由于商业地产的组成复杂，特别是超大型城市综合体，集购物、办公、娱乐、休闲、甚至交通等功能于一体，所以对商业物业的管理面临的法律问题较为复杂。同时由于各个商业物业的主要功能不同，其商业物业管理的重点也不一样，面临的主要法律风险也不同，本文根据商业物业管理中普遍存在的法律风险进行分析并提出防范的具体措施。

 

一、商业地产管理的基本模式

 

（一）自建自管模式

 

在商业物业中，有些开发商投资兴建物业后，在即将竣工时则开始筹建班子，准备日后的经营与管理。凡适用于自建自管的物业，首先开发商本身一般是唯一的业主，物业中没有出售的部分。其次，也应该是以自用为主，只有部分出租。这样，就不会产生区分所有权的问题，没有共有部分，也甚少公共事务。再次，该类物业需要自建自营，是因为他们的经营活动与管理服务的同步性极强，管理服务中的微小失误，都可能导致经营活动的损失，如在酒店中，服务员的粗心或清洁工的鲁莽，都可能使顾客终止消费。从商业产业发展的角度讲，由于社会专业化的分工，由专业的物业公司、管理公司对商业物业进行管理应当是未来发展的趋势。

 

该类型的物业多为酒店物业，尤其是对小型、低档次的酒店物业比较适用。而对于四星级或五星级的酒店，则最好按现代管理理论的要求，实行所有权与经营权分离，委托专业的酒店管理公司进行经营管理。目前，国内外都有一批专门从事酒店管理的品牌公司，如美国的希尔顿酒店公司、假日酒店管理集团公司、喜来登饭店公司等，在管理国内一些星级酒店过程中都有良好的业绩。

 

（二）自营与专业物业管理相结合

 

这种模式是有开发建设单位负责商业物业的出租经营和产权产籍管理，而聘请专业物业管理企业提供日常管理与服务。一些大机构投资兴建的商务楼常用这种模式，建成后部分楼层作为机构总部办公用，其余部分用于出租经营，但又对承租人的选择比较慎重。另外，有些零售中心和批发中心，开发建设单位掌握了较多的客户资源，为降低出租经营成本，也采用这种方式。

 

（三）委托经营

 

由开发建设单位把建设的商务物业委托给物业管理企业，承担出租经营和日常管理服务工作。这种状况，主要是我国目前的物业管理企业，绝大部分为开发建设单位下属的子公司，物业建成后，开发建设单位顺理成章地交给子公司进行经营管理。

 

这种模式要求受委托的物业管理企业有一定的商业物业管理经验，如果缺乏这种经验，一般都会在开业时聘请一些水平较高的专业物业管理企业担任顾问工作。也有些开发建设单位把出租经营业务委托给房地产代理公司，这样，可以充分利用代理商的营销经验和租户网络，较快地完成物业租赁工作，取得较好的经济效益。

 

目前的商业物业，大部分都是委托经营型的，因此，研究该类型的物业管理，自然就成为商业物业管理的重点。商业物业管理工作中的每一部分，都应以满足当前的承租人需要和吸引承租人为中心。

 

二、几类常见物业管理类型介绍及法律风险分析和控制

 

（一）写字楼的物业管理特殊问题分析及法律风险控制

 

1.客户迁入、迁出程序管理

 

（1）客户迁入程序

 

①经营部的工作职责

 

根据客户要求，向工程部发工作单，安排办公室装修、通信安装、公司名牌安装等事宜；向客服部发工作单，安排为客户办公室配置所需办公家具、更换客户房间门锁以及清扫等工作；在客户正式迁入前，向各部门发出客户迁入通知，并将合同中的特殊条款通知有关职能部门。

 

②财务部的工作职责

 

财务部在接到经营部的收费单后，应及时确认款项到账情况，并将具体情况通知经营部。

 

③工程部的工作职责

 

工程部在接到经营部转到的工作单后，要及时与客户联系并洽谈有关办公装修事宜，为客户推荐一到两家装修公司进行报价。根据客户与装修公司签订的施工合同，拟定三方协议（客户、工程部和装修公司）。协助装修公司到写字楼安保部办理动工手续并监理施工。客户办公室装修竣工后，工程部要与客户一同进行工程验收并填写工程验收报告。

 

④安保部的工作职责

 

安保部按经营部签发的工作单，为客户提供所需的门锁及其他安保工作。

 

⑤公关部的工作职责

 

公关部在客户正式迁入时，项目经理应代表物业管理公司向客户表示欢迎，并收集客户主要人员的资料。

 

（2）客户迁出程序

 

①经营部向有关部门发会签表，要求签署意见

 

经营部在接到写字楼客户书面迁出通知后，立即向有关部门发会签表，表内设置前言、致部门、发表日期、公司名称、放好、迁出日期、项目经理签字栏、返回日期及会签栏目栏和附件，并和客户约谈搬迁事宜。

 

②各部门接到会签表后的工作

 

各部门接到会签表后，应立即安排本部门与客户会签工作，认真填写，部门经理审核后，按表中返回日期返回经营户。

 

保安部：按会签表中注明的日期，安排预留停车位；认真按经营部转送的客户物品出门清单验核搬出物品。在检验过程中，如有不符之处，及时通知经营部与客户联系解决。在会签表中注明的迁出日期之前，和客户约定检查客户办公室内有关消防设施情况。在客户迁出过程中，与经营部负责现场监督管理工作。

 

