2019年，在消费升级的大趋势下，购物中心市场供应不减，商业功能也从产品消费转向场景、体验、社交消费，新物种、新经济模式出现，年轻消费力大放异彩。2020年，在疫情的影响下，购物中心将呈现多元发展，商业地产企业肩负城市更新使命。
作为商业地产项目的开发者与运营者，不同类型的开发商对项目定位与位置，有着不同的布局计划，但无一例外，它们都希望通过“抢夺”城市的优质资源，树立市场地位与影响力，成就了一座座具有鲜明个性的商业项目。
据不完全统计，全国从事商业地产开发、运营的企业近200家。其中，万达、新城商业、华润置地、宝龙、凯德、龙湖、爱琴海商业、大悦城、星河、招商蛇口、中海、恒隆、九龙仓、新鸿基、太古等主流企业新开业购物中心总数量和总体量占比整体呈上升趋势，且增速加快，行业聚合加剧。
通常而言，在评价商业地产开发商实力时，持有或管理的项目越多，代表着该企业在商业地产的投入越大、布局越广、实力越强。在竞争环境日趋激烈的情况下，未来项目持有集中度也仍有上升空间。中国购物中心网统计了国内15家重点商业开发商旗下的购物中心数量，通过持续动态的监测与分析，为商业地产人指引前路。
统计结果如下——
2019年底，万达商管集团完成了房地产业务剥离。至此，万达商管剩余的房地产业务全部交由新成立的万达地产集团负责，而万达商管成为真正意义上的商业运营管理企业。
截至2019年12月末，拥有的土地储备总建筑面积约246.87万平方米在建及拟建万达广场共有18个，分布于北京、上海、天津、哈尔滨、桂林等地，上述项目规划总建筑面积合计227.34万平方米，总可租面积为166.16万平方米，总投资额合计157.96亿元，截至2019年12月末已投资57.33亿元。
据统计，2019年万达在全国39座城市共新开业43座万达广场，其中22座城市为万达广场首次进驻。从城市区域分布看，华东区、华北区是重点布局区域，从城市线级分布看，下沉市场是万达广场的主战场。三线及以下城市合计占比超七成，其中四线城市项目最多17个，占比达到39%。
截至2020年6月30日，万达在中国内地共有324个已开业项目，无论是运营的购物中心数量、面积、租金规模上，万达都是当之无愧的内地商场数量之王，仅2019年就新开业了43个项目。目前，万达新开业或签约的项目中，均以轻资产、管理输出模式为主。
起源于常州的新城，商业规模化的发展路径和行业发展趋势相符。2012年第一座吾悦广场在常州诞生，2016年新城商业迎来快速规模化发展。从2015年底开业的6座吾悦广场，到2019年底，短短4年时间，全国开业吾悦广场已达到63座。
截至2020年5月25日，新城控股集团在全国开业及在建的吾悦广场城市综合体已达到128座，足迹遍布上海、天津、重庆、南京、长沙、长春、西安等国内103个大中城市，其中，全国已开业吾悦广场达63座。2019年吾悦广场租金及管理费收入增长至40.69亿元，同比大幅上涨92.3％。
截至2020年6月30日，新城在中国内地共有63个已开业项目，其中青浦吾悦广场、诸暨吾悦广场、青岛吾悦广场、成都武侯吾悦广场及渭南吾悦广场为轻资产项目。目前一线城市项目仍不多，上海、天津各有1座已开业吾悦广场。
华润置地从 2017 年开始就打响了前十攻坚战，因为高管离职潮和市场的原因，企业整体发展速度放缓，并在财务上的表现一直走稳健的风格。
近年来，华润多项目实现业绩突破，优质项目数量不断提升：4个项目年零售额超40亿人民币，7个项目零售额在20-40亿人民币之间，11个项目零售额在10-20亿人民币之间；截至2019年12月31日，华润置地在营投资物业总楼面面积共计1106 万平方米，在建及拟建投资物业总楼面面积共计1016万平方米。
在如此等量规模之下，同时还能够保持着高端的品牌形象、较高的租金坪效、强劲的后续发展规模。 此外，2019年华润置地还在北京、深圳等城市新获取了多个优质商业项目。未来两三年内仍将是新建购物中心投入运营的持续高峰期。
截至2020年6月30日，华润在中国内地共有57个已开业项目。累计开业项目分布在20个省（市），包括部分隶属于商业地产事业部以外的商服事业部的项目，以及个别管理输出项目。
宝龙商业在商业运营板块主要通过四个子品牌运营，从高端的程度排序分别为“宝龙一城”、“宝龙城”、“宝龙广场”和“宝龙天地”，从数量上看后两者较多。
