深圳总规解读：未来15年，记住这些关键词_购物中心网，商业综合体，润丰华泰

6月，《深圳市国土空间总体规划（2020-2035年）》（草案）出炉，这是深圳经济特区40年以来第四版法定的总体规划，也是国家规划体制改革后第一部覆盖全域全要素“多规合一”的总体规划，非常重磅。

这次深圳的总规可以用十个字形容：强优势、补短板、破圈跨界。

下面就来谈谈，让我最关注的九大亮点：

城市性质

根据《草案》，深圳的城市性质为：

“卓越的国家经济特区；中国特色社会主义先行示范区；国家对外开放枢纽门户；粤港澳大湾区核心引擎；国际科技创新中心；全球海洋中心城市。”

经济特区仍然是深圳十分看中的城市特质，在历版总规中都有强调。相比上一版总规，深圳新增了“中国特色社会主义先行示范区”、“国际科技创新中心”、“大湾区核心引擎”、“全球海洋中心城市”等表述，这也是深圳最突出的城市发展优势，强化它是情理之中。

值得一说的是，上一版总规中的“全国性经济中心城市”在这版总规中没有看到，取而代之的是“国际科技创新中心”和“全球海洋中心城市”这些国际化的职能，这说明深圳的志向已经更进一步了。

另外，深圳还给自己定下这些目标：

图片源自：《深圳市国土空间总体规划（2020-2035年）》（草案）

常住人口余额告急

关于人口规模的界定，深圳设定到2035年，全市常住人口总数为1900万。对比七普数据，未来15年，深圳常住人口的余额为143.99万人，年均人口增长余额为9.7万人。

显然，维持这个人口增长目标很难，所以总规留出了弹性空间，提出以2300万实际服务管理人口配置公共设施资源。

图片源自：《深圳市国土空间总体规划（2020-2035年）》（草案）

建设用地新增129km²

总规一大亮点是大幅提升建设用地规模，一举新增了129平方公里，占最新建设用地面积的11.67%。

总规规定，深圳最新建设用地规模控制在1105平方公里以内，深圳市域面积为1997平方公里，最新建设用地占到总面积的55.3%，超出国际惯例的30%开发强度极限。

而2013年公布的《深圳市土地利用总体规划（2006-2020年）》中，特别规定，到2020年，深圳建设用地总规模控制在976平方公里以内，建设用地比例控制在市域面积的50%以内。

图片源自：《深圳市国土空间总体规划（2020-2035年）》（草案）

中国(深圳)综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁解读道：“这种“神操作”表明，深圳不再拘泥于以自身狭小空间迎合所谓国际开发强度的约束，而是把深圳放在更广域的都市圈来考量国土空间的合理利用。例如，惠州开发强度仅10%，以深惠整体看，开发强度也就15%左右，深圳完全可以从都市圈角度合理扩大建设用地规模。”

那么新增的国土空间从哪里来？宋丁认为是从那些非永久基本农田、生态控制线里面“挤”出来的。比如这次总规明确给出的强制性生态保护红线范围是482平方公里，仅占深圳市域总面积的24.5%，比之前坊间传闻的少很多。

都市核心区扩容

总规明确，都市核心区为以福田、罗湖、南山和前海深港现代服务业合作区为基础，将宝安区的新安、西乡街道，龙华区的民治、龙华街道，龙岗区的坂田、布吉、吉华、南湾街道等区域纳入都市核心区范围。

图片源自：《深圳市国土空间总体规划（2020-2035年）》（草案）

这与深圳十四五规划中的都市核心区范围一致，也就是说，深圳的中心城区被双重确定为原关内四区（盐田、罗湖、福田、南山），再加上这8个街道，而其他区域被称之为外围区。具体之前我们文章已经聊过，感兴趣的朋友可以再看看。

新纳入中心城区的八个街道，全部是紧贴原关内四区的。可见，大城市中心城区的扩容，其实就是摊大饼，而非跳跃式的。

虽然这八个原关外的街道在经济发展、风貌民生等方面还远不及关内，但深圳已经迈出破圈联动的重要一步。

多心空间战略的具体化

在2035年总规出现之前的几年，深圳发生了不少大事，如2015-2016年深圳房价大涨、华为重心北迁、光明科学城大利好等，他们对深圳城市空间发展的影响，在这次总规中也能窥得一二。

未来十五年，深圳将实施“东进、西协、南联、北拓、中优”的发展战略，形成“一核多心网络化”的城市开发新格局。

其中，“一核”是指都市核心区。这个刚才已经讲到了。

“多心”是指多个城市功能中心和城市功能节点。与上版总规相比，总规2035不再沿袭“三轴两带”的格局，但维持“多中心”战略，并具体化为12个“城市功能中心”和12个城市功能节点。

