疫情后期，就在我们对世界经济未来走势的预测争论不休时，一个新词——“K型”复苏，渐渐进入我们的视线。

K型复苏本质上是分化，是一种差异化复苏，即一部分产业和经济体反弹上升，另一部分仍然维持在低位，形成分叉走势，很像英文字母“K”。

在美国，K型复苏呈现出的是阶级贫富分化的加剧，美国经济的大放水让房价连续9个月大涨，涨幅接近20%，有资产的中产阶级享受到了通货膨胀的红利，实现了资产的增值；而无资产的中下收入群体，不仅要被动面对资产的差距拉开，还要因为近逼20%的失业率不断陷入贫困的死循环。

反观国内经济，虽然房地产市场没有如美国一样实现房价的普遍大涨而造成阶级贫富分化的升级，但K型复苏也在渐渐以另一种分化方向显现，即以长江为界的南北分化。

南北的经济分化由来已久，但疫情让这种分化彻底成为定局，不仅如此，在外贸订单剧增、固定资产增值等世界经济转移红利的影响下，南北居民的贫富差距进一步拉开，同时，经济发达的聚集效应推动中国人口呈现出孔雀东南飞的大迁徙。

作为经济发展的风向标，商业市场因为南北的诸多差距，也渐渐表现出明显的分界线，存量与新增的鲜明对比，销售额与租金水平的直线落差等等。

未来，在人口南迁的长期视角下，南北商业要如何形成自己的运营护城河，还值得我们探究。

南北经济分化成定局

南方商业市场吸引力完胜北方

随着中国经济和城市化进入新阶段，我国经济发展的空间结构发生了深刻变化，从国家区域角度看，南北经济分化程度不断加深，相对于南方，北方经济发展放缓范围在持续扩大：先是东北经济放缓，然后是华北，并不断向南推进，直逼长江线。

从2018-2019年全国城市经济竞争力排名变化看，北纬31度以北地区总体都在下降，东北、华北地区下降的幅度较大。而南方的城市则总体在上升，在北方城市平均下降了6.2位的同时，南方城市上升了6.6位。

2020年，全国城市GDP排名中，南京取代天津，致使城市十强阵营里只剩下北京一个北方城市。

数据来源：国家及地方统计局

即便从省份GDP排名来看，北方也不容乐观。2021年第一季度GDP排名中，北方仅剩山东与河南两省的GDP维持在前十名的阵营中。

图片来源：网易

更为重要的是，北方省份的经济增速明显低于南方，2021年第一季度经济增速超过全国平均水平（18.3%）的只有8个省份，无一例外的都是南方省份。而与之对应的8个倒数省份，除了湖南之外，其余皆是北方省份。

图片来源：网易

很明显，从城市与省份GDP总量与增速的多维度对比来看，北方经济与南方经济的差距已拉开，尤其是在疫情后期经济失调的情况之下，经济分化定局之势难以改变。

经济水平的高低于商业来说，直接影响的就是区域消费力的高低。

数据来源：国家及地方统计局

2020年，中国城市消费能力十强依次是上海、北京、重庆、广州、深圳、成都、苏州、南京、武汉和杭州。2018-2019年同样也是这十座城市，虽然排名略有不同，但近三年来，在全国消费能力十强城市中，北方城市始终只有北京一个，这与城市GDP的一枝独秀如出一辙。

更为差强人意的是，北京虽然位居第二，但从消费增速上看，北京是除武汉（-20.9%）之外，十强城市中跌幅最大的城市，消费增长力显著不足。

在经济水平与消费力的综合推动之下，商业市场向东南扎堆的聚集效应明朗化。

数据来源：《中国实体商业客流桔皮书》

疫情前的数据显示，东南部的经济发达与消费力的强劲，让购物中心的存量与新增相对于西北部地区来说，更具优势。

即便受疫情影响，2020年新增购物中心数量仅开出了预期计划的四成，但从分布上来看，华东与华南地区依旧是商业新增项目的重镇，一如既往的强势。

数据来源：《中国实体商业客流桔皮书》

从品牌端来看，2020年首店品牌也比较偏爱东南市场。从首店的选址我们就能窥见一二。首店的落户已经是一个城市综合实力与商业魅力的集中体现，成为城市商业活力的“新指标”，所以颇具参考性。

