在城市化的进程中，随着一二线城市的商业日趋饱和与线上红利的逐渐衰减，人们猛然发现：未来的商业的无限商机已在不经意间从一二线城市转向三、四线城市。

 

同时，随着三四线市场消费能力不断爆发，不仅让城市人群的消费意愿和消费潜力得到有效释放，也为行业提供了培育消费动能的新方向。

 

然而，现有三四线城市商业却存在着规模不适合、设计不合理、不规范等问题。

 

为此，站在商业地产的新风口，本文我们来聊聊，未来5年，“大有可为”的三四线城市商业地产如何快速崛起？

 

 

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商业地产下沉市场条件成熟

「市场青睐」

 

近年来，无论是国内线上互联网行业还是top级地产商，都在日渐重视三四线市场，究其原因：

 

 1. 潜力不容小觑

 

新型城镇化的加速推进，给商业地产发展带来重大机遇。

 

城市基础建设的加大投入、人口的集聚也将显著提升其商业氛围，从而激活商业地产需求，价值不可估量。

 

 

 2. “小镇青年”经济的繁荣

 

根据研究机构ComScore的统计数据，我国25-34岁的消费人群占总人口的32.1%，超过世界平均水平4.5个百分点。而这当中，有着相当一部分“小镇青年”。

 

他们在消费过程中，更加注重品质与服务，追求个性化、多样化、高品质的消费体验。

 

 

 3. 三四线城市居民休闲娱乐时间充裕

 

根据北京大学社会调查研究中心与联合智联招聘推出的《中国职场人平衡指数调研报告》显示，三线及以下城市居民一周工作时长中，31~40小时占比最高（约35%）。

 

相比于一二线城市的居民，他们的闲暇时间相对较多，这也意味着他们有着更充裕的时间去追求娱乐与消遣，并为之付费。

 

 

4. 经济发展下，商业市场下沉加速

 

据研究预测表明，至2025年左右，中国中产阶级预计会增长到6亿人。其中，三四线城市的中产阶层将成为未来占比增长最快的群体。

 

商业，作为热衷于洞察未来和市场的行业，我们看到一些有未来思维的地产商，将加速拓展的购物中心下沉的“棋盘”越铺越宽，“放长线钓大鱼”。

 

 

2

 

 

 

三、四线城市商业地产现存的问题

「现存问题」

 

三四线城市的商机虽然诱人，却也存在着一些硬伤，具体表现为：

 

 1. 缺乏专业的规划

 

以往三四线城市商业地产项目由于前期的策划、定位不准，再加缺乏专业型的人才，导致很多商业地产项目同质化严重、水土不服。

 

最终使得很多商业物业长期处于闲置浪费状态，形成几万甚至几十万平方米的商业建筑垃圾。

 

 

 2. 城市化下，原有商业配套老旧

 

城市化的发展，不仅让一二线城市发生巨大变化，三四线城市同样有改头换面的诉求。

 

市中心普遍存在的菜市场、老旧城区商业地段只有老式百货、杂乱的沿街商店等现状，难以匹配消费者需求，亟待商业环境和空间等方面的提升。

 

 

3. “货不对板”的商业设计

 

商业地产有这样一句话：建筑是商业项目的骨架，决定了能长出多大体格的肌肉，商业项目的空间设计往往决定了项目的格调。

 

然而，很多三、四线城市的商业项目开发者并没有意识到设计的重要性。

 

采用的低价、不专业的公司、不专业的设计师，让购物中心最后的效果往往“货不对板”、缺乏特色、商业效果不佳。

 

 

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=那些打破棘手问题又“圈粉”的购物中心

「案例解析」

 

面对三四线城市商业地产面临的棘手现状，很多商业物业已经心照不宣的开始探索，慢慢走出了适合自己又打破同质化的道路，以供三四线城市商业参考。

 

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上海国和1000——邻里社交型

 

上海国和1000是在老城区的一个社区商业更新项目。

 

