如果没有此次疫情，2020年的武汉CBD将是极有看点的一年。

在商业方面，武汉华发中城商都、武汉江宸天街两大购物中心将按计划开业；

在商务方面，作为武汉超级摩天办公楼之一的武汉中心大厦将按计划交付；

在酒店方面，武汉泛海君悦酒店、武汉泛海艾迪逊酒店、武汉泛海万怡酒店、武汉H12酒店等多家重量级酒店将如期面世；

在交通方面，备受瞩目的黄海路隧道项目或将全线贯通。

可如今，一切都变了。眼下的武汉CBD似乎在各方面都慢了下来，各大开发商尽管遇到了巨大的困难，但依旧在全力推进项目的建设进度。然而，多个商服项目的开业计划仍然将会延后，个别开发商也陷入了资金紧张的困局。

上一个十年，与武汉CBD同期建设的多个项目已经完善成型，而武汉CBD的发展却并不尽如人意。

下一个十年，在武汉各大区域的城市建设和商业发展突飞猛进之时，武汉CBD的前景又会如何呢？

以下，L君将尝试从武汉CBD的前期、现状和未来三个方面进行解析，总结经验，展望未来，期待惊喜。

艰难的起步

沧桑巨变 重点项目 错失时机

从最初的军用机场，到军民两用机场，再到”武汉王家墩商务区“的规划建设和招商引资，武汉CBD的前世今生有着太多的历史故事，也见证了武汉的沧桑巨变。然而，一系列的偶然和必然，造就了武汉CBD的宏伟蓝图，也造成了武汉CBD的自身缺失。

武汉CBD位于汉口城区的地理中心位置，也是始建于1935年的汉口王家墩机场旧址。在1938年的武汉保卫战中，王家墩机场发挥了重要的作用。

其后，机场多次扩建，1950年由新中国的空军接管。1993年底，空军批准当时的武汉航空公司在该机场开办民用航空业务。

随着武汉城市建设的快速发展，王家墩机场已很难适应中心城区的功能需求，对其的搬迁改造被提上了日程。

• 1997年，武汉市政府决定搬迁王家墩机场；

• 1999年，在国务院复批《武汉市城市总体规划（1996-2020）》中，王家墩机场周边确定为武汉金融商贸区；

• 2003年，武汉市政府正式提出在王家墩机场原址建设“武汉王家墩商务区”的战略部署；

• 2004年，武汉市政府正式批准《武汉王家墩商务区总体规划》；

• 2005年，作为王家墩机场的替代机场，武汉阳逻新机场建成；

• 2006年，王家墩机场起降最后一架飞机；

• 2007年，广州军区空军、武汉市政府达成“空军汉口老机场4000亩土地移交工作会议纪要”，确定王家墩机场用地将分2次移交，其正处于规划中的“武汉王家墩商务区”的核心地区，武汉CBD的规划建设自此拉开序幕。

早在1996年，武汉市规划院就完成了“武汉王家墩商务区”的的早期规划设计方案；随后在2002年进行了经济研究；在2004年，组织了国际竞赛，最终由武汉市规划院组合完成了综合方案，确定武汉CBD将建成集商务办公、商贸、文化娱乐、博览、居住等多功能于一体的华中现代服务业中心。

在整体规划上，武汉CBD采取“专题研究—国际征集—深化综合”的规划设计创新思路，邀请麦肯锡等国际顶级策划机构进行项目战略定位，由中国城市规划研究院完成功能定位专项，英国ATKINS公司完成交通专项，美国泛亚易道公司完成景观专项的3个专题研究，美国SOM完成总体规划结构，英国福斯特公司完成核心区城市设计。

在早期的规划中，武汉CBD在各个方面力求精益求精，以打造尽善尽美的城市全功能核心区。然而，刚刚起步的武汉CBD，在2008年席卷全球的金融危机中遇到了第一次挑战。

