疫情下，海外商业地产的真实状况……_中国购物中心网，商业综合体，商业中心

全球范围内蔓延的疫情，毋庸置疑让世界各行各业都笼罩有一层阴影。然而，国内和海外的抗疫时间线并不相同，在国内已有效控制疫情、有序恢复生产的同时，海外多国尚还在遭受黑天鹅的猛烈冲击，疫情趋势分化致使海外购物中心行业也同样未能置身事外，前几个月国内所经历的闭店潮、破产潮、自救潮等跌宕起伏历程，又在海外各国购物中心行业依次上演。

Part1

破产大潮巨头集体衰落

连日来，海外多国单日新增病例数屡创新高，管控措施因疫情反弹重新收紧，各国因政策性闭店导致的资金断裂和破产潮来袭，大批历史悠久的百货和购物中心难以为继，不得不断臂求生。

● 欧洲

拥有100多年历史的德国最大的连锁百货商场集团加莱里亚集团，7月中旬宣布进入破产程序，将在全德境内47个城市里关闭56家分店，关闭门店总共将有5317名员工失业。

英国242年历史的老百货德本汉姆（Debenhams），于4月宣布已申请行政托管，正面临破产。其在英国有142家连锁店，公司破产将影响约22000名员工。

英国最大零售物业公司、部分城市最大的购物中心所有者，Intu房地产公司6月中宣布正式进入破产清算程序。2019年该集团已经面临47亿英镑的债务负担，2020年的疫情冲击，成为压垮公司的最后一根稻草。

据Springboard最新数据显示，英国零售商店的客流量在重新开业的第四周上升10.6%，是前一周4.1%增幅的两倍多，这主要得益于7月4日起餐馆、咖啡馆和酒吧的重新开放，但除伦敦以外的大部分地区零售业仍在恢复状态，平均客流量相比去年同期下降42.6%。

● 北美

113年历史的奢侈品百货内曼·马库斯（Neiman Marcus）5月7日申请破产保护，为筹集资金，其正对外出售加州核桃溪百老汇广场门店、威斯康星大道门店、佛罗里达州棕榈滩沃斯大街门以及华盛顿州贝尔维尤市东北8街门店的租约，哈德逊广场门店也或将成为Facebook办公室。

具有118年历史的大型百货集团J.C.Penney于5月份申请破产保护，在计划永久关闭850家门店中的四分之一后，正在进行重组工作。

梅西百货在宣布关闭位于美国的所有775家商店，裁员3900名员工，13万员工在家休“无薪假”，下调董事及以上级别管理人员薪酬的同时，用其库存和部分房地产业务做抵押，通过发债筹集筹集了大约45亿美元的新资金，以避免破产。

经营超101岁的加拿大廉价百货公司Army and Navy于5月宣布全线永久结业。

而在亚洲，日本紧急状态解除后百货商店人流量开始逐渐回升。6月份，日本百货商店销售额同比下降20%至30%，但降幅小于5月份。受日本百货公司影响最小的是高岛屋(Takashimaya)，销售额下降16.4%，崇光百货(Sogo)和西武百货(Seibu)下降16.5%。

以上只是全球购物中心困境的冰山一角，伴随资金链破裂产生的购物中心和租户之间的解约潮和诉讼潮，也将成为困扰他们的一大难题。

Part2

花式自救前瞻疫后市场

面对惨烈的市场现状，海外购物中心疫情期间的动作走向基本呈现出两种：一方面，部分购物中心采取降租、促销、无接触购物、人流监控等多种抗疫自救方式，奋力求生；另一方面，部分企业扩张、改建的步履未停，提前布局抢占疫后市场。

● 降租

疫情初期，日本三菱地产、永旺及JR东日本旗下的LUMINE公司相继采取延缓减少入驻店铺租金的措施，以减轻销售额严重下滑的店铺所面临的租金压力。

此外因疫情影响商场空置率上升，澳洲零售地产巨头Scentre集团和Vicinity Center旗下购物中心的租金普遍下降15％至18％。

● 促销

疫情期间，为提升零售营业额，韩国自6月底至7月推行了长达十几天的“K-Sale”活动。

乐天集团零售部门数据，仅6月26日至6月27日，乐天百货商店的销售额就同比增长21％，其郊区门店的销售额也增长了55%，为了支持零售行业，韩国海关还暂时允许免税运营商销售库存超过6个月的产品。

● 户外集市

伦敦奢侈品百货公司Selfridges最近推出为期约两个月的周末户外集市，在严格遵守社交隔离措施的同时至多允许16人同时入场，所有摊位均配有玻璃隔屏，消费者可在指定地点进行非接触式支付。

