纵观7家头部港企在内地的购物中心布局_中国购物中心网，商业综合体，商业中心

世事变迁，中国香港的商业看起来已经风光不再。但是，港企开发商多年来所沉淀的开发经营能力与资源优势，仍值得持续学习的。

本文盘点了恒隆、太古、新鸿基、嘉里、瑞安、新世界（K11）、九龙仓等港企，在内地购物中心（商业建筑面积>30,000平米）领域的布局。

恒隆

3月25日，武汉恒隆广场盛大开业，使得恒隆目前在内地运营的已开业项目达到10个，分布在7个省份的8个城市。

项目	省份	城市	开业年
上海港汇恒隆广场	上海	上海	1999
上海恒隆广场	上海	上海	2001
沈阳皇城恒隆广场	辽宁	沈阳	2010
济南恒隆广场	山东	济南	2011
沈阳市府恒隆广场	辽宁	沈阳	2012
无锡恒隆广场	江苏	无锡	2013
天津恒隆广场	天津	天津	2014
大连恒隆广场	辽宁	大连	2015
昆明恒隆广场	云南	昆明	2019
武汉恒隆广场	湖北	武汉	2021

根据恒隆地产2020年业绩公告，其内地物业组合（含办公）的租赁收入为人民币46.75亿元。

作为标杆港企中，在内地项目地域和城市级次分布最广的企业，恒隆与奢侈品集团有了更多元的合作空间，比如2019年7月，开云集团与恒隆签订了一项战略协议，计划在大连、武汉、昆明、无锡等地新开包括Gucci、Saint Laurent等品牌在内的14间实体店，被视为开云集团渠道下沉的信号。

其标杆项目之一，当属于去年完成改造焕新亮相的上海港汇恒隆广场。作为恒隆在内地的首个项目，以12万平米的商业体量，在2020年，面对疫情和改造的影响，商场部分仍实现了9.84亿元人民币的租金收入。

上海港汇恒隆广场 | 来源：恒隆地产

在建项目方面，杭州恒隆广场总建筑面积19.41万平米，预计于2024年起分阶段落成，其中包括一座9.9万平米购物中心；沈阳市府恒隆广场剩余阶段还包括有一个购物中心。

杭州恒隆广场效果图 | 来源：网络

太古

不包括引入了超级文和友的广州汇坊在内，太古地产在内地运营的已开业项目共有5个，均位于一线及新一线城市。

项目	省份	城市	开业年
北京三里屯太古里	北京	北京	2008
广州太古汇	广东	广州	2011
北京颐堤港	北京	北京	2012
成都远洋太古里	四川	成都	2014
上海兴业太古汇	上海	上海	2017

注：广州汇坊因体量较小，未列入。

根据太古地产2020年业绩发布材料，其中国内地投资物业组合的收入总额上涨3%至28.62亿港币，其中零售物业租金增加5%至24.91亿港币。

太古在国内的项目，除广州汇坊和北京三里屯太古里为100%权益外，基本多以合作开发为主，北京颐堤港、成都远洋太古里、上海兴业太古汇、上海前滩太古里均只占50%权益。

其标杆项目之一，是建筑面积为12.2万平米，拥有Hermès、Gucci、Catier、Apple、方所书店等品牌的成都远洋太古里。2020年，引入了Harry Winston、Chanel鞋履精品店、山本耀司、上下等品牌等西南地区首店，全年营业额逆势增长6%。

成都远洋太古里 | 来源：网络

2021年，由太古地产与陆家嘴集团合作的上海前滩太古里将正式开业。其余发展中的重点物业包括正在翻新的北京三里屯太古里西区，以及于2020年12月启动的北京颐堤港二期项目，该项目是一个总建筑面积38万平米，以办公楼为主导的综合发展项目。

上海前滩太古里效果图 | 来源：太古

新鸿基

新鸿基地产目前在内地经营着8个购物中心，除了于2006年收购的佛山南海广场以外，其余物业均位于一线城市。

项目	省份	城市	开业年
佛山南海广场	广东	佛山	2006
北京APM	北京	北京	2008
上海IFC国金中心	上海	上海	2010
上海环贸IAPM	上海	上海	2013
广州天环Prac Central	广东	广州	2016
广州IGC天汇广场	广东	广州	2016
北京NTP新城广场	北京	北京	2019
上海ONE ITC国贸汇	上海	上海	2019

注：上海中环广场因商业部分体量较小，未列入。

根据新鸿基2019/20年度业绩报告，截至2020年6月30日的12个月内，连同合作发展项目计算，其內地总租金收入为41.66亿元人民币，其中商场/商铺的租金占比为58%。

而最新业绩显示，截至2020年12月31日的6个月内，连同所占合营企业及联营公司的收入，新鸿基集团在内地的总租金收入（含写字楼）同比上升15%至人民币24.86亿元。

