城市更新遇上碳中和，中国商业地产的出路在哪里？已有越来越多的商业地产企业确立了“可持续、高质量”的发展方向，同时也将“碳中和”目标融入到企业自身的发展战略之中。本文将从三个维度深度解读如何比较好地将碳中和目标贯穿到商业地产发展进程之中。
当前，对中国的每一个行业而言，都处于一个历史变革期。
从“房住不炒”到互联网巨头反垄断和教育培训行业“双减”，从“碳达峰，碳中和”到“共同富裕”目标的提出，整个中国社会从效率转向公平，这背后意味着中国经济的发展将从长期主义出发，更加注重社会、环境和产业的可持续发展。
对于房地产行业而言，近两年，国家也在不断地推动城市和行业的可持续发展与转型。
一方面，从城市治理的角度，改变原有粗放型开发模式，禁止大拆大建，标志着城市发展进入存量为主的更新时代；
另一方面，过去十年商业地产爆发式增长积累了大量商业物业，亟待在资产运营层面进行价值提升。截至2020年底，龙湖购物中心规模为615万方；华润置地购物中心规模为1130万方；万达仍然是当之无愧的老大，其购物中心总面积超4800万平方米。
“历史只会眷顾坚定者、奋进者、搏击者，而不会等待犹豫者、懈怠者、畏难者”。立足社会变革的新起点，所有企业都需要站在这一大背景下思考未来的发展战略。商业地产企业也不例外。
当下，龙湖、华润、招商蛇口等商业地产商都已确立了“可持续、高质量”的发展方向，也将“碳中和”目标融入到企业自身的发展战略之中。但若想比较好地将碳中和目标贯穿到商业地产发展中，需要从三个维度来进行全盘考虑。
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从1999年港资商业地产开发商新鸿基和恒隆正式进入内地发展，到2000年第一代万达广场的开业，再到龙湖、华润置地、宝龙地产、大悦城等主流地产商的进入，中国商业地产已经走过了20多个年头。
在这二十余年里，他们推动了城市和地方的发展，见证了中国城市的崛起。同时，在推进城市和社会“高质量、可持续发展”过程中，也积累了一些亟待解决的痛点。比如，建筑能耗大成本高，专业人才短缺以及技术解决方案单一、不灵活等等。
★商业地产市场规模大，存在着巨大的节碳空间。
据2014年德勤的一份报告，商用房地产部门占据了美国40%的碳排放和88%的淡水消费。作为规模仅次于美国的全球商业地产第二大国，中国商业地产在节能减排上同样有着不可推卸的责任。因此，从可持续发展角度来看，不仅是新建建筑市场的节能减排，既有的旧购物中心、旧百货、旧办公楼……也亟需简单快捷的节能减排改造。
近年来，商业地产开发商队伍的不断壮大，以及包括购物中心、写字楼、酒店、公寓和商业综合体在内的商业建筑的入市，让中国商业不动产规模一路走高。相关数据显示，2020年仅购物中心规模近4.4亿平方米，比2010年（5500万平方米）增长高达7倍。因此，中国商业地产拥有巨大的节碳空间和改造潜力。
而从资产管理维度来看，商业存量物业进入更新和碳中和范畴，一方面使得自身成本下降，租金提升，推动物业价值的提升和投资板块的活跃，进一步为市场提供核心的商业资产。同时，商业改造也将对周边街区、社群进行重构，继而提升租金水平与商业环境，为市场注入新的活力。仲量联行联合GRESB（全球房地产可持续性评估标准）发起的一项投资者问卷调查显示，相较非绿色资产，接近70%的受访者认为绿色资产可达到更高的内部回报率（IRR）。
实际上，针对商业建筑能耗问题，政府也在通过政策鼓励和推广节能减碳解决方案。比如国家能源局综合司下发的《关于报送整县（市、区）屋顶分布式光伏开发试点方案的通知》规定，工商业厂房屋顶总面积可安装光伏发电比例不低于30%。住房和城乡建设部标准定额司司长田国民表示：住建部下一步将制定强制性标准，不断提高建筑节能水平，在适宜的气候区，全面强制推动超低能耗建筑。同时，通过制定《城乡建设领域碳达峰实施方案》，统筹推进节能减排工作，为我国实现双碳目标做出积极贡献。
★资产管理和碳中和都是技术活，缺乏专业人才和整合型解决方案。
尽管资产管理和碳中和可以提升商业地产的竞争优势，保证商业物业资产的保值与增值，但真正执行起来却十分艰难。
一般来说，商业资产管理就是从运营管理、设备设施管理、能源管控等各个维度进行降本增效、全面挖掘和提升物业价值。而每一个维度又涉及很多方面。单拿购物中心的物业管理来说，就涉及到机电设备的日常检查维护与记录、楼宇中央控制系统操作及保养、与项目管理部协调管理、机电系统调试及移交程序、租户服务、团队管理等一系列复杂流程。
另外，“碳中和”本身就是新概念，商业地产的碳中和也还处于摸索阶段，市场缺乏完整的解决方案。物业管理中的节能减排也并不仅仅是一句“采用高科技设备设施”就能解决的，这背后还意味着需要整合能源、电力、数字化、工程机电、水暖等各方面技术，并且对员工的从业资质要求较高，面临着成本高、招聘难的困境。
某大型购物中心招聘负责人曾吐槽：招水电工人员招的实在头大，心累心烦.......水电工都属于技术工种，不仅带有一定的技术含量，也有一定的风险。所以购物中心在招聘时不仅要求有电工证，还要有相关经验能够随时应对商场各种水电故障，突发情况。