截至2019 年底，宝龙商业在商业运营板块的在管委托管理面积约698万方，相比2018年增加了61万方；在物业管理板块在管面积约1151万方，同比增加了130万方。宝龙商业在2019年实现收入16.20亿（其中商业运营占比82.4%），实现净利润1.79亿。
2020 年，宝龙集团将新开业 11 个项目，其中舟山新城宝龙广场与绍兴诸暨宝龙广场将打造成为两大标杆项目。2020 年，宝龙商业将通过管理输出模式寻求战略并购机会，适时扩大市场份额。
截至2020年6月30日，宝龙在中国内地共有50个已开业项目。2019年，宝龙对商业业务进行了独立分拆，宝龙商业管理控股有限公司于12月30日正式在港交所上市。
凯德作为亚洲规模最大的侧重于商业地产运作的地产集团之一，目前已在国内一、二线城市开发来福士广场、凯德MALL和凯德广场等多个地标综合体项目。近年来，凯德正通过买入、卖出持续优化其内地项目资产配置，进一步向一线城市集中。
截至2019年底，凯德集团在中国的管理资产规模达到2,700亿人民币，占集团总管理资产的41%。凯德在中国运营购物中心（含综合体）项目48个。2019年同店客流增长5.4%，销售坪效增加3.6%，净物业收入（NPI）同比增长达14.8%。
截至2020年6月30日，凯德集团在中国内地共有48个已开业项目。累计开业项目分布在16个省（市），核心项目集中在北京、上海、成都三个城市，项目数占比接近50%。
作为近年迅速崛起的商业地产企业代表，龙湖之前一直偏安西南一隅，至2014年年底北京长楹天街开业才算真正开始全国化布局。其后一路高歌猛进，近年更是重仓华东，至2017年年底已开业26座商场。
与众多房地产头部企业一样，龙湖集团也拥有三条主要产品线，“天街”针对中等收入新兴家庭的区域型购物中心品牌；“星悦荟”定位精致百搭的购物中心，品质生活的枢纽；“家悦荟”中高端家居生活购物中心品牌。
截至2019年年底，龙湖的土地储备合计6814万平米，权益面积为4742万平米；新开业商场10座，全国累计开业商场39座；商业租金增长31.9%至47.5亿元，同店增长达到19%；商场销售额267亿元，同比增长25%；全年平均日客流154万人次，同比增长23%。2020年龙湖集团计划开业商场9座，并将年租金总额的目标定在60亿元，实现增长率26.3%，保持过往十年间增速20%+的水平。
截至2020年6月30日，龙湖在中国内地共有33个已开业项目，主要聚焦一线和省会城市，在其起家的大本营川渝为最多，重庆、成都两地的项目数量占到了总数的43%。近年来在北京、上海和长三角区域也发力明显。
根据爱琴海商业官网数据，目前爱琴海集团业务覆盖全国，已经进入北京、上海、天津、重庆、常州、成都、苏州、慈溪、昆明、福州、兰州、唐山、大同、遵义等80余个城市，商业管理总面积近1100万平方米。
从地理位置来看，爱琴海购物公园所在地主要是二三线城市，仅有两个位于一线城市上海和北京，根据其计划，未来爱琴海商业的发展重点依然是二三四线城市。
除个别城市以外，爱琴海在各省份都是单点布局，共进入了17个省（市），从地图上看呈东西两翼齐飞之势。2019年6月10日，爱琴海购物公园与北京世界之花假日广场成功签约，从而保证了在太阳宫项目闭店后维持其项目总数和在北京的布局不变。
截至2020年6月30日，爱琴海在中国内地共有22个已开业项目。2020年2月底北京太阳宫爱琴海购物公园已于停止营业。
商业地产作为招商蛇口核心IP产品之一，在公司转型升級的过程中扮演着重要角色。在商业地产的运营上，成功打造深圳地标式商业海上世界的招商蛇口的征途似乎不止于星辰大海。2019年底，招商蛇口商业版块业务已拓展至国内20多个城市，拥有40多个自持商业项目。
招商蛇口商业版块进入蓬勃发展时期，2019至2020年，全国将有近10个商业项目相继开业，为公司商业发展注入新的生长力量。 招商蛇口的项目累计开业项目分布在6个省（市），布局相对聚焦，以深圳、上海、南京为核心城市。
截至2020年6月30日，招商蛇口在中国内地共有13个已开业项目，其中宁波1872花园坊于2019年5月开始试营业。
