城市新区商业在过去一直被认为是都市人口或产业外迁过程的基础商业配套，以“产业导入、人口导入、商业导入”或“人口导入、商业导入”的被动发展模型为主流，以满足居民日常消费为核心功能，发展过程中主动的商业规划与消费价值驱动力相对较弱。

近年来，随着国内城市化进程逐渐进入新阶段，许多城市老城区商业已发展至相对饱和的状态，另一方面新区商业的发展过程中则出现了两个趋势：

一是商业经营理念随市场需求质变而升级。商业从单一的交易场所，发展出体验经济、超级IP、创新消费场景、质优价廉货品集聚等多种功能与形态，从被动的满足既有需求，发展出“逆向”主动引导、吸纳大量消费客群的价值。

二是城市发展阶段的变化。城市新区从原来单一的居住功能、产业功能逐步升级，城市的发展要求这些新区必须形成独立完备的城市功能。新区商业从原有的规划配套，转变为就地解决就业与消费需求，形成人口向心力的重要因素。新区商业以市场化的力量吸引资源，为城市新区的城镇化进程提供可持续的推力。

城市化的发展的背景之下，新区商业从过去的自然生长的阶段，逐步进入到了跨级式发展的新阶段。其实这一变化过程，在城市化起步较早的国家已有先例。通过研究国内外新兴区域商业发展历程，可以看到集群式、跨越式的商业发展样本。

金丝雀码头案例：从废弃码头到“伦敦的曼哈顿”

英国金丝雀码头位于伦敦东部，距离核心城区地标大本钟7公里左右的泰晤士河沿岸。

在过去航空和陆运都不太发达的年代，英国港口曾经是世界贸易的集散地，金丝雀码头本是当时英国最重要的内河航运码头之一，后来随着伦敦经济模式的变化，货品航运的重要性下降，这处码头走向废弃。

直到伦敦主城区趋近饱和，需要开拓城市新区用以承载更多的城市人口与功能，为了激活城外荒芜与空闲的土地，伦敦码头区开发公司成立。在政府和开发商的重新规划建设之下，这里焕发了新的生机。不到30年的时间，金丝雀码头便崛起为世界知名的新兴综合商务区。

金丝雀码头占地面积不到1平方公里，其中办公以及零售面积达140万平方米，包括37幢高档写字楼，4座购物中心，有 400余个零售店铺及300多家餐厅，各行业从业人口超过15万人。

▲金丝雀码头与伦敦核心城区的位置关系示意

从城外一处废弃的老码头起步，金丝雀码头成为了伦敦新的商业与金融增长极。据统计，金丝雀码头拥有50%以上的英国百强公司和100多家欧洲500强企业，伦敦的经济总量占全英GDP 总量约为 24.9%，其中金丝雀码头的贡献率超过37%。金丝雀码头区已成为伦敦最具朝气和活力的综合商住区之一。

1）主导驱动力的初步形成

金丝雀码头原为十九世纪至二十世纪中期泰晤士河重要的通航运输集散地，随着二战后泰晤士河航运业衰退而近乎废弃。1980年代起，瑞士信贷第一波士顿（CSFB）前董事长迈克尔·冯·克莱姆提出将金丝雀码头“前台转变为后台”，对这一区域的主导功能提出了新的提案。政府对区域功能进行重新定位，将其作为伦敦商业发展新区进行规划。

由于存在竞争关系，这一规划一度受到伦敦老金融城的反对与阻挠，导致金丝雀码头主体投资公司被迫破产。但商业新区的定位被保留，在伦敦核心城区的商业空间严重不足的背景下，金丝雀码头成为城市商业外迁的第一选择。

▲金丝雀码头的规划建设范围

2）功能组合与导入

英国最高的三栋建筑均坐落于金丝雀码头：235.1米高第一加拿大广场（One Canada Square，亦称“金丝雀码头塔” Canary Wharf Tower）、以及高度均为199.5米的第八加拿大广场（8 Canada Square，亦称“汇丰银行塔” HSBC Tower）和花旗集团中心（Citigroup Centre）。以三座超高层建筑为代表的一大批地标性商业物业为新区提供了强有力的号召力。

核心功能的导入与聚集趋势起到了带动作用，一批银行总部，支部，商业公司和一流媒体如汇丰银行，花旗银行，巴克莱银行，英格兰银行，渣打银行，加拿大皇家银行，瑞士信贷，摩根大通，摩根史坦利，每日电讯报，独立报，路透社，镜报等机构迅速入驻了这一区域。

截止2017年，超过50%的英国百强公司和 100 多个欧洲500 强企业均在伦敦设有总部，其中除伦敦老金融城外大部分选择落位于金丝雀码头。

在经济领域之外，金丝雀码头还发展出文化与教育领域的功能。这里分布着7所被英国政府教育监管机构教育标准办公室评为最优等级的中小学，及包括伦敦大学学院、格林尼治大学等5所知名高等院校的校区。此外，金丝雀码头还拥有一座博物馆、一座画廊、定期举办的艺术、奢侈品展览。这一区域逐渐发展成为伦敦东部最为重要的文化活动区域。

▲金丝雀码头鸟瞰

3）交通配套

伦敦交通局牵头于1993年成立金丝雀码头集团，该集团的财务负责人、金融和政策委员会主席由伦敦交通局主席兼任。这一紧密联系使得金丝雀码头的开发从一开始就与伦敦城市交通发展步调保持一致。