2007年9月，在危机爆发之前，华润置地（以下简称华润）在经过激烈竞争之后，以85%的溢价拿下武汉CBD的多宗地块，准备打造集文化、商服、居住为一体的大型城市综合体，华润也是较早进驻武汉CBD的重量级房地产企业之一。

不久后，在金融危机的影响下，中国的金融市场和房地产市场受到较大冲击，国内资金链条紧张，房地产市场低迷不振。华润也受到了较大影响，竞得的武汉CBD地块的土地出让金迟迟未能全部支付；更为关键的是，根据规划设计条件，该项目的财务核算始终无法平衡。

迫于无奈，华润提出更改规划设计，要求增加容积率以及改动商业项目的位置等其他要求。对牵一发而动全身的武汉CBD来说，其整体规划设计已经落地，各功能区已经划分完毕，如果满足华润的要求，则各大功能区都要进行大幅度的调整。其后多年里，经过多次协调，华润的要求最终被驳回。

随后，华润与武汉市政府就这一项目签署了终止开发协议。2011年，武汉中央商务区投资开发有限公司通过挂牌方式重新取得了以上地块的土地使用权。

如今回头再看，当年同时期进入武汉的瑞安房地产、世界城置业、万达集团，也都经历了初期的艰难时期，也都是通过在商业项目上的成功走出困境，成功地打造为武汉天地、世界城光谷步行街、万达武汉中央文化区三个新兴的武汉商业地标，重塑了武汉的商业版图和城市格局。

2004年在深圳开出第一家“万象城”购物中心的华润，是内地较早布局商业地产的开发商。假如当年在武汉CBD，各方能够达成一致，或许武汉在2011年前后就能拥有中西部第一家华润万象城；同时，也能以“商业项目先行，带动项目整体价值”的开发原则打开武汉CBD的发展局面。

然而，在当年国内外一系列因素的影响下，在当年看似危机实则时机之时，武汉CBD错过了第一次发展时机；而由于商业项目的缺失，也错过了中国商业地产发展的黄金时期。

大规划与慢落地

超级蓝图 初试商业 种种制约

早在2002年，总部设在北京的泛海控股股份有限公司（以下简称泛海），就在武汉成立了由泛海控股的子公司——“武汉中央商务区股份有限公司”，主营业务为“对武汉中央商务区进行一级土地开发、基础设施投资、建设及武汉CBD项目的策划、投资、开发和招商、运营”。

在这之前，有多家港资、国资以及民营房企先后来武汉CBD进行洽谈，经过一番试探之后，泛海是唯一决心留下的那家民营房企。

在2008年5月，占地7.41平方公里，总规划建筑面积达1400余万平方米的王家墩商务区控规获武汉市政府批复；同月，《武汉王家墩商务区地下空间规划》获武汉市政府批复。

与华润拿地后的犹豫不决不同，泛海不仅在前期主动出资帮助空军搬迁机场，并在2008年下半年正式开工了武汉CBD首个建设项目——泛海国际居住区•樱海园，这也标志着武汉CBD终于走出规划蓝图，走到建设工地，走向现实画卷。

然而，泛海在打造高端住宅和运营豪华酒店等方面经验丰富；但在开发运营商业地产和大型城市综合体方面，却显得经验不足。武汉CBD是泛海操盘的第一个超级体量的中央商务区项目，作为武汉CBD商业配套的泛海城市广场购物中心也是泛海在全国范围内打造的第一个商业项目。

缺乏商业地产的开发运营经验，使得泛海在武汉CBD的开发节奏上小心翼翼，并没有像万达、瑞安、华润那样一上来先做商业项目，而是先从自身熟悉的住宅项目入手，再滚动开发商业、办公楼、酒店等项目。

然而，武汉CBD看似恢弘而完美的规划蓝图，在实施中却暴露出不少缺失；叠加泛海不熟悉商业项目的前期规划设计以及中后期的招商运营，而整个项目又奉行“住宅优先”的开发原则，使得武汉CBD的商业短板越来越明显，至今仍是制约武汉CBD进一步发展的主要问题之一。

