改革开放41年，深圳商业巨变！_购物中心网，商业综合体，润丰华泰

从滨海渔村一跃成为全球经济中心与创新中心，深圳改革开放走过41年，是中国经济增长的重要推动力。作为高科技中心，深圳诞生了中国最成功的一批科技公司，包括华为、腾讯、中兴、大疆等。如今作为粤港澳大湾区技术和创新中心，更是具有重要战略意义。

经济迅速崛起的同时，深圳商业也迎来了爆发。今年，前海·卓悦INTOWN、龙岗万达广场、壹方城（龙华）等项目纷纷亮相，万象前海也计划于12月开业；代表性奢华商业深圳湾万象城、深圳万象城品牌焕新不断，深圳首家CHANEL、顶奢品牌Hermès、DIOR、LV等先后开业或者围挡，深圳的奢华商业迎来新的发展。

深圳商业存量、增量仍处快速增长阶段

深圳商业从罗湖区发源，至福田、南山繁荣后，商业中心逐渐向北形成宝安、龙华、龙岗三大新兴商圈，由单一商圈发展到多个商圈并存发展，核心商圈仍以罗湖传统商圈、福田与南山中心商圈为主。

图：深圳市商业布局特征

2021年，壹方城（龙华）、深圳龙岗万达广场、前海·卓悦INTOWN、宝能中心环球汇等项目纷纷亮相，万象前海、光明蓝鲸世界、绿景佐阾红树林购物中心等也将于年底开业。深圳2021年开业项目近20家，增量面积将超100万㎡。深圳后海汇、笋岗万象汇、中洲湾C Future City一期、深圳天河城、前海印里等重磅项目计划于2022年开业。

深圳商务局最新发布的《深圳市商务发展“十四五”规划（征求意见稿）》显示，2019年，深圳零售、餐饮和批发网点超过30万个，总营业面积约6800万㎡，人均零售和餐饮面积约3平方米，高于上海、香港、东京等城市。深圳商业的存量、增量都处于快速增长阶段。

未来5-10年，深圳还将陆续涌现一大批高水平城市更新项目如200多万㎡的华润湖贝、500万㎡的深圳湾超级总部基地以及500多万㎡的妈湾片区更新，这些区域商业新规划将为深圳带来数量巨大的新增供应。

图：深圳湾超级总部基地

奢侈品消费快速增长

深圳奢华商业迎来最好的时代

1）疫情促使深圳奢侈品市场爆发

2020年，由于疫情与内循环双双驱动，中国往年超过千亿美元的外流奢侈品消费额被拉回国内，推动了全国的奢侈品销售快速攀升。深圳毗邻港澳，一向偏好出境购买奢侈品，奢侈品品牌数量远低于北上，与新一线城市成都、重庆等也有一定差距。

然而伴随着奢侈品消费群体回流，深圳奢侈品市场发展迎来新机遇。2020年，深圳代表性奢华商业深圳万象城销售额突破100亿，位居全国销售额前十。

2021年深圳另一奢侈品聚居地深圳湾万象城迎来品牌升级，深圳首店、华南二店CHANEL精品店、顶奢品牌Hermès、BURBERRY、DIOR、LV、BVLGARI、Cartier、CHAUMET、LOEWE等先后开业或者围挡，深圳的奢华商业迎来新的发展。另有传闻SKP有望落户深圳。

图：爱马仕深圳湾万象城店

虽然相比北京、上海高端商业总量而言，深圳重奢品牌门店数量仍然很少，发展提升空间仍很大。但在深圳科技新贵等中高收入人群的消费力支撑下，奢侈品品牌呈现扩张趋势。

2）机场商业也奢侈，宝安机场将成下一个奢侈品集合地

据了解，即将开放的深圳机场卫星厅商业面积达6106㎡，共规划104个商业网点，包括81个商业店铺和23个自助服务点位，涵盖零售、餐饮、服务等业态。目前已经有Burberry、Balenciaga、Alexander McQueen、Max Mara、GUCCI、BV、Jimmy choo、OMEGA、Qeelin、Saint Laurent等众多奢侈品牌进驻深圳机场卫星厅。

目前，深圳机场T3航站楼Cartier、Burberry已开业，Prada门店也正在装修，这也将是国内首家机场店。

深圳孕育了一大批优秀商业地产运营商

1）一大批开发商从深圳出发，领衔内资商业地产发展

华润万象系、星河系（COCOPark、COCOCity）、华侨城欢乐系（欢乐海岸、欢乐港湾）、卓悦系（卓悦中心、卓悦汇、卓悦intown）、益田系（假日广场、假日世界、假日天地）、壹方系（壹方城、壹方天地）、京基系（KKMALL、KKONE）、万科系（万科广场、万科里）、海岸城、大仟里、印力中心、茂业系、天虹系等优秀的内资商业产品都来自于深圳。

