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比恒大更狠!千亿房企甩卖自救,成渝地产巨变

字号+ 作者: 西部城事 来源: 西部城事 2020-02-29 我要评论

2月28日,成都龙泉驿两宗土地入市出让。其中,龙泉驿区柏合镇地块最终被金科拿下,成交楼面价6800元/㎡,溢价率41.6%。

 

 
疫情还没结束,但有些房企已经熬不住了。
 
不过,关键时刻,也有房企强势出击。
 
2月28日,成都龙泉驿两宗土地入市出让。其中,龙泉驿区柏合镇地块最终被金科拿下,成交楼面价6800元/㎡,溢价率41.6%。
 
此时高位出手拿地,到底意味着什么,无需多说,只要看看恒大的7.5折卖房就知道了。如此操作的金科,颇有逆风而上的架势。
 
但这,并不是全部。
 
就在前几天,金科搞出了一个比恒大更大的动作——在湖南地区的8个城市9个项目,推出最低7.2折的购房优惠。
 
一边是逆势出手拿地,一边是打折卖房,金科这般做法,看似矛盾,但接下来可能成为一种新趋势,不排除更多的房企抄作业。
 
置于川渝房企的格局下来看,中迪禾邦裁员,金科双面“自救”,更意味着成渝地区双城经济圈时代,地产领域的巨变和洗牌,正在加速。
 
01
 
金科成立至今已超过20年,但真正做大做强,就是近几年的事。
 
作为2018年的新晋千亿房企,直至2015年,金科的销售规模才首次突破300亿元——扩张速度不可谓不快。
 
 
 
2019年的财报尚未出炉。但据中指统计,2019年,金科销售额达到了1803亿,位居全国第17位;销售面积更是跻身全国前十,高出龙湖500万平方米,成为中西部房企中绝对的销冠。
 
风头正盛的金科,更是在去年2月正式明确,2020年要实现2000亿元的销售目标。
 
但从眼下看,这一宏愿能否如期实现,不得不打上一个疑问号。
 
一方面,此时在成都逆风出手,可以看作是金科向目标冲刺的一种努力;
 
但另一方面,7.2折卖房,折射出突飞猛进的金科,依然未真正摆脱资金上的压力。而这次疫情带来的影响,金科应该感受更明显。
 
 
为何是在湖南市场率先推出打折卖房,西部城事粗浅观察,可能还是与疫情有直接关系。毕竟,湖南作为湖北相邻省份,受疫情影响不算小。
 
而另一个值得关注的现象是,去年金科披露的一则子公司对参股公司提供担保的进展公告显示,被担保的子公司金科地产集团武汉有限公司,近年来净利润持续为负:
 
截止2019年9月末,该子公司资产总额为110.76亿元,负债总额为 87.47亿元,净资产为23.28亿元,2019年1-9月实现营业收入26.20 万元,利润总额-5529.62万元,净利润-4,147.87万元。
 
屋漏偏遭连夜雨。金科这家武汉子公司,今年可能更难翻身了。
 
02
 
当然,武汉子公司的负债水平,在整个金科的财务占比中,不算大。但未尝不是饱受债务困扰的金科的一个真实侧面。
 
 
众所周知,这几年金科的高速狂奔,一直是靠着资金上的“高周转”。
 
根据年报,金科2018年期末资产负债率为 83.63%,一年内到期的有息负债为 600.9亿元,同比增长 54.46%。
 
 
 
去年,因为利润增幅和营收增幅脱轨,金科还曾遭到深交所的问询。
 
而金科的收入结构和来源,也一直存在疑点。
 
西部城事在《金科赶超龙湖,谁是中西部民企一哥?》中就写过:
 
从2018年的年报来看,金科地产的营收刚过400亿,龙湖集团营收则超过1000亿。那么,按照500强榜单中的营收数据,金科投资控股的收入有一半以上在上市公司之外。
 
一般来说,一个企业的上市公司部分,装入了企业最精华的资产。难道金科集团非上市公司部分,其营收比上市公司还厉害?
 
2019年,金科销售额继续大涨,但债务压力,似乎并没有减轻。
 
就在近日,金科公开发行公司债券23亿元,最终认购超85亿元。这与打折卖房背后的逻辑高度一致——回笼资金。
 
03
 
不过,在新的经济和地产周期下,艰难走钢丝的金科,相信不会“孤独”。
 
 
一边是逆势拿地,一边是加速资金回笼(打折销售、发债),这将成为不少布局三四线城市的房企,要想渡过眼下难关,必须开启的标准操作。
 
与渝派房企老大龙湖主要布局在一二线城市不同,金科这些年对三四线城市的布局力度明显加大(这次湖南7.2折卖房就主要是三四线城市),这也是成就其迅速扩张的一个重要原因。
 
但形势比人强。新周期下,三四线城市房地产市场的收缩已是大势所趋。并且,这次疫情还将加速这一进程。
 
所以,金科们要稳住,选择其实并不多。一边收缩三四线城市战线,一边继续进击一二线城市——不只是金科的无奈。
 
 
这次金科成都拿地,湖南三四线城市促销卖房,实则是一种非常现实的隐喻,更多的金科恐怕都要走这条路。
 
04
 
客观说,这几年金科的拿地布局,主要是围着几大城市群,这在大方向上是颇具前瞻性的。
 
 
 
而随着成渝地区双城经济圈建设的启动,包括金科在内的一批本地房企,都将面临机遇与挑战并存的新局面。
 
眼下中迪禾邦裁员,金科打折售房,看似是应对疫情的权宜之计,但伏笔或早已经埋下,疫情不过只是加快了洗牌和巨变的速度。
 
一方面,成渝的崛起,毫无疑问是本地房企的机会。比如,金科在“大本营”重庆单城市场份额就达到8.79%。
 
 
 
成渝地区双城经济圈建设提速,龙湖、金科、蓝光等本地巨头的竞争,必定更加激烈,这是好事。
 
但另一方面,外部房企重仓成渝的趋势也会更加明显。典型如万达、碧桂园、融创、恒大等。面对这种状况,体量上并不占优的本地房企,如何守住自己的地盘,无疑需要经受更多的考验。
 
毫无疑问,新周期,意味着更多的新变量。内外势力的双重博弈下,现有的川渝房企格局被洗牌的可能性非常大。
 
谁能笑到最后,只能让时间来证明。但可以肯定,谁越早应变,谁的胜算越大。


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