图片来源：赢商网

从2020年新开首店数量排名来看，北上广深四个一线城市聚集了超六成全国首店，上海以107家稳居榜首，占全国总数量的27%，广州、北京不相上下，分别是53家与52家，紧随其后的是深圳34家全国首店，成都与杭州虽然无缘前三，但却是其余城市中最受海外品牌青睐的城市，发展潜力被普遍看好。而首店落地的前十名城市中，与经济发展路径基本一致，除了北京依旧再无北方城市。

值得注意的是，如果将南方城市细分来看，首店落户的十强城市中，华东城市仅占两席（上海、杭州），华南城市有4个（广州、深圳、佛山、厦门）以及西南城市3个（重庆、武汉、成都）。由此可见，在商业市场的活跃度上，华南与西南更具分散性，呈点状分布，而华东明显是以上海为核心的向外发散。

综合来看，在这场南北商业的吸引力PK大战中，北方完败。

小结

南北经济的差距虽然由来已久，但早期在北京拉动下，环渤海城市群的整体发展始终呈现增长趋势，后期随着国有资本企业的衰败，天津等核心北方城市GDP大幅度下跌。

这也从侧面说明了，南北经济之差，在于国有资本与私有资本之差，无论是上海还是深圳，私有资本的活跃度都远大于北京，2019年，深圳私营企业的税收贡献已达70%，相对于国有资本，百花争鸣的私营资本对于城市活力更具带动作用。

南方私营资本的庞大基数决定了市场经济的作用更加明显，市场化程度更加成熟，这更有利于营商环境的活跃。

所以，无论是商业地产开发商还是品牌，大家都倾向于流入更具活力且更加自由化的南方商业市场。当然，南方更强劲的经济与消费力也从根本上决定了南方商业市场的繁荣。

南北居民贫富分化

南方商业更具时尚性与先导性

GDP总量受人口、陆地面积、海域面积等因素的影响，反映的是省市的宏观方向。而人均GDP则更能够反映一个省市的经济实力，反映一个省市的居民收入水平与富裕程度。

国家统计局数据显示，从人均GDP排名情况看，以2019年人口数据计算，北京、上海人均GDP超过15万元人民币稳居全国前列。前十名省市中，北方省市虽然不再是北京的一花独放，但相对于南方，北方3省市的占比仍略显不足。

数据来源：国家及地方统计局

不仅如此，南方居民普遍吃到了技术革命的红利，从历史经验来看，每一次技术变革都加速了贫富分化之差，比如农耕技术衍生了土地主和农民，工业革命造就了资产阶级与无产阶级，而今天的互联网，让北漂渐渐转向了杭漂与深漂。北方重工业的衰落与南方新技术产业的聚集让南北人口的收入水平呈现出显著的不同。

数据来源：国家及地方统计局

如图所示，2020年全国人均可支配收入排名前20名中，仅有北京一座北方城市上榜，而2020年全球疫情，更加剧了这种南北居民的贫富之差。

印度等制造型国家的疫情失控让东南亚制造业订单转向国内，主要受益的就是国内沿海的制造业以及上下游产业，这让南方省市居民的财富累积再次提升，直接表现就是，2020年江苏、福建和浙江这三省在人均GDP上都超过了广东。

从受益人群上来看，首当其冲的就是外贸企业主以及工厂小老板，然后财富依次向下逐层衰减，这波财富大潮，整体的金字塔分级是：

南方沿海一二线城市企业主、普通居民-中部二线城市企业主、普通居民-北方企业主、普通居民。

由此可见，无论是原始基础，还是疫情带来的外贸红利，财富都明显流向了南方，致使从人均收益角度，南方居民要富于北方。

不仅如此，2020年至今，中国楼市经受“疫情冲击”与“货币宽松“的双向拉扯，很多南方城市房价一路向上，尤其是制造业分布密集的长三角和大湾区，排队购买豪宅现象再现，而此时的不少北方城市则出现了房价的回落。