2020年深圳万象城、益田假日广场、万象天地、前海壹方城、海岸城、海雅缤纷城等年销售额均超过35亿元，深圳万象城销售额更是超100亿，成为国内最赚钱的标杆性购物中心之一。

图：深圳万象城

不仅促进了深圳商业的快速发展，以华润系为代表的内资商业龙头更是辐射至全国大多数一二线城市，成为当地高端商业的代表。印力、万科、益田、佳兆业等也逐渐走出深圳，布局全国。华润万象生活、星盛商业成功在港股上市，更是带动了国内商管企业的发展。

华润万象生活聚焦高端与品质购物中心赛道，截至2021年6月30日，商业在管项目66个，覆盖全国43座城市。目前华润万象生活已形成了“万象城”、“万象天地”、“万象汇”三大商业产品线。

其第一座万象城购物中心便于2004年诞生于深圳，是华润置地首个都市商业综合体项目，也是深圳奢华商业的代表；将“MALL+开放式街区”有机融合的深圳万象天地，囊括众多全球旗舰形象门店，近300店铺，逾1000个品牌，12座独栋品牌旗舰店，以及超过2000m²的室内儿童乐园和24小时不打烊的国际美食餐饮街，打造出衔领新一代商业产品升级的漫步式人文商业，也是深圳的潮流聚集地。

星盛商业是大湾区领先的商业运营服务供应商，并成为港股纯商业运营管理服务第一股，服务项目涵盖城市型购物中心、区域型购物中心、社区型购物中心、高端家居购物中心等多种商业地产形态。

截至今年6月30日，已覆盖24个城市，向69个商用物业项目提供服务，总合约面积约348万㎡。主要分为五个商业品牌：COCO Park、COCO City/iCO、COCO Garden、第三空间。其中COCO Park系列项目是最具深圳特色的代表性购物中心项目。

图：星河COCOPark

2）港资及其他区域头部开发商相继进入，深圳商业将迎来新发展

过去40年，本地开发商主导了深圳商业的发展，在缺乏外资及国内其他区域头部企业局面下，深圳商业市场相对保守。如今新世界、万达、仁恒、大悦城、龙湖、铁狮门等国内一流商业地产及外资陆续加入，他们的进驻不仅加剧了深圳商业市场竞争强度，也将带动深圳商业的创新，打造出更多具有深圳特色的商业产品。

新世界中国是最早进入内地的港资企业之一。目前项目布局超过20个地区，大湾区将是其下一步重点发展的区域之一，在建的代表性项目深圳太子湾，商业部分将引进新世界旗下高端艺术商业品牌K11，也是深圳首家K11项目及家庭亲子消费品牌D·PARK，将为深圳商业带来全新的艺术化体验。

嘉里建设早在1997年便进入深圳，先后在罗湖、福田CBD开发了嘉里中心和嘉里建设广场两大写字楼商业配套。2018年又以26亿元再次竞得深圳南山商业地，拟结合此前于2015年、2016年获得的地块，打造国际化大型城市综合体——深圳前海嘉里中心。这将是是前海第一个试点“香港建设模式”的投资项目。

虽然和上海北京仍有较大差距，但深圳商业的发展已开始展示出多元化趋势。

深圳是本土商业消费的重要试验场

1）深圳孵化了一大批本土新消费品牌

近日，“分子果汁”首创者野萃山获得喜茶投资，交割完毕后，喜茶成为野萃山第一大股东。野萃山是深圳迅速崛起的新兴茶饮品牌，而从江门出发的喜茶也是在深圳被发扬光大。作为全国“最年轻”的城市，深圳拥有高质量年轻消费群体，是本土新兴品牌和新消费的试验场。

2020年天猫发布的新品牌图鉴显示，天猫TOP500新品牌深圳以64个的数量位居新品牌城市榜TOP2，仅次于上海。

既有华为零售店、VIVO、大疆无人机、顺电等深圳出圈的数码3C品牌；成功上市奈雪的茶、gaga鲜语、野萃山等一大波知名茶饮品牌也诞生于深圳，深圳培育出了Z世代最爱的茶饮品牌；母婴头部品牌全棉时代，国内新能源赛道的头部选手比亚迪，美妆个护理然、HBN等也都来自深圳。

