商业地产平面动线规划建议要点2.0_购物中心网，商业综合体，润丰华泰

作者｜卢鹏（微信号：LATO7437，欢迎添加，请注明姓名与单位）

商业地产之中的动线，尤其是商业综合体动线是商业中人、车、货所行进的路线，即：将人、车、货所行进路线分解成为一个个节点（脚步），并以行动者的视角将所见的场景进行模拟演示，所得出的最佳应用场景。

而动线的根本意义，在于可以使得销售和效率提升并对场地相关联人的行为进行引导，是另一种润物细无声的潜在影响模式。

严格来说，对于商业综合体动线的划分，按照使用者来区分，可以划为客流动线、车流动线、货物动线、消防动线。如果按照应用朝向来区分，可以划分为内部动线与外部动线。如果按照设计形态来说，可以划为平面动线、复式动线。

鉴于篇幅问题，本文在此主要是以商业综合体项目中的平面客流动线作为主要介绍方向，仅供大家参考了解。

一、平面动线客流

通常来说，店铺使用者的销售业绩是与经过店铺门口的人流数量形成正比的，所以无论是在任何类型的商业地产形态下，一定都是对于如何使得消费客群更多的经过店铺门前才是最值得关注的事项，尽可能的让消费者经过店铺门口以促成交易机会。

简图示意：黄色部分即客流动线，以便对所有商铺进行展示。

所以对于平面内客流动线设置应当是将可供消费者看到的店面，尽可能的设于步行交通量最大的动线上，并使该动线集中于某些通路，并形成闭环回路。

（一）动线设计中应避免消费者重复行进，在一遍的行走之中就能够有效、充分的对所有商铺进行了观测。所以如果想达到此效率最高的效果，最好的方式就是环形组织模式。诸位可以回顾，多数教委成功的商业综合体中，多数是以环形组织来建设的。但为了最大限度对消费者视角进行展示，所以商业综合体之内的往往会设置中庭。这样不但兼顾了采光与美观，更增加了其他层店铺被观察到的机会。同时还可以通过增加的的中庭，有效分割，迫使客流行动降速，更多的使得消费者有效停留以促成交易机会。

但实践之中，由于很多企业获取的土地面积过大，加之为不浪费容积率以及尽可能获得建筑物抵押款项。很多开发商采用了大面积的建设模式，使得无法形成闭环回路。这样的情形下就会造成很多店铺没有充分的展示位，更没有办法获得相应的客流量。

（二）动线设计首先应当考虑的因素是人。只有将商户和消费者的实际情况进行考虑，才能够设计出好的动线。

1、视觉巡视路径。通常情况下，人的视线习惯由左至右，由上至下，由前往后，由中心向四周运动，这一运动规律主要是受书写阅读习惯影响而形成的，所以视区的顺位多是左上、右上、左下、右下。人眼的视线水平移动比垂直移动快，眼球上下运动比左右运动容易产生疲劳，所以在动线设计中应当充分利用此原则，尽可能的对于平面中的正门首位置进行引导，亦或上下原则，用头顶灯光及脚下导视诱使人们按照设计者期望的路线行进。

2、必须要考虑商户承租人的价值最大化，所以平面客流动线应对于商户店铺进行价值最大化，尽可能的对内不同区域和位置上商铺价值进行平衡，使综合体项目商铺的价值均等，避免造成商业死角，要使客流动线上的商户都获得有效且充足的客流量以保障收益。

二、动线的设计取决于综合体项目的整体形态

很多商业综合体，往往是为了考虑项目的写字楼、酒店或公寓类产品，往往在建设中采用大量柱网结构。为了能够对楼体获得更强的荷载，不得不在下部的商业购物中心中设置更多的立柱，所以导致了很多商业零售面积使用受限。然而这不是本文重点，重点是在于选择什么样的动线合适。