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涨幅最高的15城中，北方城市占据7城，南方城市占据8城，相对均衡。但在房价下跌城市中，举目望去几乎都是北方城市，其中，跌幅最大的是黑龙江的牡丹江市，跌幅为10%。

图片来源：国民经略

相对于成都、杭州、无锡等地的明显上涨，天津、济南、青岛、石家庄、郑州等北部主要经济重镇则出现了回调。

房价的大涨让南方有资产的居民吃到了通货膨胀的红利，实现了固定资产的增值，而北方城市的居民则感受到了资产的缩水。

楼市与经济路径的一致再次说明南方居民确实吸纳了世界财务转移的经济红利，进一步拉开了与北方居民的贫富差距。

有了钱，居民自然就会消费，赢商网对2020年全国商场销售排名的统计数据显示，全国20亿以上销售额商场，共计58座，其中9座位于北方，占比仅为15.5%。40亿以上销售额商场18座，北方5座（北京3，郑州1，青岛1），占比提升至27.8%。70亿以上销售额商场6座，北方2座（北京1，郑州1），占比再次升至33.3%。

很明显，越到头部，北方城市高额销售的商业体占比越高，说明财富的集中度也就越高，不同于南方城市的多点开花，北方城市商业的灿烂局限于北京一城，北京成为了北方商业唯一的门店担当。

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即便如此，北京在零售业租金水平上，还是远不及上海、广州与深圳。

从零售租金来看，中国主要城市的购物中心经济大致可以分为三档：

上海、广州、深圳为第一档，租金全部超过1000元/㎡/月。

北京、杭州为第二梯队，租金在500-1000元/㎡/月之间。

武汉、西安、重庆、成都、天津、沈阳、青岛，租金在200-500元/㎡/月之间，属于第三档。

值得注意的是，北京和广州在租金方面存在两个颠倒的现象，在零售租金方面，北京确实位列第四，而在写字楼方面，北京则以359元/㎡/月的租金水平远高于沪穗深的282、176与209元/㎡/月。

广州则正好相反，写字楼租金水平在四城中最低，但零售租金排到第二，而且和上海的差距非常小。

造成这种现象的原因，其一就是北京与沪穗的服务业偏向不同，相对于北京的TO B，广州和上海更擅长于TO C，体现为生活性服务业的繁荣。

TO B仅需要国家政策的招商引资来助力大企业以及企业总部的落户，而TO C则需要城市消费力的支撑。这也就从侧面决定了两地城市活力的不同，无论是夜经济还是城市烟火气，广深的商业活力明显要更加鲜明。

而从数据上来看，北京与上海在社会消费品总额与人均GDP上相差无几，但北京的零售租金却近乎为上海的一半，其形成的原因应该远不止城市活力的差异，最大的根本原因还有待细究。

小结

南北居民贫富分化是基于南北产业的不同，北方从历史上就偏重重工业的生产制造，即便北京的产业布局已转向服务业，但生产制造的底色让北京的服务业依旧集中于生产性服务业。

南方则不同，生活性服务产业、高新技术与外贸制造业的聚集，让其不断收获技术变革与世界经济发展的红利，这也就造成了行业间与从业人员间收入的差异，久而久之，南北居民的贫富之差渐渐显现。

其一就体现于商场的销售业绩，固然北京SKP曲高和寡，但独木毕竟难成林，北方商业几乎集中于北京一地的灿烂。而南方则呈现出百花争鸣的良性格局，消费力更为平均，高收入消费群体总体大于北方，上海、广州、深圳、南京、杭州、成都、重庆以及福州的多点开花，让商业市场更具活力，新意频出。

其二，生活性与生产性服务业的南北差异，让南方商业有了更强劲消费力的积淀与更多样化的诉求，这些都推动着南方商业不断打破陈规，破旧立新，因此，南方商业与北方商业相比，更具先导性与时尚感。