项目改造前是一个濒临倒闭的传统购物商场，与社区居民的日常生活格格不入。

 

改造前

 

项目基于周边人群诉求（老人、儿童、妈妈、年轻人），将上海传统「里弄空间」融入其中的社交客厅。

 

改造后的立面相对原本超市的外立面无疑丰富灵动了很多，尤其是露台的引进增加了很多室内室外互动的场景。

 

改造后

 

室内主入口的黄色主中庭，以“社区共享家”的概念作为较大型的主题活动场地。

 

 

主入口的右端是一个蓝色的通高中庭，以“梦幻蓝中庭”为主题，代表的是儿童活泼、天真和充满梦想。

 

 

绿色社交中庭作为邻里生活街，集餐饮、购物、娱乐为一体，塑造丰富的活力业态及互动。

 

底层街坊市集、二层美食天地、三层儿童游乐场，到四层共享空间，综合满足了周边居民，温暖、生活化的邻里环境。

 

 

 

02

# U479——年轻化小体量

 

1万㎡的商场，在某种程度上更像是常规商场的浓缩版，堪称“五脏俱全”。

 

U479，虽然位于南京东路核心商圈，但在如今在当前的市场环境中，如何提高自然客流转化率？如何吸引目的性消费者？是项目需要解决的核心问题。

 

 

首先，为了与周边商业项目区分，项目定位年轻化、个性化、城市化，希望吸引时尚年轻且精力充沛的年轻人，目标客群明晰。

 

其次，为了追求沿街商户商业价值的最大化，U479没有设置商场主入口，而是将绝大部分一二三层空间用于打造品牌旗舰店之用。

 

 

业态规划层面，体量1万㎡的U479有13个楼层。由于单层面积太小，没必要为单楼层设定主题。

 

因此，B1层计划打造符合年轻人偏好的夜场，4层则是充当常规商场中庭的活动空间；5~7层的餐饮；8~12层规划的皆为高目的性消费业态，包括有KTV、Live Bar、SPA等。

 

 

最后，在空间场景层面，整体偏复古潮流刻意没有采用明亮的灯光或者镜面来拉伸空间感，反倒是用了深色裸顶来突出标识、扶梯等各种视觉线条。

 

看似“局促”的尺度，反而可能更容易获得年轻消费者的心理共鸣。

 

 

 

 

03

# 日本湘南GATE——家庭欢聚中心

 

湘南GATE作为日本典型面向家庭的购物中心，不仅能让儿童充分玩乐，还有专门的工作人员带领孩子们一起玩耍，解放家长。

 

 

此外，项目还以“层层有主题”的方式，偏向有个性、性价比高的品牌，组合起不同的主力店铺，突出各层不同的文化概念，吸引不同年龄顾客停留。

 

 

例如，B1楼和1楼的百货留住老客人；2楼的悠闲时光，可以让家长借由一杯下午茶，放松一下；4楼的女性专门店铺集合深受欢迎；以“追寻家庭共同爱好”为主题的5楼是各种体验业态的集合；7楼的空间被用作“活动广场”，举办各种社群活动、商品集市等。

 

 

就是这样一个可以与家人、朋友一起轻松就餐、短暂休息的“舒适的第三空间”，让湘南成为9天销售额达5亿日元的小体量“神级”mall。

 

 

04

# 勤海社区商业中心——社区菜场改造

 

勤海睦邻中心改造自一个废弃的老菜场。

 

项目定位是服务周边“一公里”内居民的小型社区商业，其核心是对邻里关系的再塑造。

 

 

 

从传统菜市场到社区邻里中心，改造并不只是改变“脏乱差”的买菜环境那么简单。而是将菜场原本单一的“买菜”功能扩展到多功能复合业态。

 

 

在勤海社区1300多平方米的空间中，包含生鲜超市、餐饮“邻里会客厅”、社区服务、健身房、花店等不同功能的品牌业态，还有新鲜有趣的社区居民活动场所，改造后租金实现100%的增长。