新鸿基的内地物业获取方式较为多元，有自持开发的上海IFC国金中心、上海IAPM，有合作开发的广州天汇广场与天环，也有收购的项目如佛山南海广场，还有部分占小股（40%）不操盘的项目如杭州万象城、无锡万象城等。

其代表性物业，是位于上海陆家嘴的IFC国金中心，这座由PCPA操刀设计的地标级商场，云集了Hermès、LV、Dior、Gucci、Burberry等顶尖大牌，也常年占据上海购物中心营业额的榜首位置。

上海IFC国金中心商场 | 来源：网络

目前新鸿基的在建购物中心，包括今年将面世的，与恒基兆业和九龙仓联手打造的成都环贸广场、位于上海徐家汇的超级地标项目：ITC（预计2023年底落成）、南京国金中心商场、苏州环贸广场、尚处于规划设计阶段的广州南沙庆盛综合体项目和杭州江河汇项目。

成都环贸广场效果图 | 来源：网络

嘉里

嘉里建设目前在内地运营的已开业的大型购物中心共有5个，位于4个直辖市或省会城市。

项目	省份	城市	开业年
上海静安嘉里中心	上海	上海	2011
上海浦东嘉里城	上海	上海	2013
天津嘉里汇	天津	天津	2015
杭州嘉里中心	浙江	杭州	2016
沈阳嘉里城	辽宁	沈阳	2018

注：北京嘉里中心、深圳嘉里建设广场、济南祥恒广场因裙楼商业体量较小，未列入。

上述商场均为包含了办公、酒店的综合体项目的一部分，其中，除浦东为嘉里大酒店以外，其余均是同属嘉里集团旗下的香格里拉酒店。

2020年，嘉里内地已落成投资物业贡献收入35.2亿港元，同比减少3%。

与其它港企相比，嘉里建设旗下商场的级次差异要更大些，各个项目之间的发展状况也差距较大。2020年受疫情影响，除浦东嘉里城外，上述商场的年末出租率均较2019年有所下跌，沈阳嘉里城和天津嘉里汇的年末出租率更是分别仅为81%和79%。

其中，最为标杆的项目当属上海静安嘉里中心商场，拥有Burberry、Tory Burch、Longchamp、LOEWE等重点品牌，更是打造了“安义夜巷”这一网红夜市项目。

上海静安嘉里中心 | 来源：嘉里建设官网

今年2月，嘉里建设及GIC联合获取了上海巨峰路地铁站上盖物业，将打造一个超大型购物中心。此外，目前嘉里还在武汉、深圳前海、福州、秦皇岛、杭州下城区、郑州、南昌等地拥有处于开发中的零售物业。

瑞安

瑞安房地产的项目数量统计是件比较复杂的事情，因为哪怕位于同一个片区，瑞安也会给不同阶段的物业取不同的名称，让人很难定义它们到底是一个还是N个项目。

如果采取最细分的方法，将所有不同案名的项目都视为独立项目，那么瑞安目前内地在营的零售商业项目共有15处，集中在4个不同省份的城市。

项目	项目	省份	城市	开业年
上海太平桥	新天地北里	上海	上海	2001
	新天地时尚I	上海	上海	2020
	新天地时尚II	上海	上海	2010
	新天地广场	上海	上海	2018
	湖滨道	上海	上海	2015
上海瑞虹新城	瑞虹坊	上海	上海	2020
	瑞虹天地·月亮湾	上海	上海	2016
	瑞虹天地·星星堂	上海	上海	2015
上海虹桥天地		上海	上海	2015
上海创智天地		上海	上海	-
武汉天地	武汉天地	湖北	武汉	2007
	武汉天地壹方南馆	湖北	武汉	2016
	武汉天地壹方北馆	湖北	武汉	2019
重庆天地		重庆	重庆	2011
佛山岭南天地	佛山岭南天地	广东	佛山	2012
佛山岭南天地	佛山岭南站NOVA	广东	佛山	2016

注：上海新天地·新里、岭南天地·新里因体量较小，未列入；上海新天地时尚I（原新天地南里）、瑞虹坊均采用了重装开业的年份。

2020年，瑞安内地物业（含写字楼）综合租金及相关收入总额为20.84亿元人民币，包含合营公司及联营公司所持物业所产生的租金及相关收入总额则为25.28亿元，其中77%源于来自上海的物业组合。从这一比例来看，瑞安毫无疑问是所有头部港资开发商中，重仓单一城市最为突出的。

代表项目自然是瑞安“天地”系列的源头：上海新天地。从2001年开业的新天地北里，到去年更名焕新的新天地时尚I，再到目前仍处开发阶段的太平洋新天地，开发周期跨越20年之久的上海太平桥板块，始终是瑞安的名片。