图：野萃山

新消费之前深圳的品牌孵化触角早已触及女装、珠宝、钟表、眼镜等领域，并在全国居于领先地位。

“鞋王”百丽国际集团，歌力思集团、影儿时尚集团、赢家时尚集团、玛丝菲尔时尚集团、马天奴时尚集团等知名女装品牌，零度眼镜集团、博士眼镜集团、木九十、LOHO集团等知名眼镜品牌，维珍妮、安莉芳、曼妮芬、黛丽斯、都市丽人等知名内衣品牌，飞亚达、天王表、雷诺、星皇、宝时捷、依波、玺佳、格雅等钟表品牌，都彰显着深圳的商业实力和时尚地位。

图：gaga TEA BAR

这些品牌不仅促进了深圳本土商业的发展，也从深圳出发将其发展触角不断伸向全国，辐射全国大多数城市，深圳即是本土消费品牌的制造地，也是本土消费的重要试验场。

2）深圳打造“首店之城”，在大湾区后来居上，吸引更多国际化品牌入驻

据中商数据不完全统计，2021年上半年深圳吸引108家首店入驻，与广州的差距不断缩小。深圳已逐渐成为品牌进入华南的首选地，BOUCHERON宝诗龙、alexanderwang、UMA WANG、茑屋书店、SHAKESHACK、Peet’s coffee、FUNK & KALE等品牌都将华南首店落户深圳。

在政策方面，深圳也明确提出“加快发展首店经济”的任务，对国际知名品牌在深圳开设全球性、全国性和区域性品牌首店、旗舰店给予奖励支持，最高奖励100万元。

从商业载体来看，作为深圳起家的优秀商业地产运营商代表，华润系购物中心为深圳带来了更多高能级首店，万象天地带来10余家华南首店、10余家全国首店/旗舰店；深圳湾万象城、深圳万象城亦不逊色，CHANEL深圳首店等高能级奢侈品首店相继入驻。此外深业上城、福田星河COCO Park、壹方城等代表性购物中心也带来不少特色首店。

深圳商业发展多元化、引领性稍显不足

①深圳商业发展迅速，但本土开发商强势，导致深圳商业多元化缺失

深圳是一座年轻的城市，城市经济和商业发展迅速。为适应这种快速发展，深圳孕育出一大批优秀的本土商业地产开发商，贡献出了华侨城欢乐系、星河系、卓悦系等优秀的商业产品。

而港资外资开发商通常开发速度较慢、习惯于精耕细作，相比上海北京的港资数量，深圳远远落后；另一方面本土开发商的强势也导致外来内资头部开发商较少进驻。在缺乏外资及国内其他区域头部企业局面下，深圳商业产品相对保守。总体来看，深圳商业的多元化仍有待提升。

但大湾区的巨大发展潜力，也开始吸引许多国内一流商业地产商及外资陆续加入，如新世界、嘉里建设、铁狮门、洛克菲勒集团、万达、仁恒、大悦城、龙湖、融创等，相信他们的进驻将推动深圳未来商业创新和多元化发展。

②最年轻的一线城市，缺少一个具有全国性影响力的年轻力标杆项目

相对于北京的文化底蕴、上海的商业氛围和多元化，年轻的深圳缺少历史积淀，没有能够代表当地文化特色的标杆性项目。

同时，深圳作为最年轻的一线城市，年轻消费催生出一大批新消费品牌，如茶饮、数码3C等领域，却没有一个类似上海TX淮海、北京西单更新场等具有全国性影响力的年轻力标杆项目。深圳万象天地正在不断深化潮流、年轻定位，但仍有差距。这也是深圳商业未来需要提升的重点方向。

③科技和城市更新或将推动深圳商业多元化发展

深圳商业虽处于快速发展阶段，但由于深圳土地资源有限，年均供应仍远低于北京、上海，未来商业项目将从存量改造中挖掘。

未来5-10年，深圳将陆续涌现一大批高水平城市更新项目如200多万㎡的华润湖贝、500万㎡的深圳湾超级总部基地以及500多万㎡的妈湾片区更新，这些区域商业新规划都将推动未来深圳商业的多元化发展。

另一方面，在越来越注重体验的商业时代，空间开放化、形式智能化、体验沉浸化等都是线下门店转型的重要方向。深圳拥有一大科技智能企业，是未来零售体验场景的重要支柱，更具在地化特色的科技化门店将陆续落地深圳。

早在 2020 年 7 月，Burberry 便与腾讯合作于深圳首次推出奢侈品行业首家社交零售概念精品店“Burberry 空·间”。

④深港前海示范区扩容，深圳商业国际化、奢侈品将迎来快速发展

9月份，前海深港现代服务业合作区再升级，前海总面积从原来的14.92km²扩展至120.56km²，扩展幅度高达8倍。政策导向叠加蜂拥而至的资本，对深圳商业将起到巨大的带动作用，特别是国际化品牌和奢侈品的发展。

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