听说“三道红线”要来了：

1、剔除预收款的资产负债率不得大于70%；

=（总负债-预收账款）/总资产

2、净负债率不得大于100%；

=（有息负债-现金及等价物）/净资产

3、现金短债比不得小于1倍。

= 年经营现金净流量/年末短期负债×100%

要降低剔除预收款的资产负债率，就需要提高存货周转率，扩大预收款规模，加快销售速度，同时杜绝捂盘惜售行为。

现金短债比强调资金回收的效率，销售回款周期或缩短。减少短借长还行为。

靠资本和资源红利赚钱越来越难，地产的金融属性逐步减少，慢慢向制造业看齐？

未来只能靠管理红利生存，倒逼房企更加重视精益运营管理。

大运营理念四个核心，其中有一个就是货值。

货值管理，说简单也简单，说难也很难，各家房企管控的水平更是千差万别，精益化的货值管理，是流动性风险控制的关键，能实现更有效率的收入最大化。

很多人做的货值管理只是货值统计管理，没有多大的作用。

下面整理出5条锦囊，希望对你有所启发。

今天，你家的货值有多少亿？

住宅、商业、车位、仓储多少？

高层、洋房、别墅多少？

年初库存、长期库存、2年以上库存、现房库存多少？

不拿地，到年底货值还剩多少？

恐怕很多公司老总一时答不上来。

决策层更希望能在任意时间，随时知道自家粮仓有多少存货，并能根据项目总货量快速预测未来收入利润空间。

储备多少项目，建设多少项目，销售多少项目，结转多少项目，交付多少项目。

通过总货值实现公司长期利益和项目短期利益平衡，对拿地、融资、去化、回款等一些动作进行辅助决策。

根据货值的供货、推货、存货、销售情况，预估后续每一时段，每种产品的库存情况，对开工、推货提供参考意见，灵活调控生产与推货节奏，集中优势资源干最有益的事。

定价与调价是货值管理的关键，这是项目总货值最终兑现收入的“临门一脚”，关注房价底价和表价制定后对项目整体货值的影响。更好的定调价也是优化产品结构的手段。

并基于货值，通过项目收益、客户需求和市场竞争倒推，来确定合理销售价格和销售去化率，有质量地定价，提升去化率。

如同超市的货架，摆放不同类商品，货值的分类有这几个口径，每个类别的货值要做到心中有数。