（一）动线选择的影响因素

1、商业综合体的选址、基地的形态。

2、基地的规划指标。

3、周边道路交通。

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（二）适合的动线

水平动线设计模式基本可归纳为线形、环形、风车形，由这三种基本形式可以衍生出多种建筑平面。

（三）合适的动线是提升商铺价值的重要手段

1、对商业价值的预估，优秀的动线可以使得商业价值提升，能够获得支付租金的的承租人的认可。

2、对项目盈收能力预判，有了优秀的动线，可以造成场地旺场的良性循环，使得商户承租人能够有效对项目经营前景进行预估。

3、对项目建筑布局的调整规划，优秀的动线对项目的行动路线进行引导。

4、对风险点预判，是否有好的动线，经验丰富的商户承租方只要实际走场后就能进行判断，这对于未来经营状况可以有效预判，知道是否会存在经营风险，并以此指导或影响合同签署的谈判决心。

三、建议要点

（一）充分考虑客流的导向因素

无论是承租人、使用者或者投资者在评析商业体内部交通的好坏时，一般主要是从垂直交通和平面动线两个方向来考虑的。尤其是平面动线可以使消费者沿着商家事先设计好的交通流线进行消费。比如著名的宜家动线，国内无出其右。

（二）细节要点

1、平面动线设计均应充分考虑人体的承受能力，这主要是分为两个方面，一是一般成人的步行距离在400米以内是尚可忍受的，超出这个距离就会存在不适。二是人体如果超出90分钟时长的长期行走，也会存在疲劳感。所以动线应充分考虑在一定距离内设置休息点，以便于延长顾客的舒适度，并在该休息点尽可能设置交易区，无论是餐饮或是休闲，均能促成交易机会。

2、平面动线设计时对于在两侧均有店铺的主动线宽度为8~10m左右，次通道动线为4~6m为佳。太宽或者太窄不利于人体视觉的延伸，会存在盲区。

3、应充分考虑消费者的行为习惯，比如上行电梯的后部往往存在实现死角，极易对商户造成死铺。所以对于该地带应充分重视，尽可能预留目的性较强业态以保障盈收，如餐饮、诊所、教育机构等。

4、平面动线应充分利用好灯光引导。下图是我在上海国金中心的电梯口拍摄，红圈位置是电梯下行口，黄圈是贴进墙壁的位置。这是利用光照的阴暗色差提示消费者注意环境变化进而警示安全，同时可以令消费者注意到墙壁上POP展示。该设计精妙绝伦，充分利用了灯光变幻来引导消费者的目的。

（三）其他

1、很多项目在设计中，对于主力店带客作用过度夸大，一昧强调对主力店的强化，这其实很容易消费者在主力店影响下产生疲劳，形成逆反。同时，在运营后期造成了主力店的强势地位，项目难以调整，这也是需要警觉的。

2、动线的设计理念，其实在处理曲和直、宽和窄的问题。需要考虑的不仅仅是效益，更要从消费客群的角度来思考如何令其产生愉悦感，并长时间逗留。因为交易并非仅仅是实务，还可以消费时间服务。

四、结语

本文是我从业十多年来对于商业平面动线的点浅见，多是在实践经验中去总结与归纳的内容，所以仅供诸位参考。本文仅仅所叙述的是平面动线而非立体动线，因此不应单线考量，仍然要去对立体形态、空间结构等诸多因素进行多维研究。诚然，本人并非建筑设计空间规划等专业出身，却经历过多个项目的筹备与运营。更多的认知来自于商户与消费客群的吐槽和意见，而开发方往往对动线设计存在盲点与缺失，有着大量无效规划和面积浪费，殊为可惜。如果能够改进或优化，所获得收益一定能帮助到更多企业与项目。

商业地产是一门多维度的综合应用型行业，是能够带给人们欢乐与希望的地方，而不是简简单单的盖房子和卖房子。所以期盼更多的企业能够认真对待商业地产，以实践应用为根本，最终使得大家均能够获得相应的需求。限于水平有限，以上内容还请大家多多批评指正。

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