国际购物中心公开统计数据显示，美国20%的购物中心产生了超过70%的销售额。国内市场的竞争则更加激烈，甚至呈现“二八效应”。
尤其面对此次黑天鹅行业预警，我们看到了复苏中的购物中心出现两极分化的现象：强者恒强、弱者恒弱。
2020上半年，一方面购物中心闭店潮、掉铺率、空置率不断攀升，另一方面，阴霾笼罩下，看似步履蹒跚的商业地产却从未停止崛起的脚步。
数据显示，LV上海恒隆店8月份销售额预计1.5亿元左右，创下了LV在国内单店月销售额最高纪录。恒隆集团董事长陈启宗也在前不久举办的博鳌房地产论坛上表示，恒隆在内地的很多高档商场，虽然人流不如去年，但是商铺销售额却远超去年同期。
其实，不止是恒隆，SKP、德基、部分中高端甚至中端购物中心的复苏表现也都不错。那么，这些最赚钱的商场都有什么特性呢？
1/3商场空置率超10%
多家新店逆势开张
Balenciaga 则接手了英国伦敦最高端的商业街邦德街的一处门店；上海IFC国金中心迎来Tom Ford精品店、纪梵希美妆上海首家精品店及高端香氛品牌凯利安中国首店；西安SKP引进法国珠宝品牌BOUCHERON宝诗龙等等。
复苏期的商业可谓是众生百态，有的价高却门庭若市，有的价低却门可罗雀，原因为何？那些最赚钱的商场都有这些特征？值得每一个商业人推敲。
1. 商业选址
商业选址属于商业地产“天时地利人和”中的“地利”，选址得当，项目失败的可能性被减少；选址不当，或可满盘皆输。
其中，商业项目的选址主要是从城市、商圈以及交通多个维度共同考量。
从城市层面来看：国内生产总值GDP是一个国家的经济实力和市场规模的具体表现。销售能力较好的商业，超九层布局在一线、新一线城市，以及华东、华南经济相对发达的城市。
对于这些城市相较而言：人均GDP高，消费能力强、政府政策大力支持是商场效益保障的有利因素。
从商圈与周围环境层面：同一城市，处于不同商圈，人流量不同，各商业中心的经营能力也不尽相同。
通常而言，常住人口基数高、人口增长潜力大、消费基础稳固的区域，即使地处郊区，也同样可以达到相应的收益率。
从交通通达层面：在如今“酒香也怕巷子深”的商业时代，商业活动的经济原则就需要尽可能大的辐射区域，便利通达的交通条件是保障尽可能多的顾客能到店的基础条件。
普遍意义而言，在商业产业布局的一开始便需要谨慎落子，在选址过程中要对以上因素进行实际调查，从多角度进行调研分析，以达到最好的投资回报率。
2. 项目定位
商业项目的定位，如同一个人的“人设”，是能够让广大消费者在茫茫人海中一眼看到并记住的关键所在。
一般来说，购物中心可以分为都市综合型、区域休闲娱乐型、社区邻里型。做得好的商场，基本都是瞄准某一层级的消费客群，然后深挖需求，为他们提供一条龙的优质服务。
比如，北京SKP从2007年开业以来，用户定位一直十分清晰——成熟的奢侈品消费者去北馆（SKP），喜欢新奇的年轻人到南馆（SKP-S）。
还有定位年轻人消费的“北京三里屯太古里”、定位接地气消费的“北京西单大悦城”、定位艺术文化人消费的“上海K11”、位于曼谷城市中心的社区商业项目The Commons等，都以其清晰明确的定位，成为相关消费客群的聚集地。
3. 业态布局
不同的商业种类、体量规模、针对的消费人群等，都会有不同的业态分布。
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高端购物型：零售、餐饮、娱乐占比为5.8：2.2：2
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传统百货型：零售、餐饮、娱乐占比为5：3：2
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主题街区型：零售、餐饮、娱乐占比为4.5：2.5：3
在大部分商场业态中，购物型品牌布局占绝大多数，过去几年中，餐饮作为体验式经济的一种，被各大商场用来作为引流的灵丹妙药，餐饮美食占比有所提升，不少项目通过引进知名或网红的美食品牌来提高客流量。
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然而，对于高端商业，甚至中高端物业而言，餐饮业态如果占比过高，反而会让顾客在购物中心其他业态停留的时间减少，影响收益率。