客服部：接到经营部签发的会签表及工作单后，在客户迁出之日，安排专用电梯服务。检查本部门与客户收费结账情况，在客户迁出后立即清扫房间，使房间保持良好的待租状态。按照经营主管提供的家具清单到客户办公室与客户一同核查。依据家具现状，对家具种类、数量和破坏情况进行核查会签并提出相应的赔偿方案。客户迁出后，客服部负责把室内家具摆放整齐，然后到经营部办理交接手续。

 

财务部：提供客户在写字楼账面保证金、房租金额及对应租期，以便经营部核对；将客户尚未结账事宜通知经营部，并通知催款；检查客户缴费结账情况，向客户催收各项未交款项，按照经营部提供的保证金结算方案，及时办理有关事宜。

 

工程部：接到经营部的会签表后，在客户迁出时，与客户一同对房间的地毯、墙纸、天花板等设施进行系统检查会签并将会签表按时返回经营部，将通信服务截止时间在会签表上注明，根据经营部的工作单，为客户拆卸门牌、代码等。

 

经营部：以工作单形式通知有关部门，安排客户迁出事宜，在客户迁出过程中，经营主管负责协助安保部在现场监督管理工作，在客户迁出之日与客户办理退房手续，并向各部门发出该客户的迁出通知。

 

经营部按各部门会签表说明的情况及时与客户确认有关保证金结算事宜。

 

（二）商场物业管理特殊问题分析及法律风险控制

 

商场物业管理涉及楼宇及附属设施、设备养护及维修、环境卫生及绿化管理、安全保卫管理、广告管理、装修管理、租赁管理，本文就租赁管理中特殊问题予以具体阐述。

 

有些商场引进了承包制，逐步发展到柜台出租、楼宇层面或整幢出租，作为物业管理公司在做好楼宇租赁的同时，应注意租赁管理。

 

（1）出租方式

 

主要有租金投标和协议租金两种，在市场好、顾客量大的商场，商户往往要争相租赁，在同时出现多个承租商户的情况下可用竞标方式，以获取理想的趋近。而在一般地段，商户争铺面的情况尚未出现时可用协议租金，这一方式较灵活、便利。

 

（2）租金管理

 

主要是在租金商定时要考虑多方面因素，如商品经营的范围及类别；附近商场楼宇的空置率，承租户的经营特色；商场所处的位置。另外，经营商品给管理经营代理的易难也应作为一个因素。租金计算可以采用两种方式：一种先规定一个固定的月租金，后根据市场情况和货币升、贬值来决定后几年再增加合理的幅度。另一种是按面积定出最低租金，然后根据承租户销售总额按一定的百分比收取租金。

 

除以上所列写字楼、商场等物业类型之外，商业街区物业管理也是常见的物业管理类，其主要职能包括建筑物、装修、配套设施设备的维护、物业消防及安全、环境清洁管理、车辆及交通管理、紧急事故处理等。

 

三、商业地产物业管理特殊问题法律风险分析

 

1.公共设施设备致人损害

 

在物业公司签订的《物业服务合同》中，物业公司通常负有对公共设备、设施的维护、维修义务，具体包括整栋物业的业主、使用人共同使用的供水管道、排水管道、落水管、照明灯具、垃圾通道、消防器具等设备及业主、使用人共同使用的道路、绿地、停车场库、照明路灯、窨井等设施。这些公共设备、设施复杂多样，其管理风险也随之产生。近年来，公共设施设备造成的业主损失屡见不鲜，如照明灯具的脱落砸伤业主，维修管道挖坑时未设置明显标志导致业主跌入受伤，对电梯维护不到位、电梯故障造成业主人身上海，装饰玻璃破裂损坏业主家具或车辆，车库进水导致业主车辆被淹等，该等义务均有可能引起物业公司承担相应的赔偿责任。

 

2.车辆管理中物业公司的责任

 

近年来，业主车辆被盗事件屡有发生，很多业主都会以物业公司未尽职责为由要求物业公司承担责任。物业公司是否应对车辆丢失承担责任，关键在于物业公司与业主之间有无形成保管关系。在物业服务合同中，一般均约定物业公司承担的义务包括保安、保洁、维护、维修等，并不涉及车辆的保管，且物业公司的安全保卫责任是基于整个物业管理范围而言的宏观安全保卫工作，并不涉及包括个人特定财务的微观安全保卫之责。故对于业主车辆的损毁，物业公司一般并不承担责任。但也不排除物业公司的安保工作存在重大漏洞，基于物业公司安保工作未到位，而非基于保管义务的由物业公司承担部分责任的案例。

 

3.大厦刑事案件中的物业管理风险

 

在物业管理范围内不可避免地会发生刑事案件，对于物业公司而言杜绝刑事案件的发生只能做到最大可能的技防和人防，绝对杜绝并不是物业公司能够决定的。为在物业管理范围内发生的刑事案件中避免承担责任，尽最大限度保护业主的利益，物业公司在保安工作上应严格按照物业管理合同的约定履行职责，且同时注意保留监控录像、保安巡逻记录等证据，避免遇到纠纷时因证据缺陷而承担责任。

 

4.发生业主人身事故时，物业公司的责任承担

 

办公楼公用走廊、楼梯地面多采用大理石地面，其优点在于坚固耐用，打扫方便，但光可鉴人的大理石地面也常为物业管理公司带来许多管理风险。为保持地面整洁，同时也是高水平物业管理的要求，办公楼地面清扫频率很高，如遇雨天，地面更加湿滑，业主或访客跌滑、跌伤的风险很大。物业公司基于安全保障义务的承担，在访客滑倒、跌伤时常常要承担相应的责任。办公楼的物业管理公司在日常的管理中，更应注意此类风险的防范。例如注意摆放提示“地面湿滑”的提示牌，雨天注意地面防滑垫的铺设等。

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