作为经常混迹武汉CBD商业区和办公区的熟客，L君将自己的感受做一个罗列总结。

缺乏商业融合，泛海城市广场1、2、3期的商业总体量约20万平方米，但是却孤悬于武汉CBD东北一隅，与武汉CBD核心区的百万方商务办公楼群缺乏联动。两大区域无法相互导流，致使购物中心的客流稀少，而商务区办公楼群的入驻率也逐年下降。

缺乏地铁接驳，武汉CBD区域内目前已拥有2、3、7号三条地铁线路以及多达6个地铁站，其中的范湖站、武汉商务区站作为换乘大站，每天的客流都相当可观。但作为商业核心的泛海城市广场却没有直接接驳任何一个地铁站，其距离周边的地铁站都有相当的距离，区域内巨大的地铁客流量并没有被充分利用。

缺乏道路接驳，泛海城市广场的位置距离青年路、常青路两条主干道都有一定距离，而其门前横穿武汉CBD的宝丰路高架桥也没有预留对接道路，对于有车一族来说，进出并不方便。整个商业区的车流和人流导入明显不足。 

缺乏商业设计，泛海城市广场的商业建筑设计过于保守，建筑线条和动线设计直来直去，缺乏曲线和环绕；既没有利用周边空间打造下沉式广场，也没有采用内透效果极佳的公建化外立面，而商业街区的外摆区直到2018年年底才少量出现在泛海城市广场2期。缺乏前瞻性的商业设计，使得整个商业区既缺少颜值，也缺少人气。

地块规划问题，作为武汉CBD东北部的重点商业区，位置十分尴尬，对内既没有与武汉CBD核心商务区融合，对外也没有与范湖商圈产生关联。而临近主干道的地块规划为文化会展中心，却至今未能落地动工，只能暂为绿化广场，一晒就是十多年。如果将商业地块与文化地块互换，商业项目的标示性、展示面、交通接驳、商业融合等多个问题都将改观。

商业运营问题，由于缺乏操盘商业项目的经验，泛海城市广场开业后一直存在各种问题，不仅在建筑设计、停车场等硬件方面麻烦不断，在招商运营方面也缺乏思路。目前其场内约90%的商户的租赁合同都是固定租金，其商管团队的工作重点不是如何提升商户业绩，而是如何提高收租率。如此之下，很多前期入驻的优质商户选择了退出，商场自身的经营状况也不理想。

商业人才问题，作为在国内的第一个商业项目，泛海缺乏相关人才的储备，只能积极从其他房企“挖人”，而泛海的管理模式存在权力过于集中的问题，十分不利于优质品牌的招商，一来二去，其商管团队的主要人员是换了又换。

先天的缺失和后天的不足，使得泛海在武汉CBD的商业项目始终不见起色。如今，泛海的商管团队也在积极求变，或许只有进一步的变革才能促使其商业项目产生良性的变化。

从武汉CBD的第一个项目开工至今，已有12年。泛海在武汉CBD极为用心，投入了巨额资金，克服了诸多困难，取得了巨大成绩，也留下了许多遗憾。泛海有不得已的苦衷，也有很多自身的问题。

取得的成绩：

• 建成了优质的泛海国际居住区；

• 引入了喜来登、费尔蒙等多家知名的酒店品牌；

• 打造了泛海城市广场1、2、3期以及泛海生活广场等多个商业项目；

• 落成了泛海SOHO城、泛海创业中心、民生金融中心等多个商务办公楼项目；

• 建设了学校、公园、道路、桥梁、地下空间和管网、海绵城市等各项城市配套工程。

苦衷和问题：

• 拆迁和军土退出的问题导致整个项目进展缓慢；

• 金融化转型和多元化发展导致泛海对地产项目的投入减少；

• 泛海在海外的扩张占用了大量流动资金；

• 多元化和扩张导致企业资金链紧张；

• 出售一线城市的核心资产以改善现金流；

• 世界局势的变化导致海外资产无法及时变现；

• 疫情又进一步冲击了泛海在海外和武汉的重资产布局。

目前，泛海在武汉CBD面临诸多的问题，多个在建的项目和规划中的项目都需要大量的资金投入，多个计划引入的酒店品牌也面临变动，泛海似乎已经陷入困境，而单凭其自身的实力，很难扭转局面。