 

 

 

05

# 吾悦广场、宝龙广场等——头部系

 

众所周知，国内购物中心经过20余年的发展，已经不单单是一个消费场所，同时也是一个承载了消费者体验、娱乐、社交等多元需求功能的场所。

 

但当前三四线城市消费仍以传统老旧的百货商店、商业街为主，这与满足人民对“美好生活”的追求有所相悖。

 

平湖吾悦广场 —香港街

 

在以万达广场、新城吾悦广场、宝龙广场为代表的新型购物中心带动下，传统商业布局逐渐被打破。

 

无论是它们所呈现的“首店经济”、“体验经济”等消费热点，还是打造的全业态布局一站式购物消费，又或是“有情怀、不复制、具规模”商业空间场景，其实质仍在解决购物中心在三四线城市的落地与升级。

 

漳州蓝田宝龙广场开业日

 

这其中，盐城大丰吾悦广场、平湖吾悦广场、兴化吾悦广场、沣西吾悦广场、漳州蓝田宝龙广场、绍兴宝龙广场等都是三四线城市购物中心的典型标杆。

 

定义城市时尚新地标——兴化吾悦广场

 

 打造慢生活美学商业空间——绍兴袍江宝龙广场

 

4

 

 

启示：三四线城市购物中心特色创新之路

「启示与探索」

 

城市经济逐渐崛起，购买力正在提升，身在其中的商业购物中心不能“坐等”。

 

1. 规模小但要精致

 

国内三四线城市规模中等、人口不过百万，商业模式也较为简单，多以百货、商业街、大卖场、超市等为主要形式，业态传统。

 

基于此，商业项目的规模大小要从客观出发，不宜过分超前。

 

 

在商业定位层面，不必一门心思搞“高端、大气、上档次”，脱离当地实际的消费水平。

 

而是以精细化、垂直化的平台来开拓更大的市场。可通过某一业态的精准切入、纵向做深，制造爆发力与竞争力。

 

 

2. 选址区位定位

 

进入商业分布相对集中的三四线城市，购物中心的选址逻辑也应重新回归到惯用技巧——抢占城市核心黄金地段。

 

同时，以此为核心向外辐射，逐渐扩大覆盖范围，实现服务面积扩大。

 

 

3. 业态规划上做到灵活

 

一二线城市的购物中心一般追求的是时尚、新潮、快节奏，这与一二线城市大量的年轻客群有关；

 

而三四线城市由于经济水平相对较低，中老年人、中低产家庭占比较大，这就要求购物中心的业态组合要偏向生活化、家庭化与平价化。

 

 

此外，我们注意到，中小城市与大城市相比，生活节奏普遍较慢，空余时间相对较多。

 

故而在内容上更加青睐休闲娱乐类型，比如情感、生活等泛娱乐的细分领域，普遍都有着极大的市场需求和发展空间。

 

 

4. 购物中心场景打造

 

三四线城市的商业建筑大多数停留在传统百货阶段，单调雷同，缺乏趣味。

 

通过独特场景氛围的营造，将空间场景做到精致、精美，不仅可以刺激眼球、制造热点，凸显出小型购物中心与其他大型综合体项目间的核心亮点，还可以培养顾客的消费粘性。

 

长春吾悦广场时光引擎主题街区

 

5

 

 

 

写在最后

「学习与思考」

 

回望商业市场，我们可以窥见：一二线线城市购物中心的“运动”还在继续，但行至某个临界点后，商业增长动力的下滑或是必然结果。

 

而另一方面，商业地产的下沉市场正日渐成熟，有远见的商业地产企业早在“危机”正式光顾前，将“脚步”迈向三、四线。

 

商业项目的打造并非简单粗暴的建筑施工加业态摆放，尤其对于大空间、高潜力的三、四线城市的购物中心。

 

想要在市场中“攻城略地”，就要在抢占先机、尊重市场规律的基础上，不断改变，走出自己的特色创新之路。

 

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