具体来看：

深圳全域内共有12个城市功能中心——福田中心、罗湖中心、南山中心、前海中心、龙华中心、宝安北中心、光明中心、平湖中心、龙岗中心、盐田中心、坪山中心、大鹏中心。

其中，前5个中心位于“都市核心区”，是将2010总规中两个市级中心的“前海中心”、原福田-罗湖中心分别一拆为二，另将龙华升级为一个市级中心。后7个在上版总规中只标注了4个，即龙岗、光明、坪山、盐田，新增宝安北中心、平湖中心、大鹏中心。

深圳市人大代表、城市规划专家金心异认为：“很显然2010总规更多是对区级政府的妥协。2020总规将宝安北升格为城市功能中心之一，是对发展趋势的承认，但平湖何以成为城市功能中心之一，并没有坚实的逻辑基础。”

12个城市功能节点分别是蛇口、西丽、坂田、布吉、机场东、松岗、石岩、观湖、横岗、坪地、坑梓、新大—龙岐。其中，前4个城市功能节点位于“都市核心区”内。

网络化：空间网络联系，促进全市各城市功能中心和城市功能节点之间各类资源要素高效便捷流动。

图片源自：《深圳市国土空间总体规划（2020-2035年）》（草案）

强优势：七大创新集中承载区

近年来各地科创新城你追我赶，深圳也不例外。深圳近年提出的全域创新这一新词，将打造“1+7+N”的全域创新空间格局，这是深圳强化自身创新优势的一个新思路。

其中，“1”是指综合性创新核心区，打造具有全球影响力的开放式创新中心和辐射粤港澳大湾区的创新策源地。

“7”是指形成七大创新集中承载区，即深港创新合作区、坂雪岗科技城、龙华高新区、光明科学城、会展海洋城、宝龙高新区、坪山高新区。

“N”是指统筹新兴产业布局，打造多个特色发展的产业创新集聚区，培育城市经济高质量发展新动能。

图片源自：《深圳市国土空间总体规划（2020-2035年）》（草案）

补短板：交通网络互联互通

当下，“破壁、破圈、跨界”成为城市发展的主流。城市与城市之间、都市圈与都市圈之间，城市与全球之间的联系日益密切和重要，争做交通枢纽、门户城市成了城市最新的心头好。

而深圳，在这方面一直力不从心，作为经济、人口大城，却没有与之匹配的交通互联互通水平。

为此，未来15年，深圳将着力补短板，推动枢纽能级持续提升：

建设链接全球的国际航空枢纽，将宝安国际机场年旅客吞吐量达到8000万人次以上。

公开信息显示，深圳宝安国际机场2020年旅客吞吐量为3791.61万人次，同比下降28.37%（2019年度旅客吞吐量 5293.2 万人次），但排名上升2位到全国第三，仅次于广州白云国际机场、成都双流国际机场。

构建辐射全国的国家铁路枢纽，构建以深圳站、深圳北站、西丽站、坪山站、深圳机场为主枢纽的铁路客运枢纽体系。

积极推动深圳都市圈城际线网的规划建设，打造“轨道上的一小时都市圈”。

图片源自：《深圳市国土空间总体规划（2020-2035年）》（草案）

居民出行也将更便捷高效。深圳将建立以轨道交通为主体、客运枢纽为核心、其他公交方式为补充的城市公交体系。建成1000公里以上的地铁网络，实现都市核心区与外围城市功能中心45分钟可达。

补短板：全民友好型城市建设

很多深圳朋友说烟火气不足、幸福感不够。好消息是，未来十五年，深圳的幸福感或将有较大提升。

这次总规中，深圳特别提到，深圳将建设全民友好型城市，打造更高品质的居住空间。

包括加大居住空间供给，将2018年制定的“到2035年新增各类住房170万套以上”指标，首次调整为“新增各类住房200万套以上”；在都市核心区内重点增加小户型和租赁性住房；人才住房、安居型商品房、公共租赁住房等公共住房比例不低于新增住房总套数的60%等。

图片源自：《深圳市国土空间总体规划（2020-2035年）》（草案）

此外，深圳将配置更多更高标准的公共服务。

深圳计划，建成南方重要的高等教育中心。到2035年，深圳市共有15.2万座托位数、76万座幼儿园学位数、228万座义务教育学位数、60.8万座高中学位数、40万人在校大学生。