星河控股正从城市空间提供商向城市运营商转型，定位成“城市运营引领者”。其中在商业端的表现就是加快轻资产输出与扩张。如去年7月，星河经典项目COCO Park落户南昌。这是该项目首次进行品牌输出，也是这个品牌第一次走出深圳进行外地扩张。此外，区域性购物中心COCO City 也先后在汕尾、普宁、鄂尔多斯等城市落地。
截至2019年9月30日，星河商置已签约服务38个大型商用物业项目，总合约面积约为287万㎡。涵盖城市型购物中心、区域型购物中心、社区型购物中心、高端家具购物中心等多种商业产品形态。运营项目覆盖深圳、广州、中山、惠州、东莞、南京、常州、无锡、南昌、恩施、长沙、天津、莆田、汕尾、揭阳及鄂尔多斯等16座城市，并不断扩大市场品牌影响力。
截至2020年6月30日，星河在中国内地共有13个已开业项目，包括部分轻资产或管理输出项目。与星河旗下商业平台“星盛商业”招股书透露的18个项目相比，本文剔除了深圳星河中心写字楼、深圳银海项目、常州星河国际一期项目、二期项目4个无独立命名项目，以及深圳星河第三空间家居卖场。
在商业产品创新打造上，大悦城控股拥有大悦城购物中心、大悦春风里和祥云小镇三条产品线。从2007年第一家大悦城商业综合体西单大悦城开业为起点，以大悦城为品牌的城市综合体商业地产在中国商业地产市场一直处于领跑位置。
在过去的2019年，大悦城持有已开业10个大悦城购物中心及1个祥云小镇项目，分别位于北京、上海、天津、沈阳、成都、杭州、烟台、西安8个城市。2019年报披露，由于持有型项目运营效率提升，租金单价增加相应收入增加，其投资物业和相关服务实现租金收入51.44亿元，同比增加17.43%。2019年，大悦城购物中心可出租面积共计86万平方米，平均出租率97%，实现租金收入31.8亿元。
大悦城控股拥有在建及拟建的大悦城8个，位于北京、武汉、重庆、成都、济南、三亚等城市；在建拟建的大悦城春风里3个及祥云小镇项目1个，位于北京、苏州、青岛等城市。至2020年6月30日，大悦城在中国内地共有13个已开业项目，大悦城还通过管理输出模式运营天津和平大悦城项目及昆明大悦城项目。
目前中海的商业地产主要由写字楼、购物中心、酒店、联合办公、长租公寓五大板块构成，其中写字楼所占比重最大，其次是购物中心。
对于购物中心板块的重视，打算将购物中心打造成另一张商业地产王牌，进而实现商业地产的多元化发展。到2023年中海计划开发运营超过40座商业体，目前已发展出UNI环宇系购物中心，包括环宇城、环宇荟、环宇坊、环宇天地、富华里五种不同类型及定位的环宇系商业产品。
根据中海地产发布的2019年度业绩报告显示，年内合约物业销售额为3771.1亿港元，同比增长25.2%，销售面积1794万平方米，同比增长12.6%。期内，中海地产收入上升13.6%至人民币1636.5亿元，经营溢利上升至人民币623.4亿元，项目毛利率保持行业领先水平。同时，股东应占溢利上升10.3%，为人民币416.2亿元，核心净利润达人民币343亿元，同比增长10.1%，净利润率25.4%。
截至2020年6月30日，中海在中国内地共有10个已开业项目。今年年初，中海收购了丰树产业的佛山南海怡丰城项目，扩大了其项目规模。
除广东以外，中海的项目均位于一线及省会城市。近年来，中海加大了在北京、上海等重点城市的拓展速度。2020年1月2日，中海、中环联合体竞得上海普陀真如副中心板块商业用地，将打造超过40万平米的商业综合体。
恒隆地产在商业地产方面的表现，则不得不提旗下最具知名度与影响力的产品线——恒隆广场。自恒隆地产1992年进军内地市场，作为最早进入内地发展的港资企业之一，恒隆地产迅速在上海拿地并打造了地标性建筑恒隆广场和港汇恒隆广场。
截至2019年年底，恒隆地产已进入包括上海、沈阳、济南、无锡、天津、大连、昆明、武汉及杭州等的9个内地城市开发11个恒隆广场商业综合体。年报提到，内地购物商场表现出色，物业租金持续增长。
恒隆地产2019年租金收入为85.56亿港元，按年增长5%，其中53%来自内地业务。内地物业收租为人民币40.03亿元，同比上升12%，内地商场租金收入上升了14%，达到31.29亿元。根据恒隆2019年年报，上海2个项目的收入占内地物业租赁组合总收入的63.67%。