1990年代，伦敦政府决定在千禧年前完工 Jubliee Line的延长线，并在金丝雀开设重要站点，并入已有的湾区轻轨体系，这一开发计划激活了这一区域的商业价值。金丝雀码头集团在24年内便出资5亿英镑用于发展这一区域的交通基础设施，为交通建设提供了保障。

至2018年，英国横贯铁路在此通车，金丝雀码头形成了涵盖城市轻轨、航空港、泰晤士河航运、跨区域铁路等复合化的交通网络。从该区域通往市中心伦敦眼约15分钟，抵达伦敦城市机场仅需14分钟，在1小时的出行范围内覆盖了伦敦各大商业区、居住区及大学城。良好的交通配套为区域快速发展提供了基础。

▲金丝雀码头与机场的交通关系示意

▲泰晤士河快船线路示意

4）参与开发企业

金丝雀码头的开发为世界最大的综合性开发项目，其初期开发商为1980年代世界最大的地产开发商奥林匹亚&约克集团。

1993年金丝雀码头集团成立后，逐步接管了奥林匹亚&约克集团在这一区域的物业及后续开发。1999年于伦敦证券交易所上市的金丝雀码头集团，是英国最大的地产开发企业之一，投资总额达到18亿6千万英镑。它主导开发了这一区域90%以上的物业，并长期持有超过52%的金丝雀码头物业的所有权。这为金丝雀码的开发建设与招商提供了强有力的保障。

城市新区商业跨级式发展的要素

从金丝雀码头的案例中我们不难发现，过去以“产业导入→人口导入→商业导入”或“人口导入→商业导入”的被动发展模型中，单一配套的自然生长的慢速发展模式难以实现城市新区商业跨级式发展，两者所需的发展要素与有很大不同。要实现新区商业的跨级式发展，需要：

1）有主导性的发展驱动力

新区商业集群不能单纯依赖于本地人口导入和消费需求的增长。

为了实现城市新区商业跨级式发展，应发挥娱乐主题、旅游目的地、文化设施、总部经济等驱动要素的复合与乘数效应，以复合驱动力对主力商业进行定位，各自带动旅游客群、年轻娱乐消费客群、市区家庭客群、办公客群。几大客群共同产生更复合的消费需求，形成高站位的驱动力。

2）广域视角的交通配套

城市新区商业集群式、跨越式发展，必须以跨城市辐射为目标，因此在定位时除了考虑与核心城区轨交、高速公路、主干道的直达连接，同时也应该与将目光放在更广域范围，尽可能考虑实现与都市圈的城际大型枢纽、机场快速站点无需通过核心城区的直达连接。

3）跨级的功能定位

相对城市核心城区，城市新区往往有着更充裕的空间给商业运营者发挥，很多在核心城区被空间条件局限难以形成聚类效应的业态、主题特色内容都可以因为更宽裕的空间条件而得以可以充分展示。跨级式发展的新区商业集群在商业能级上往往有以下选择：

- 超越区域站位的稀缺性：通过突出IP、主题、设计等要素，在建筑等展现形式、通过特色地标的标识度方面具有超出本地审美的特征，形成唯一性与稀缺性。

- 品牌高出新区地缘客群层次：不将城市新区地缘客群当下的消费层次作为品牌选择的核心因素，招商面向的客群更加接近或高于城市中产客群，建立消费引领作用，例如引入大量首店，中高端品牌，特色餐饮等。

- 形成文化号召力：单纯的购物、旅游很难形成高频次的跨区域客群到访。城市新区商业在运营中必须重视与城市和板块关联的文化号召力，发掘艺术、科技、文化、教育等精神积淀，建设相关设施及开展相关活动。

4）规划与开发层面

在跨级发展新区商业发展的过程中，应在布局之初，就以合理的规划，独特区位，以及顶级开发商的聚集形成招商吸引力。这对开发商的能力也提出了要求，需要商业运营经验更加丰富的运营商，进行长周期的精细化运营。

- 新型的开发模式：对同一地块的综合统一开发，由于涉及商业、住宅、办公等多种需求，发挥不同开发商擅长领域，形成新型的合作开发模式，同一区域由多个开发商合作共同开发，既可以发挥不同开发商的优势，在规划建设之初便考虑到形成的组合效应，同时也可以降低单个开发商的成本压力。

- 商业诉求与交通等基础设施建设的有机融合：得益于城市新区建设仍处早期，积存问题较少，规划者可前置性的考虑商业发展的诉求，并且考虑商业布点需求，实现交通发展与商业发展的有机融合。

- 重视建筑的品质感与主题性：在建筑主体的建设中秉持发展超一流商业的理念，对建筑内外的建筑设计、环保性能、消防功能、用料质量、工程质量保持较高的要求，并重视建筑的内部质感与空间体验。

- 形成跨夜的游逛时长：可与文旅度假区项目形成联动运营，在城市综合体建设中规划高品质酒店及商业，将游客需求纳入考量，促进人群的区域内游逛时长超过一天甚至多日，形成文旅度假型经济。

 小结 

从实用的角度来说，跨级发展的新区商业既可以疏导城市交通，建立逆向出行的动机；又可以形成新区的经济增长极，创造更多的消费与就业机遇；并实现新区居住品质的跨越式升级，打造宜居社区。从商业人的理想来说，新区商业是在另一方天地里，摆脱表面像沉淀实则是包袱的既有限制，轻装上阵自由挥洒创意的好机会。

如果说一座城市的商业凝聚了从过去到当下故事的总和，代表了历史，那跨级发展的新区商业则代表着未来，预示无限可能。至于它会生长成什么形态，则取决于每一位参与其中的商业人，对未来生活的美好想象力。