开什么级别的商场。从罗湖、福田、南山三个中心区来看，罗湖、南山已分别有两座万象城，且都是以高奢为主，且作为华润的大本营，生根且深耕于深圳市场，已经有了非常深厚的积淀。再从其他一线城市的高奢场所来看，上海拥有恒隆、国金中心、环贸iapm，北京有SKP、王府中环、国贸，广州只有太古汇，以这几个核心城市的顶奢数量做对比，土地资源有限，且人口数量远不及其他三座城市的深圳，再造一座顶奢还是有点困难。更何况也有“前车之鉴”，福田皇庭广场此前曾与王府井合作欲打造高端商业，最终也无疾而终，此前的主力店奢侈品集合店蔻莎百货也于前两年撤出皇庭广场。

 

按照此前太古在上海浦东新区布局的前滩太古里，可以看出太古的布局脚步正在迈向城市有潜力的新区。对于高速发展的深圳来说，除了罗湖、福田、南山，宝安、前海等区域发展日新月异，也不失为好的选择。当然，最终落地则需要政府、开发商、运营商的协作，从太古以往项目我们可以看出，其与所在城市文化内涵的融合和传承，且不管是否是顶奢级别，前面我们所提到太古所到之处带来的办公及酒店产品线，营造出片区的生活方式都不缺高端品质感。不得不说，精品固然需要时间的酝酿，但未来也更经得起推敲。至于深圳什么时候会有一座太古里，我想应该不会让我们等的太久。

 

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