随着人们对于购物中心社交需求愈发强烈，相对于商业“巨无霸”而言具有便利性、灵活化、个性化的区域型商业，渐渐成为居民生活、情感交流的绝佳场所，甚至还能承担生活中的诸多附加职能。
特别是后疫情时代，区域性商业开发成本较低，招商运营压力较小、抗风险能力也较强，正逐渐成为城市商业地产寻求革新的新出路。
但区域型商业体要充分发挥优势、释放能量，同样面临着重重挑战。
本期，派小沃就和大家一起来看看，扮演越来越重要角色的区域型购物中心，是如何寻求出路，积极探索革新的？
01
体量适中的区域型商业，投资相对较低，招商、运营管理更加容易，经营压力也不是很大；
其目标消费的属地化特征明确，在功能定位多以家庭消费为主导，也是加盟品牌最看好的理想体量之选。
同时，为消费者提供了一种与紧张的工作环境截然相反的舒缓、慢节奏气氛，满足了周边辐射居民个性化、多层次的情感需求及服务需求，特别是在后疫情时代，越来越受到消费者的青睐。
据统计，在近几年开业购物中心体量中显示，5-10万平方米一直以来是占比最大的区间，区域型商业不断崛起，悄然占据主流趋势。
02
区域性购物中心是如何设计的？
不同于核心商区项目的打造，区域型购物中心可以根据特定服务和辐射区域的消费特点，更加有效地进行品牌组合，有效搭建特定生活场景。
Terrace mall湘南--区域型商业的典范
Terrace mall湘南在2011年开业之初，就作为湘南片区面积最大、最为核心的区域型项目而备受关注。
在2018年调整之后，购物中心环比营业额上升了15% ，约为550亿日元，等同于34亿人民币。
同时，占据海滨的优势地理位置，吸引很多横滨市区和东京都的居民来这里边度假边购物。根据数据显示，2019年全年来店人数接近2000万人次。
Terrace mall湘南所在湘南片区，到东京都内有45分钟左右的通勤时间，住宅密度低，毗邻海岸线。
这里是中高收入且有生活品质的客层聚集地，Terrace Mall湘南作为区域型购物中心，其定位是面向家庭的全客群购物中心。
在业态品牌的选择和组合上，偏向于有个性，性价比较高的品牌，以主题楼层概念，组合起不同的主力店铺，突出各层不同的文化概念，吸引不同年龄顾客停留。
在空间场景上利用空间规划和设施创造贴近消费者理想的社交空间，轻松、简单的海岸风情，潜移默化中链接与消费者的情感，从而产生更多的随机消费。
2F是从交通枢纽进入购物中心的重要节点，相比于“向外疏散”，“向内找人”的心机设计更为明显。
这一层花园景观设计较为简单，室内空间场景利用轻餐饮品牌的室外装饰与外摆的方式，以“以招待景”巧妙设置动线“逗留点”和“吸睛点”。
3F业态布局主要为美食广场与生活家居集合为主，儿童乐园则贯通两个区域。
美食广场分室内与室外两个部分，人们可以根据心情自由选择区域用餐，或在室内和家人、朋友边吃边闲聊，或在室外眺望大海品尝美食，都是一个不错的理想生活场景。
4F以电影院与独立店铺的大餐饮为主，4F的室外花园部分是开放的观景空间，广阔的购物区域保留了充足的的休闲区域，家长们和宝宝们在这里一定能玩得尽兴。
项目利用离海岸线比较近的优势，将2F—4F的南侧都设计了室外花园，同时配合每一层不同的业态，设计场景也有所变化。
将每一层都设置花园的商业项目并不多见，这也是的Terrace mall湘南显著的区域性特点。
从建筑外观上看，购物中心屋顶生态式花园与层层退台式处理相结合，形成独特的生态绿化风景线。
结合区域特色，以“海岸家 ”的生活场景为核心进行调整，在这里，消费者可以随时随地感受到一种自然而然的海边闲逛体验，让人心情十分愉悦轻松。
营造“舒适的第三空间”，倡导与市内生活节奏截然不同的舒适海滨生活方式，将这里打造成为一个可以与家人、朋友一起轻松就餐、舒适休息的受欢迎的家庭欢聚中心。
永旺葛西G.G Mall--客群的精细化运营
日本头部开发集团--永旺集团，也在商业存量不断加剧的情况下，遇到了运营的困境。
为了解决这一困扰，集团提出根据顾客一生的各个生活阶段，不断进化而孵化出对应的业态与产品，将商业设施的功能空间集合提高到了一个新的高度。
Grand Generation’s Mall，简称GG mall，是永旺集团为了应对老龄化与日本城市化进程中的一个“系列”名称，并非专指一个项目。
永旺葛西G.G Mall，辐射周边2公里范围的消费群体，主要以年龄在65岁至74岁之间的老年人为主，约有3.5万人，占该地区居民总数的44％。
现在日本的银发一族，年轻时候是日本战后经济最辉煌时代的经历者，对于他们而言，退休生活的金钱、健康顾虑都不是最重要的事，他们更惧怕的是突然闲下来的空虚和孤独感。