人口结构差异分化

南北商业是存量是新增的不同赛道之争

无论是经济还是商业，长期的发展动力皆来源于“人口”。2021年第七次全国人口普查公报显示，2020年全国普查人口共14.11亿人，相比2010年增加0.72亿人，总人口创下历史新高。但同时，人口增长缓慢与老龄化的问题也日益严重。

与 2010 年第六次全国人口普查数据相比，第七次普查人口年平均增长率为 0.53%，比 2000 年到2010 年的年平均增长率下降 0.04 个百分点。我国人口 10 年来持续保持低速增长态势，这与出生率的走低密不可分。

从具体省份的出生率来看，人口出生率表现出明显的南高北低。排名前10的省份中，北方仅有宁夏青海两个。

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人口自然增长率同样也呈现南高北低的分异规律，其中最高的依然是西藏，为10.1‰，西藏也是唯一超过千分之十的省份。前10名中北方仍然只有宁夏、青海两个省份。

图片来源：地理家园网

全面二孩生育高峰过后，我国人口出生率处于快速下降阶段，而死亡率在缓慢升高，人口增长已接近静止。从区域来看，北方不少省份已提前进入人口负增长阶段，尤其是东北三省，将面临经济增长和社会保障的双重压力。而相对于北方，南方人口的出生率与自然增长率相对稍高。

我国少儿人口比重回升，生育政策调整取得了积极成效。然而，人口老龄化程度却在进一步加深，未来一段时期，我国将持续面临人口长期均衡发展的压力。

数据来源：国家及地方统计局

普查数据显示，65岁及以上人口占比达13.50%。一般而言，65岁以上人口占比超过7%，则意味着进入老龄化社会。这一比重超过14%，则标志着“深度老龄化社会”的到来。超过20%，则称为“超老龄化社会”。

就此而言，我国早在2000年，就已步入轻度老龄化社会。未来5-10年，我国大概率步入“深度老龄化社会”；到2035年，有可能进一步滑向超老龄化社会。

除西藏外，其他30个省份65岁及以上老年人口比重均超过7%，其中，辽宁等12个省份65岁及以上老年人口比重超过14%，进入深度老龄化阶段。

上海是0-14岁人口比重最低的省份，比重为9.8%。北京、吉林、辽宁与黑龙江0-14岁人口比重也均低于全国水平。

数据来源：国家及地方统计局

普查数据显示，东部人口大增，中部、东北人口减少。东部地区人口占39.93%，中部地区占25.83%，西部地区占27.12%，东北地区占6.98%。

与2010年相比，东部地区人口所占比重上升2.15个百分点，中部地区下降0.79个百分点，西部地区上升0.22个百分点，东北地区下降1.20个百分点。

数据来源：国家及地方统计局

31个省份中，有25个省份人口增加。人口增长较多的5个省份依次为：广东、浙江、江苏、山东、河南，五省合计人口占全国人口比重为35.09%。

人口持续向沿江、沿海地区和内地地区集聚，长三角、珠三角、成渝城市群等主要城市群的人口增长迅速，集聚度加大。东北三省合计流出超过一千万人，是全国人口流出最多的区域。

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社会发展规律显示，人口流动受区域发展的影响。区域发展状况对人口流动起着导向作用，一个区域经济发展水平代表了经济机会的不同，当一个地区经济发达，那里的工作较多，收入较高，就会吸引人口和劳动力数量更多。区域发展差异会对人口流动的趋势产生导向作用。一个区域经济兴盛，会提高这一地区人口净流入量。反之一个区域经济萧条，人口净流出量则较高。因此，人口流动是对区域发展程度的反映。

这也就说明，相对于北方，南方尤其是东南部城市正在以强劲的经济实力吸引全国人口从内陆中部和东北部地区往东部发达地区迁移、流动，短期内这种趋势仍会持续。

更为重要的是，更高的出生率与持续性的人口流入，导致南方人口结构更加年轻化。这对于消费市场来说，无疑是强有力的推动。尤其在长期视角下，可持续化的年轻化人口意味着商业的可持续生命力。

