干货分享 | 如何确定租赁合同中免租期的期限？_购物中心网，商业综合体，润丰华泰

目前市场上，无论是厂房、写字楼抑或商铺，往往都需要在正式经营前进行大规模的装修或商业环境的培养，由于物业在交付时往往不具备适租性，承租方需要进行装修改造，为经营做相应的准备工作，物业在交付后一段时间内，有些不能立即实现盈利，为了分担这部分成本和风险，出租人往往在商业地产租赁中，给予承租人免租期。

因此，免租期是必不可少的条款，但在实践中，许多租赁合同往往仅简单地约定一个免租期限，并未细致地考虑免租期中详细的权利义务关系和免租期约定不当所可能产生的法律风险。因此，有必要对免租期相关问题进行深入研究和界定。

免租期是什么？

免租期并非法律明确规定的概念，通常是指“租赁期限开始，房屋交付承租人使用后，在承租人需要对房屋进行装修、培养商业氛围等准备工作，不能实际开业的情形下，出租人同意不收取承租人租金的期间”。

实践中，免租期一般包括装修免租期及商业氛围准备免租期或者经营免租期，装修免租期较为普遍，商业氛围培养常见于面积较大的商业性租赁，如电影院场地租赁等等，经营免租期则是商家起步阶段。

通常情况下，商业租赁很少单独设立免租期，而是将免租期条款设置在租赁合同中，并且，免租期的履行与违约责任，亦穿插于整个租赁合同的不同组件之下。因此，承租人应对免租期应做更加深入全面的审核，规避补交风险。

如何区分经营免租期和装修免租期

在合同订立的实践中，免租期会体现为装修免租期和经营免租期。这种区分的依据是针对免租期所处的不同时间段以及免租的原因不同。

装修免租期

装修免租期是因为物业交付后，承租人需要对物业进行装修改造，进行相应的工商注册及相关证照办理、招募员工等工作，这些可统一看作经营前的准备工作。

在此阶段，承租人并不能通过使用物业获得经营收入，但这些准备工作又是后续开展经营必须发生的成本。

因此，为了促使合同的成立，出租人从商业合作的角度出发，往往会免除这一阶段的租金。既是对承租人的一种扶持，也是为了其物业今后更好地运营，给出租人带来更好的租金回报。

装修免租期一般自物业交付之日起至特定期间结束之日止，而结束之日往往为出租人要求承租人开业经营之日。因此，装修免租期的截至日在合同中一般体现为一个确定的日期，从法律角度为一种期限。

但这个期限的确定，往往是基于租赁双方对能否开业经营这一条件的判断，本质上仍存在一定不确定性。所以实践中往往出现，尽管约定有明确的装修免租期结束日（及开业日）的具体日期，但因出租人或承租人原因，可能出现实际开门营业的日期晚于或早于这一日期。

对于装修免租期的截至日的约定，需要租赁双方更好的预计未来经营中可能发生的风险，做出更详细的约定。

经营免租期

经营免租期往往是因为在承租人最开始经营的阶段，因为物业所在的整个商业项目运营处于初始阶段，承租人的人员、设备处于初始磨合阶段，经济效益处于起步阶段，收入水平较低。

因此，出租人为了合理分担承租人的这部分风险，会视承租人的具体情况给予一定的经营免租期。

即自开业日至某一特定日期，免除承租人的租金或其他费用。也有将经营免租期分摊至一定期限内的约定，比如租赁的第一年给予一个月，第二年给予一个月的约定。但这种约定需要考虑更多的不确定因素，需要在合同中做出详细的安排。

如何确定免租期期限

不同免租期往往有不同的免租期起始点，虽然实践中多体现为从某一日期到某一日期的期间段，但这一期间的设定，往往需综合考虑房屋何时交付、装修所需要的时间、办理证照、招募员工、购置相关物品所需的开业前准备时间等等因素而确定。

特别是对于装修免租期，由于其针对的就是房屋交付后至实际开业经营这个期间段的租金等成本分担，所以其起止日的约定往往带有不确定性。

装修免租期的起点

实践中，装修免租期的起点往往与房屋交付日相关联，即房屋交付日同时也是装修免租期的起始日。

因为，出租人希望将达到交付条件的物业尽快交付承租人，这样可以开始计算租赁期，能够早日获得物业的租金收益。承租人为了尽快开始经营，也希望早日接收物业。

但实践中，往往出现因出租人无法使物业达到交付条件而迟延交付，承租人因自己商业利益考虑迟迟不愿意接受房屋的问题。

因此，为了避免难以界定具体责任，装修免租期应当明确一个具体的交付日期，出租人要合理预估自己物业建设或清理的进度，承租人要合理预估自己接受物业的时点。

如果一方未能在约定的特定日期完成相应义务，则需要承担相应责任。

装修免租期的终点

装修免租期的终点一般取决于出租人预计或希望的承租人开始经营的日期、承租人对物业进行装修及完成前期准备工作所需要的时间等综合因素。

其中，开业日期是确定装修免租期终点的关键因素。

实践中，往往出现出租人先确定开业日，进而以此作为装修免租期的终点倒排房屋交付日的情况。需要注意给予承租人合理的准备期，以使其在装修免租期内完成准备工作。

经营免租期的起止日

经营免租期的起止日相对简单，一般为开业日起止某一特定日期结束。

其长短取决于出租人对承租人经营状况的分析，即出租人接受在多大程度上让渡其租金收益，以支持承租人的经营。

但需要注意的是，实践中存在将经营免租期拆分成多个期间，在承租人经营的不同租赁年度分阶段给予的情况。这也是出租人为降低承租人一次性享受经营免租期而提前终止合同后带来的租金损失风险，所采取的一种有效措施。

但需要在合同中明确，给予租赁免租期的租赁年度的划分，及在特定租赁年度中给予的是具体哪个期间的免租。

免租期条款的常见约定

· 1. 合同必须全部执行完成，才能适用免租期。否则，承租人需要补足全部免租期租金。

常见条款为：在免租期内，承租方需承担除租金之外的其他费用。无论何种原因导致本合同的租赁期限未能完整履行，则取消本条所述的全部免租期，承租方需按实际占用租赁房产的时间以及本合同约定的租金计算相应的房屋使用费。

· 2. 租赁合同签署后按照约定方式正常支付租金，免租期设置在租赁期限的各个阶段。

常见条款为：本合同项下出租方向承租方提供 3 个月的免租期，分三次履行：

承租方在第一至第二租赁年度履行完毕并无任何违约行为的情形下，次年首个租赁月为第一个免租期；

承租方在第二至第四租赁年度履行完毕并无任何违约行为的情形下，次年首个租赁月为第二个免租期；

承租方在第五至第六租赁年度履行完毕并无任何违约行为的情形下，最后一个租赁月为第三个免租期。

在免租期内，承租方仍需承担除租金之外的其他费用。

· 3. 租赁期限的最后几个月设置为免租期，比如免租期三个月，租赁期限的最后三个月为免租期，中途合同解除不享受免租期。

常见条款为：本合同项下的免租期基于承租人完全履行租赁合同时，出租方给予承租方的价格优惠，免租期为***，不因任何原因予以延长。

在租赁期间，承租方无任何违约行为的情形下，租赁期限届满前 3 个月即为出租方给予承租方的免租期。

在此期间，承租方仅承担实际发生的水、电、物业费等费用，无需支付租金。

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