所以，像上海的恒隆广场，餐饮业态只有17%左右、零售服饰品牌比例达67%，北京SKP零售占比高达87%，远超北京其他商场。
此外，为了增强顾客的体验感和新鲜感，商家们通过引入运动、艺术类的体验，打造热点吸引消费者。
4. 空间场景设计
商业环境与氛围的打造，归根结底是以吸引人流为目标。不论是增加互动还是感官震撼，打造特色个性的社交空间，迎合消费者社交需求的空间创造力成为商业地产核心竞争力中的重要内容。
商场内外空间环境设计是商场给消费者的第一印象，高档清洁的外立面设计、别具一格又简单明了的内部装饰，通常会让人容易融入商场、拥有愉悦的消费体验。
将文化艺术融合进商场内外部设计中，还能增加消费者文化认同感，吸引人群驻足。
以成都国际金融中心(IFS)为例，成都IFS位于春熙路、红星路商圈，周边一公里内就有不少知名购物中心。
而它能突出重围，成为成都地标性商业综合体，除了自身项目定位、业态品牌、项目特色等优势外，其建筑外立面上独具一格的爬墙熊猫“I Am Here”也是重要的因素。
韩国 Galleria百货以玻璃雕塑嵌入马赛克立面的独特设计颠覆了人们对传统商业项目外观的想象。
大楼建筑造型被塑造得如石块一般质感，与富有肌理质感的马塞克石材外立面相搭配，外立面上宝石般的多棱玻璃，赋予了建筑外部强烈的生命力与活力。
整个建筑利用通透的玻璃幕墙与石材形成了鲜明的对比，带了独特的感官体验，使之成为当地城市居民生活的引力焦点。
K11 MUSEA的名字灵感来自古希腊神话中主司文学、科学、艺术以及知识泉源的缪斯女神。
纵观整个项目，横跨了10个楼层，将艺术、自然、人文相融合，犹如古典歌剧院的空间氛围，穿插着大量新潮热点与锐意设计，宛如一座精致的海边艺术博物馆。
项目内部歌剧院式的设计加上35米高的主中庭，给人特别强烈的视觉冲击感。天花板顶点则为盘根错节的有机拱顶雕塑Oculus，如同一方吸引游客驻足深思的“创意银河”。
与此同时，整个室内所呈现出的暖色调和公共区域所播放的古典音乐，仿佛一切的营造都在弱化购物及消费，让人犹如置身于一个有别于购物中心之外的室内艺术公园。
广场外部，横跨建筑的两层天台，尤如一个提供各种活动设施的城市绿洲，亦可满足举办各种室外活动。
5. 商业运营
购物中心运营商的角色在转变，过去更多是扮演房东的角色，如今更多的成为资源整合者、流量运营者。
线上线下全渠道以及数字化技术应用在新冠疫情期间充分展现，并且受到各界的高度重视，使得零售商业的数字化进程再提速。
经此一疫，全球线上平台“快速打通”。购物中心不再局限于实体空间，触达范围更广泛，帮助品牌商户转化线上顾客，形成新增购买力，成为今年商业运营的一大特点。
例如，澳大利亚开发商Stockland 推出的数字化社群平台“Belong by Stockland”，融合视频聚会、线上直播、美食灵感、DIY创意，健康养生，以及品牌销售推广和消费者互动等内容层面，形成一个线上枢纽场景，在疫情期间保持项目与消费者的归属感，为商户和项目提供全渠道支持。
△ 凯德推出的线上购物/订餐平台
此外，在以“人”为中心的时代，建立与消费者更深层次的连接是突破关键，线下体验式消费仍是大势所趋，具有高度的不可替代性。
从长期发展来看，购物中心的运营思路也需要随着实体商业复苏有适时改变。利用数字和网络技术的线上运营势在必行，品牌如何利用好线上渠道，通过数字化打造线上线下的销售闭环或许将成为购物中心每一个运营者继续思考的问题。
购物中心的发展，从最早的商品购物需求，到如今的社交娱乐，再到将来全方位照顾消费者感官和精神层面感受，方式手段在变，但不变的是提供便利和愉悦。
无论环境、时代怎么变化，谁能代表更高阶的玩法，谁能赚的盆满钵满，谁就能获得更长的生命周期。
未来，面临更大的环境不确定性与多变的消费风向，购物中心更需要进行科学、多元、精准的尝试和决策，从已有的优秀经验中加以提取创新，顺市场而为，顺顾客需求而为。
图片及素材来源：全球奢侈地产/产城瞭望/Gentle Monster/SKP官网/联商网/赢商网/中购联/搜狐/商业地产/项目官网/网络，只做传播分享用途，不涉及商业，侵删。
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