合作开发的大胆猜想

发力准备 疫情冲击 或可多赢

如果没有这次疫情，泛海在武汉CBD或许已经缓过劲来，不仅在加速完成多个在建项目，还在积极准备下一阶段的开发布局。然而，疫情改变了许多。

2019年1月，泛海发布公告，宣布将所属公司旗下的北京项目和上海项目以148.87亿元（含冲抵债务）出让给融创地产，以上项目分别位于北京东四环和上海南外滩董家渡，属于市场上难寻的优质稀缺品。

泛海表示，此交易有效缓解了公司的现金流压力，降低了公司负债规模，优化了公司产业结构。在L君看来，此举也意味着泛海放弃了在一线城市地产项目的扩张计划，而将下一阶段的发展重心放在了武汉。

2019年9月，位于武汉CBD核心区的宗地16规划方案顺利通过审批，除已完成幕墙安装的武汉中心大厦之外，还将规划建设11栋超高层建筑楼宇。武汉中心大厦临近的空地一度十分热闹。

2019年9月底，备受瞩目的汉江大道武汉CBD段全线开通，这也是首条南北向贯穿武汉CBD的城市级通道，与东西向的淮海路构成武汉CBD第一个完成通车的“双十字”路网，极大地改善了武汉CBD的城市功能。

正当泛海准备在武汉CBD全力以赴的时候，突如其来的疫情打乱了整个节奏，使重仓武汉的泛海受到了极大的影响，酒店、商场、办公楼等停摆70多天，特别是作为武汉CBD商业支柱之一的酒店业务，业绩大不如前，泛海的资金链再度告急。

2020年3月，泛海宣布出售以12亿美元出售其在美国旧金山的项目。在近一年多里，泛海通过出售国内以及海外的资产，累计套现超过234亿元人民币，泛海面临的资金压力可见一斑。而随着国际关系的紧张和美国疫情的失控，泛海在美国的项目不仅难以变现，也面临多重困难。

2020年3月，国务院国资委官网发布公告显示，中国融通资产管理集团有限公司（以下简称中国融通集团，英文简称：CRTC）列入国资委出资人职责企业名单。目前，国资委官网“央企名录”显示中国融通集团位列第10位。

根据国资委发布的信息显示，中国融通集团是中央直接管理的商业类国有独资公司，其主营业务包括房地产、农业、酒店及旅游业等十多个领域，包括管理经营军队移交的全国范围内的所有经营性资产及物业和农场等，在各省市基本都设有子公司和分公司。

在地产业务方面，2019年年底，曾任华润置地副总裁、华北大区总经理的蒋智生调任中国融通集团旗下房地产业务总经理。今年3月，华润置地华南大区总经理蒋慕川辞职离开，前往中国融通集团任职。中国融通集团的成立，有望破冰武汉CBD的军土问题，或将进一步加快武汉CBD的开发进度。

2020年6月，有投资者在“深交所投资者关系互动平台”上询问泛海，是否准备与恒大就武汉商务区开发展开全方位合作？泛海官方对此并没有做出否认。

在L君看来，操盘商业地产项目并不是泛海的强项，目前武汉CBD内还有多块大体量的待开发的商服用地，泛海或许正在和多家房企进行接触。而引入资金充裕的投资方和具有商业地产开发经验的合作方，不失为艰难时期里的一剂良方。

看似无解之局，或许将有惊喜。