这家购物中心之所以成功的其中关键一点，就是敏锐地捕捉到这片区域旺盛的老年消费市场，深挖他们的消费需求，并提供一条龙的优质服务。
为了迎合老人早起的习惯，购物中心将开门营业的时间提前到了7:30，比通常购物中心早2-3小时。每天会组织45分钟左右的健身操锻炼课程，每日打卡之后可以兑换积分，用于超市购物等消费，激励老人们加强锻炼。
180米的室内步行道方便老年人活动，还配备齐全的休闲娱乐活动设施。针对于老人的书店、咖啡店、乐器店、健身房一应俱全，同时还将一些基础医疗设施搬进了购物中心，为顾客提供免费的身体检查。
从超市贩卖的食品到方便老年生活的各种辅助工具，从一个人也可以去的便利美容理发室、小型牙科，到交保险、维修家电、修车等等服务，以及可以与儿孙一起消费的三世代书店。
每一种业态，每一个品牌，每一件商品都经过精挑细选，费尽心思。全方位为老人提供贴心服务，尽力解决他们生活中会遇到的各种问题。
每个月举办各式各样的活动或演出以及培训课程，极大地丰富了老人们的娱乐活动项目。
与其说一家购物中心，不如说是同时具有商业性的“老人康养院”。
天河万科广场--开创在商场建学校的先河
天河万科广场位于天河区华观路智慧城核心地区，商业面积约7.5万㎡，是万科在广州布局的首个区域性购物中心，同时还开创在购物中心中建设学校的先河。
购物中心的定位为“轻年社交引力场”，聚集周边区域新一代的年轻群以及周边的家庭。
十个楼层规划了七大主题业态来满足年轻人的“强需求”——将运动、娱乐休闲、教育等融合进场内，来打造一个专属于年轻人的与众不同的“社交场”。
B1 轻活圈：新零售超市、梦想剧场、运动场馆
L1 颜值馆：潮牌时装、轻奢饰品；围绕客群特质布局零售时尚零售业态。
L2 新知派：型格商务、精品配饰
L3 动静里：运动品牌、出行潮搭、乐趣益智、主题书店
L4 态度街：主题街区、巨幕影院；除了影院、手作等休闲娱乐业态，还将打造特色主题街区，汇集一众岭南美食老字号。
L5 聚乐汇：特色主题餐饮；主打社交欢聚餐饮、手作等艺文体验、特色培训业态。
L6层的架空层是学生户外活动和休闲的场所，还包含一条200米的跑道，学生图书馆，学生食堂等其他功能。
架空层之上，L7-9层的教学区呈u字型布局。在规划设计时，对学校、培训、商业功能的空间需求进行梳理，将功能模块从下到上，从嘈杂到安静的空间属性进行叠加。
同时，不同属性的空间划分区管理，保证学校日常使用以及安全性。对于地铁交通的影响，也通过空间的切分、退让、抬升进行了有效规避。
将学校搬入购物中心的举措，不仅是对高密度城市场地价值的探索，也是对城市教育用地紧缺的一场实践检验。
03
在商业存量、消费升级以及“黑天鹅”事件的轮番鞭策下，区域型商业又该如何进行革新？我们从上述的优秀案例中，不难发现一些共通点：
-
建筑形态开放，室内空间层次丰富
舒适自然、开放式设计，能够为消费者提供休闲小憩场所，同时对于内部流量也起到聚集疏散的作用。
隔而不分的空间，自然限定出区域，空间高宽比处理得当的话，较容易塑造场所感，同时能加强室内室外动线结合，增强空间互动性，对消费者的自然带动性有积极影响。
不论是建筑外观还是室内空间，形态的开放性和空间层次丰富性的趋势愈发明显。
-
对目标消费者的精细化运营，个性化设施和服务
遇到紧急情况时，是否能及时得到解决，是在体验购物中心服务的最直观感受。人性化的服务和设施，也直接体现了这个购物中心包容性和专业性。
泰国The Commons的“寄放”小孩的服务，并开放空间允许携带宠物进入，就为不少家庭和铲屎官们带来了贴心的服务体验。
-
辐射不同年龄层、涵盖生活多方无需求
一般来说，区域型购物中心的规模适中，在业态上也要根据辐射消费者的特点，做到“八面玲珑”、“五脏俱全”。
多元化品牌引入组合，范围涵盖各个年龄段，除了常规的零售、餐饮、娱乐、体验业态之外，美容美发、菜场、银行、宠物店、亲子母婴、养生养老、便利店、健身房、淋浴房等等细分业态品类甚至于学校、医院、体育馆等强功能性空间，也会根据需求渐渐进入购物中心。
04
区域型购物中心商业逻辑是根据特定服务和辐射区域的消费特点，更加有效地进行品牌组合，有效搭建特定生活场景。
也就是说，可以在一定范围内根据本区域内商业环境及消费者的特点，灵活打造的购物中心。
在商业地产逐渐饱和大环境下，区域型商业较强的消费吸引力、经营持续性与稳定性下的模式，确实未来可期。
转载请注明出处。
相关文章
精彩导读
热门资讯
关注我们