综合来看，在历史发展、宏观经济、消费实力、财富聚集与人口变化等因素的影响下，南方商业与北方商业渐渐呈现出迥异的商业色彩。

小结

下一个十年，南方商业市场将会是新增市场的竞争。人口的持续性导入与经济的发达推动城市化步伐加速，商业体将实现数量的持续增长。

更为重要的是，在人口、消费力与商业开发数量的供需平衡中，商业体的投资回报率从过去到现在始终可观，比如凯德在华南地区的项目，平均5年内就能实现回报率的翻倍。这从根本上决定了南方商业市场必然会成为开发商的必争之地。

从地域上来看，虽然目前华东依旧是新增市场的主力军，但随着大湾区经济的均衡发展，如东莞、佛山等地的商业市场被快速开发，商业体数量与日俱增，华南商业市场势必将与华东市场形成齐头并进之势。

南方因为更早地改革开放，人均消费水平比较高，直接促进的就是零售业的发展。并就房地产行业的外商而言，南方地产商更多集中于港企，而香港作为亚洲的金融中心，其商业的发展模式无疑更具国际视野与理念。同场竞技，头部企业的高水准也就带动了南方商业市场的专业化升级。

另一方面，南方壮大起来的商业体多是商业化的国资委背景和民营企业。市场化的运作让优胜劣汰的生存法则倒逼企业不断自我成长。

可以说，南方商业市场是中国商业竞争的前沿阵地，能在南方立住脚的商业体，其积累的运营经验与锤炼的操盘能力无疑就会更为专业。

南方的人文环境与消费处于中等发达国家水平，尤其珠三角。这种收益状态下对品牌的忠诚度青睐度肯定要比北方高。当某个阶层的总人数占到一定比例之后，会带动一个地区消费。

从这个角度来看，南方的中高消费人群基础量确实比较多，加之30年的经济开放让南方消费者的视野更加广阔，更注重时尚流行变化与商品外延。这就决定了南方消费者确实有需求也有能力去不断“尝鲜”，追求新意求新，愿意承担商品的溢价价值。

对于北方商业体来说，消费力普遍不足，高端人口基数制限之下，高端购物中心依旧会是曲高和寡，中低端购物中心会更加受欢迎。

加之缺乏人口流入，导致人口的固化，这样的消费层级就导致了基于长期居住地与邻里的社交模式，这就决定了商业运营的侧重点要带有温度的社交交互服务，趋于社区化的温情商业运营将更受北方消费者青睐。

老龄化人口持续增加，年轻化人口不断流失，将率先迈入深度老龄化的北方商业市场，未来商业的运营模式可以更多的效仿日本商业，对弱势群体，尤其是老年人的专门化服务可以深化，比如在硬件设施上，配备出入坡道、老年购物车与老年人专用的卫生间设施。

甚至在某些老龄化尤其严重的城市，完全可以如日本东京永旺葛西店一样，推出针对老年人的商业体，从全维度锁定“银发市场”，以弥补年轻化市场的缺失。

北方商业如北方经济一样，都在经历着转型的阵痛，北方商业的存量改造依赖于产业结构的整体焕新，那么，北方的腾笼换鸟不同于南方之处就在于，北方的存量改造是从体制到商业模式的更迭，是一个自我革命的过程。

不同于南方接近于成熟市场经济体系，北方依然是以国企为主导的经济发展格局，所以，这就注定了城市商业的升级要需要更高的激活力度，要有更大的力度和手腕，必须完成从体制到机制的变革，即减少行政干预，激活民间创新，彻底来一场从城市管理到商业培育的思想变革。

这既是一场实验，也是一个城市转型重塑的良机。

南北商业市场的差异自古就有，这是不同地域与人文特色决定的，而随着改革开放，这种差异化被经济发展的格局不断放大。

总体而言，消费的发展不仅仅是看消费，更源自整个城市的产业升级与人口增量。

南北方商业的竞争是产业活力是市场机制的竞争，只有进行大刀阔斧的市场化改革，才能有机会让北方迸发出商业可持续的生命力。

资料及数据来源：赢商网、网易、搜狐网、腾讯网、澎湃新闻、国民经略、地理家园网、百度APP财经、国家及地方统计局