上海新天地北里 | 来源：瑞安

瑞安目前发展中的主要零售物业包括局部试营业的南京百子亭天地、即将于今年开业的上海瑞虹天地·太阳宫、预计2023年交付的上海太平洋新天地商业中心、位于上海青浦的蟠龙天地街区式商业，以及重庆天地的后续开发阶段。今年2月，瑞安还与高富诺合资收购了位于南京新街口的南京国际金融中心项目，其中7层高的零售商场将进行重新定位与改造升级。

而从瑞安年报披露数据来看，其在佛山、重庆、武汉（光谷创新天地）均有超过10万平米建筑面积的零售物业土地储备。

上海瑞虹天地·太阳宫效果图 | 来源：瑞安

K11

隶属于新世界发展旗下的K11集团，目前在内地共经营管理着5个K11购物艺术中心，均位于直辖市或者省会城市。

项目	省份	城市	开业年
上海K11	上海	上海	2013
武汉K11 SELECT	湖北	武汉	2017
广州K11	广东	广州	2018
沈阳K11	辽宁	沈阳	2018
武汉K11（II馆）	湖北	武汉	2020

新世界发展2020年在内地的物业投资收入为8.746亿元港币，但未披露K11的相关租金数据。

其代表项目，是上海K11购物艺术中心，作为一个仅4万平米却有6个楼层的项目，通过领先地将“艺术·人文·自然”相结合，成功举办“印象派大师•莫奈特展”一炮而红，克服了硬件的不利条件，成为魔都独一无二的存在。2020年，其整体销售业绩同比逆势增长37%。

上海K11 | 来源：网络

2015年，K11曾表达了要在2019年开出12个购物中心项目的野心，但其实际发展速度和规模，仍然是标杆企业中最慢的。今年，K11再次提出，到2025财年，将在大中华区的10个城市落地38个项目（含写字楼），总楼面面积达284.6万平方米的发展目标。

今年，天津K11 SELECT、武汉K11（I馆）预计将迎来开业，其余发展中的项目包括宁波K11、北京K11、深圳太子湾K11、武汉周大福金融中心K11，以及去年摘得的上海淮海中路新地块等。

武汉K11 | 来源：网络

九龙仓

目前，九龙仓在国内运营的已开业购物中心项目（包含奥特莱斯）8个，其中2009年后开业的项目均位于华中或西部地区。

项目	省份	城市	开业年
大上海时代广场	上海	上海	2000
大连时代广场	辽宁	大连	2008
成都时代奥特莱斯	四川	成都	2009
重庆时代广场	重庆	重庆	2011
成都IFS国金中心	四川	成都	2014
长沙时代奥特莱斯	湖南	长沙	2016
重庆IFS国金中心	重庆	重庆	2017
长沙IFS国金中心	湖南	长沙	2018

注：上海会德丰国际广场因商业体量较小，未列入。

九龙仓集团2020年内地投资物业（含写字楼）收入为42.01亿港币。

相较于其它港企，九龙仓一线城市布局较为薄弱，仅有的大上海时代广场项目业绩也始终不温不火。倒是位于成都和长沙的IFS项目均成为了当地标杆，2020年，长沙国金中心收入同比上涨25%，商场部分全年销售额上涨42%。成都国金中心项目收入同比上涨6%，商场部分全年销售额上涨18%。

其中，最新开业的长沙IFS国金中心，已成为九龙仓的内地代表性项目，其拥有Hermès、LV、Dior、Gucci、PRADA等豪华品牌组合。据九龙仓官方披露，2019年营业额接近50亿元人民币，由此推算其2020年营业额约为70亿元人民币。

长沙IFS国金中心 | 来源：网络

以上盘点了在内地购物中心领域影响力最大的7家代表性港资企业的布局情况，可归结为以下这张图表：

企业	城市布局
恒隆	上海、沈阳、济南、无锡、天津、大连、昆明、武汉
太古	北京、广州、成都、上海
新鸿基	佛山、北京、上海、广州
嘉里	上海、天津、杭州、沈阳
瑞安	上海、武汉、重庆、佛山
K11	上海、武汉、广州、沈阳
九龙仓	上海、大连、成都、重庆、长沙

可以发现，港企开发商购物中心的选址主要有以下几个特点：

上海是所有头部港资开发商的必争之地；
距离香港最近的深圳，反倒成了灯下黑的开业空白点；
除了无锡、佛山、大连以外，其余项目均位于直辖市或省会城市；
重庆、武汉、成都、沈阳是一线城市之外，港企布局较多的区域。

今年，包括上海前滩太古里、上海瑞虹天地·太阳宫、武汉恒隆广场、天津K11 SELECT等一批港资新项目即将入市。期待这些项目能给当地的实体商业市场带来新的繁荣，也期待这些老牌商业人在新消费趋势的浪潮下所交出的答卷，能给业界带来更多启示与思考。

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