所以，对于偏“技术活儿”的资产管理与碳中和来说，专业人才和整合型解决方案的缺乏成为阻碍其商业物业资产升值和行业可持续发展的关键痛点。
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作为碳排放大户，2020年我国碳排放量仍增长0.6%，达到98.99亿吨，再创历史新高，而据国际环保组织能源与清洁空气研究中心（CREA）和反煤炭智库全球能源监测器（GEM）联合发布的简报显示，二季度中国二氧化碳排放量较2020年同比上升约 2%。整体而言，我国化石燃料消费仍持续旺盛，碳中和之路任重道远。
作为碳排放占比较高的产业，中国商业地产企业如何才能比较高效、全方位地将碳中和目标贯穿到商业地产发展中？
现阶段，新建商业项目的节能减排基本都会出于全流程的考量。要实现一栋建筑的绿色化，从设计阶段的节能规划到建筑材料，再到建造方式、后期运维，都需要绿色化。
在此背景下，不仅要求规划设计师要提前与开发商就节能解决方案进行探讨和前置，还要求施工人员提升对生态水泥、环保涂料等建材，装配式建造技术以及节能环保设备的深度了解和专业性操作。
如在建筑设计时，就应当考虑到怎样降低运行阶段的能源消耗与碳排放，合理选择设备系统的同时，配置好自动管控系统与相应的运行策略，不仅能够提高系统效率，还可以节省人工，有利于节能减排的真正实现。
仲量联行研究显示，拥有LEED认证的办公楼，比非绿色认证的办公楼，租金高出6.1%-13.8%，绿色建筑的内部收益率（IRR）比投资于非绿色建筑高出约2.5-2.8%。绿色建筑资产价值的提升，带动了新增建筑的绿色设计施工与绿色星级认证数量的持续增长，也就需要更多的优质服务商提供可落地、全维度的能源解决方案。
西单更新场位于西单路口东北角，是商圈内唯一双地铁接驳商业，同时作为二环内少有的存量改造项目，经过改造升级后将携一众首店、概念店，为西单带来更多国际化潮流品牌选择。此外，凭借开放式商业形态、商业空间艺术化等多个差异化特色，西单更新场成为崭新的潮流地标，与这个时代的年轻人共创最当下的潮流文化。
与新建物业追求的全面、综合解决方案不同，既有物业（或者存量物业）的服务方案倾向于单项或多项改造，更加注重灵活性。同时，技术团队还要结合已有数据进行评估分析，制定特定的解决方案。比如广州太古汇改造屋顶时，需要将既占据空间又影响消费体验的空调机组移到最高的塔楼上，此时就需要考虑塔楼结构、楼板承重和稳定性多种问题。
目前中国拥有约7000家存量购物中心，最近5年内新增购物中心在2000家左右，所以我们大体可以认为近5000家购物中心已经进入了更新改造和维修周期。而无论是从运营成本考虑，还是从消费者对高品质健康舒适空间的需求出发，占比最大的能耗成为最关键的改造环节之一。以北方某知名商业项目为例，在25万方的大商业体量下，其每年的能源支出接近千万元。
在建筑能源技术方面，中国科学院院士丁仲礼指出，碳中和过程会是经济社会大转型，应强调“技术为王”。
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未来商业地产碳中和的最高级形态将是致力于以生态体进行推进。即不只是商业建筑自身的碳中和，而是所有利益相关方开发商、运营商、租户、技术解决方案提供商、消费者都要实现“碳中和”。
关于这一点，在声称为“全球顶级可持续发展环保主题购物中心”的Green Pea Retail Park和Burwood Brickworks中已有所表现。从规划设计到后期运营的全生命周期，项目都紧紧围绕“可持续发展”、“绿色环保”的经营理念，甚至在与购物中心经营业绩直接挂钩的业态布局上也只和销售可持续产品的品牌商户合作。
实际上，在中国也有购物中心和租户已开始注重可持续发展理念的践行。比如，大悦城控股搭建“绿色大悦城”三级减碳体系，并推广应用于苏州大悦春风里、武汉、重庆、深圳、成都天府等多个新建大悦城；太古地产参与签署由“科学基础减碳目标”倡议与联合国全球契约合作组织联合发起的「Business Ambition for 1.5⁰C campaign」的承诺，成为中国内地及香港地区第一家参与该活动的房地产公司；瑞安房地产旗下购物中心已携手餐饮商户品牌签署《绿色公约Green Pledge》，共建健康、可持续的社区。
此外，700家中国麦当劳门店获得了LEED认证；Calvin Klein、Gucci、Armani、Selfridges、Stella McCartney和Ralph Lauren等品牌放弃使用皮草产品，包装可循环使用或采用可降解材料等；星巴克则率先大规模推广“渣渣管”，使用全新开发的可生物降解木制餐具代替一次性塑料餐具，打造绿色空间，推行绿色生活方式，全方位影响更多人。
越来越多环保品牌购物中心和商户的涌现，让中国社会正在逐渐形成可持续发展的产业氛围。
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