截至2020年6月30日，恒隆在中国内地共有9个已开业项目。昆明恒隆广场内的君悦酒店将于2023年开业；无锡恒隆广场二期包含服务式公寓和酒店，2023年起启用；沈阳市府恒隆广场二期正在拟定，会增加50%的零售面积，预计2024年起落成；
进入内地20载，九龙仓共开发了5个时代广场、2个奥特莱斯、5个IFS。城市的选点，从一线开始，然后拓展到二线省会，现在则是聚焦几个新兴消费型强二线城市，如成都。九龙仓2019年内地投资物业收入增加 14%至39.24亿港元，营业盈利增加 23%至23.11亿港元。
受惠于内地的推动力，尤以成都国际金融中心及开始作出回报的长沙国金中心动力最强劲，收入分别增加13%及92%，合共对投资物业收入作出逾50%贡献。其中，成都IFS 2019年收入为港币17.47亿元，营业盈利为港币9.47亿元。2019年的租户销售额近70亿港元，上涨幅度达到14%；长沙IFS 2019年收入和营业盈利分别达到了港币8.1亿元和3.25亿元，2019年全年零售销售额高达50亿港元。
九龙仓项目在中部和西南地区布局较多，但在华北、华南地区都未有开业项目。长沙国金中心包括写字楼和酒店（1号楼尼依格罗酒店已开业），2号楼预计2021年开幕；苏州尼依格罗酒店计划于2021年开幕。
截至2020年6月30日，九龙仓在中国内地共有8个已开业项目，包括2个奥特莱斯项目。位于上海的会德丰国际广场写字楼有一部分裙楼商业，因无单独命名而未统计在内。
新鸿基地产2019下半年内地包括合作发展项目的总租金收入为人民币21.68亿元，按年上升7%，增长主要是续租租金上升及新落成物业收益，南京国金中心一期出租率提升、上海国金中心商场租金稳健增长、上海环贸 IAPM品牌组合更加多样化并引入食肆、北京APM将进行外墙翻新提升定位、广州IGC和天环广场整体出租率提高。
新鸿基地产第三座IFC南京国金中心，图源：新华报业网
截至2019年12月31日止6个月 ，连同合作项目，新鸿基地产总租金收入为港币127.13亿元， 同比增长3%；净租金收入为港币96.69亿元，同比增长2%。
新鸿基的项目选址非常聚焦，8个项目分布在北京、上海、广佛3处，如同等腰三角形一般，深耕一线城市稳扎稳打。截止2019年年底，新鸿基在中国内地已落成约135万平方米的物业，绝大部分是投资物业。集团将继续采取选择性及专注的策略，在内地主要城市物色商机。
截至2020年6月30日，新鸿基在中国内地共有8个已开业项目。在年报上有体现，但无单独命名的上海中环广场（写字楼底商），名仕苑（住宅配套商业）未统计在内。
在商业地产迎来一轮“跑马圈地”，港企恒隆、新世界亦加快扩张步伐的背景下，太古地产以稳扎稳打、精雕细琢的风格在内地的商业地产领域“慢节奏”前行。太古在国内的布局重点明晰，呈十字状占据了北、上、广、蓉四大消费力发达的城市。
太古地产在内地发展的近20年间，仅开发了6个商业项目，主要包括：北京三里屯太古里（持股100%）、广州汇坊（持股%）、广州太古汇（持股97%）、北京颐堤港（持股50%）、成都远洋太古里（持股50%）和上海兴业太古汇（持股50%）。
太古地产2019年租金收入为港币122.71亿元，而2018年租金为港币 121.17亿元。香港办公楼租金收入为港币61亿元，零售物业的租金收入为港币24.37亿元，同比减少12%；内地零售物业租金收入为港币23.76亿元，增幅10%，办公楼租金收入为港币3.8亿元，下降3%，酒店业绩有所改善。
受疫情影响，预计2020年的内地零售物业租金收入将会下降，但长远而言，国际零售品牌及餐饮业经营者对零售楼面的需求强劲。由雅秀大厦改造升级而来的三里屯太古里西区预计2020年年底竣工，建筑面积约3万㎡。
截至2020年6月30日，太古在中国内地共有6个已开业项目，多为合作开发项目。除大家熟悉的5个项目以外，还包括了广州太古汇旁的汇坊项目，建筑面积约8,500平米，因具备独立命名而统计在内。
以上，便是我们对国内15家重点商业地产开发、运营商在营购物中心项目的系统盘点，如有偏差错漏，欢迎大家指正。
2020年，是跌宕起伏、充满变化的一年，商业地产领域正往多元化、新格局的道路上转变。谁在群雄逐鹿的市场中把握商机，成为这片红海的领跑者？谁又在不断耕耘中砥砺前行，成为备受众人赞许的行业标杆？我们与您一起，拭目以待。
转载请注明出处。
相关文章
精彩导读
热门资讯
关注我们