6月2日，法国解禁进入第二阶段后，巴黎就选出包括孚日广场（la Place des Vosges）、寺院市场四周（Carreau du temple）在内的20条街道，暂停车辆通行助推酒吧和餐馆扩大露天座位，刺激消费回升。而在疫情早期，日本伊藤洋华堂、高岛屋就已在商场门口、沿街推出移动地摊车。

● 数字科技助力

澳大利亚顶尖房地产集团Mirvac在旗下的16家购物中心推出“计划你的旅行”小程序，消费者可通过小程序页面查看购物中心上周的每天分时段人流数据，自行选择安全的购物时间出行；

英国百货零售商John Lewis也与Zoom合作推出虚拟导购服务，助力商场销售，哈罗德百货则为VIP客户提供电话订购等远程购物服务；

英国百货巨头玛莎（M&S）在宣布精简管理结构的同时，表示正在组建新零售管理团队，计划通过数字化运营灵活的管理结构，助力业尽快复苏；

同样，百货巨头John Lewis公布永久关闭8家门店后，也表示疫情期间其网上销售额占比高达40%，其将加快电子商务发展，电子商务今明两年很可能占比总销售额的60%到70%；

此外，哈罗德（Harrods）百货也在7月3日新开设一家占地8万平方英尺的概念店，旨在销售禁售期间积累的剩余库存，减轻其骑士桥门店的压力。

澳洲地产巨头Stockland则在近期宣布，将投资500万美元对Baringa Town Centre开展扩建计划，扩建新增面积1215平方米，包括新增一个先进的医疗中心、休闲中心和零售品牌，定于2021年初开放。

Part3

趋势总结再证发展航向

从古至今，社会发展的历史一次次证明，书写新历史的力量，是灾难和变革。面对商业地产史上前所未有的灾难，我们看到了海外商业地产从业者冲破困境的努力和坚毅。

由于国内外抗疫时间线的差别，使得中国购物中心行业的抗疫及复苏经验，在以上案例中也可窥见。而这些措施也再次印证了以下趋势。

● 疫情应对常态化

结合国内目前疫情小范围的发生以及世界各地疫情的反弹收紧，可以看出在未来较长一段时间内，疫情防控工作常态化的必要性，购物中心也需要从各方面作出常态化防范及提高突发事件应对处理能力。

首先，公共场所的日常消杀必不可少，购物中心空间范围较大更加大了卫生保障工作的难度，全面规范的消杀制度亟需制定。

此外，视频红外测温设备、体温监测安全门、巡逻机器人、员工实时定位系统、协同办公等软硬件技术和服务，在疫情时期展现出了高效的运作能力和广泛的运作前景，能够为购物中心和消费者带来安全、智能和便捷的生活体验。

● 数字化智慧运营全球化

疫情期间，上千品牌直播带货、生鲜超市打通零售最后一公里，到家经济和消费者的网购习惯被这次社会事件培养成型，购物中心作为典型的线下消费聚集场所，无论海内外，均迫切需要发展线上线下全渠道营销模式，建设在线数字化、智慧化经营场景。

在线化科技和全渠道经营具备拓展渠道、提高效率、降低成本的特点，在特殊疫情背景下，可助力多数购物中心加快客流复苏。

当下，中国购物中心数字化转型还处于初始阶段，大部分企业已经或正在展开的数字化转型行动，已经彰显初步价值。但未来仍需要克服，资金投入大、人才缺乏、数字化推进部门缺失等发展难题。

● 购物中心改革持续化

同近期轰然倒塌的众多国外百年品牌境况相似，文中提及破产的老牌百货多在疫情之前就已经营不善，如百年老店内曼马库斯由于近年来经营不善，公司管理问题积弊多年，疫情前已身背40多亿美元的债务；

J.C.Penney更是在2019年就已开始接二连三闭店，缩减经营板块，美国媒体指出其经营方式已跟不上美国人不断变化的购物习惯；

梅西百货也在2017年至2020年初不断宣布关店计划，而疫情只是压倒骆驼的最后一根稻草，加速优胜劣汰，促使行业提前进入新一轮马太效应。

结合2019年国内百货惨烈的闭店潮，更加警示购物中心需要深刻分析市场现状与发展趋势，在购物中心管理方面加大科技和智慧化助力，在建筑、业态、运营等方面持续进行绿色、生态健康改造，充分利用资本市场的融资平台，走上健康发展之路。

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