据中国新闻网，深圳市副市长聂新平去年底表示，深圳在一线城市中人口流入增速最快，近年来每年人口净流入近50万，常住人口出生率维持在15‰的高位。虽然学位建设力度空前，但高供给仍难充分满足入学高需求。

公开数据显示，深圳目前义务教育、学前教育在校生总数位居一线城市第二。高中教育方面，多年来深圳公办普通高中录取率不到50%，超过一半的深圳初中生无缘深圳高中。相对而言，北京大约为86%，上海、广州皆超过60%。

据《深圳市2020年国民经济和社会发展统计公报》，2020年，深圳市普通本专科在校生11.00万人，在校研究生2.28万人。

医疗养老方面，打造大湾区医疗高地和全国重要医疗中心，实现全市社区养老服务设施全覆盖等。

深圳计划，到2035年，深圳市共有15万张医疗卫生机构床位数，不低于0.1平方米的人均养老设施用地。

统计公报显示，截止2020年末深圳全市卫生机构拥有床位62904张，增长22.6%；2020年深圳各级各类医疗机构完成诊疗量9001.8万人次，下降16.7%；入院人次150.75万人次，病床使用率66.6%。

文体方面，加快建设一批兼具深圳特色和国际化水平的标志性文体设施，建成国际文化创意先锋城市和全民运动城市等。

深圳计划，到2035年，深圳市共有不低于0.3平方米的人均文化设施用地，不低于0.4平方米的人均体育设施用地。

图片源自：《深圳市国土空间总体规划（2020-2035年）》（草案）

破圈跨界：三个“深圳+"

与以往历次的城市总体规划相比，这次总规敞开胸怀，走起“深圳+”的发展路子，从大湾区、深圳都市圈、深汕特别合作区三个视角入手，绘画蓝图：

一是立足大湾区，深圳将着力打造大湾区的核心引擎，并联动周边城市和地区。

在共建粤港澳国际一流湾区方面，「总体规划」提出支持港澳融入国家发展格局：全方位拓展和深化深港澳多领域务实合作；支持香港经济社会发展，充分发挥前海的示范引领作用，积极推进河套深港科技创新合作区等重点平台建设，支持澳门经济适度多元化发展。

强化广深「双城联动、比翼双飞」，充分发挥广州、深圳都市圈中心城市辐射带动作用，协同打造一批重大科技基础设施，加快广州—深圳国际性综合交通枢纽建设，合力提升粤港澳大湾区门户枢纽功能。

促进珠江口东西岸融合互动，加快跨珠江口通道规划建设，提高与珠江西岸城市的联通水平，加强与珠江西岸先进装备制造业联动发展，创新产业园区共建、产业梯度转移、产业链协作机制。

「总体规划」还提出发挥「一核一带一区」主引擎作用，积极对接广东沿海经济带，向东辐射汕潮揭都市圈并联系海峡西岸城市群，向西辐射湛茂都市圈并联系北部湾城市群。支持广东北部生态发展区打造生态经济发展新标杆。

二是加快建设深圳都市圈，构建「一主三副」深圳都市圈空间格局，即以深莞惠大都市区为主中心，深汕特别合作区、汕尾都市区、河源都市区为副中心。

值得一提的是，深圳都市圈或将是深圳未来发展的新突破口。它是前两年省政府“点名”的广东五大都市圈之一，涉及深莞惠河汕5市，五市全市2019年GDP加起来达4.27万亿元，约占广东省的40%。土地面积约3.72万平方公里，占广东省的20%。到去年中，深圳都市圈规划尚未编制，规划由深圳承担起牵头的责任，协调东莞、惠州、河源、汕尾一起参与。

深圳市人大代表、城市规划专家金心异认为：“全中国没有任何其它三个城市像深莞惠这样如此的经济一体化，即便是广佛的一体化，其产业联系也不如深莞惠如此地紧密。深圳都市圈计划能否成功，关键是看能否打破行政管理体制的痼疾，能否使深圳获得统筹莞惠临深地带空间政策、产业政策、社会政策的一定权力。”

图片源自：《深圳市国土空间总体规划（2020-2035年）》（草案）

未来十五年，深圳将加强都市圈在科技产业、教育文化、医疗卫生、住房保障、社会管理、生态环境、公共服务等领域全面合作。同时将加快推进深圳第二机场、沿海高铁通道等重大区域交通设施的规划建设，提升基础设施互联互通水平。创新都市圈合作模式等。

三是高标准建设深汕特别合作区。深圳计划把深汕特别合作区打造成深圳都市圈副中心，统筹基础设施一体化建设，探索形成可复制、易推广的区域合作新模式。

图片源自：《深圳市国土空间总体规划（2020-2035年）》（草案）

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