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商业形势风云诡谲，陷入“冰火两重天”。

 

一方面，新竞争者来势汹汹：

 

根据联商网，2021年新开业的商场有510家，2017年、2018年和2021年三年同比上涨，且2021年涨幅最大，达到了36%左右。

 

来源：联商网

 

2021年新开业的上海天安千树，被誉为“古巴比伦空中花园”, 吸引人流慕名而来。万象前海以“润物细无声”的美学商业悄然来临......

 

根据联商网公布的数据，2022年全国更是有1000家新商场即将开业。

 

另一方面，老玩家要么求变，要么被淘汰：

 

连锁百货规模持续下降，其中一些“老百货”被迫关停，广州摩登百货、福州王府井百货等难逃厄运。

 

一些长年低靡的小型商业要么面临闭门，要么面临被吞并收购。

 

那么作为新老玩家，面临来势汹涌的“卷潮”，该怎么“破卷出圈”？

 

“从存量中寻找增量”

后海商圈

怎么随时势而创新？

 

独角mall认为，全国商业之所以越来越“卷”绝非空穴来风，而是因为：

 

1、住宅调控，房地产开发商纷纷加码商业地产。

 

2021年全国楼市调控“一天一策”，同比上涨33%，一旦调控升级，房企便纷纷祭出加码商业地产的招数，便于分散风险，商业地产或将成房企发展“第二增长曲线”。

 

2、物管、商管上市，更多地产公司试水“轻资产”，资本加持，更加有利于商业地产商的扩张。

 

前有宝龙商业、华润万象生活等独立拆分上市，后有万达在10月向香港联交所递交了招股说明书，轻资产上市潮起，商管、REITs成新赛道。

 

来源：观点（截止2021年9月30日）

 

3、消费升级、国内国际循环利好之下，外资商业地产商也入局，黑石、领展、凯德等在全国跑马圈地。

 

全国商业地产逐步迈进存量竞争和新项目开发齐头并进的新时代，存量竞争日愈激烈，“从存量中寻求增量将是购物中心未来发展的一个重要突破口。”

 

据中国社科院发布的《2021年中国城市综合经济竞争力排名》，深圳的城市综合力在全国排名前三，商业消费需求潜力旺盛。

 

其中，深圳西部最早崛起的后海商圈，被给予很高的期待，将被打造为后海超级商业区。

 

 

《深圳市商务发展“十四五”规划》提出：“加强与新一轮国土空间规划的衔接，依托福田中心商业区、后海超级商业区等现有商业网点建设基础，打造集国际消费目的地和标志性城市景观于一体的世界级地标性商圈。”

 

那么面临愈来愈“卷”的商业浪潮，置于南山、后海商圈之中的新老商业势力，怎么从“存量中寻求增量”呢？

 

以“万象系”为首：

 

2021年万象天地品牌“大换血”，换了一波又一波，调改了170+品牌，引进多家华南首店、深圳首店，甚至是全国首店。

 

原诚品区域B1层打造成MIXC FOODLAB，焕新后的里巷引进了13家调性餐酒，高街打造成“潮流首发地”。

 

深圳湾万象城，奢侈品牌阵容不断扩大，带动深圳形成“罗湖-南山”双奢侈品中心的格局。

 

2021年，上半年陆续开出了LOUIS VUITTON、Dior、BVLGARI、Van Cleef& Arpels等超过10家奢侈品牌门店。

 

下半年还重磅迎来了深圳首家香奈儿精品店、深圳第二家爱马仕店等。

 

来源：独角mall实拍

 

2022即将入局的后海汇：

 

后海商圈即将出场的新玩家，后海汇，预计将在2022年5月开业。

 

由铁狮门和联想公同开发，后海汇定位为“Z世代硬核生活场”，引进多家热门首店。包括話梅 HARMAY 华南首店、SoloX 华南首店、HADO ARENA 亚洲旗舰店、GATTO 24 夜生活集成街区中国首店、SND 城市旗舰店等。

 

 

新玩家的加入，将增强后海商圈的“鲶鱼效应”，如催化剂般激发周边商业的斗志和潜力。

 

海岸城，聚焦社交属性

品牌、空间改造迭代焕新

“停车场是路痴的救星。”

 

作为最早入市深圳商业的“老大哥”之一，海岸城购物中心（以下简称“海岸城”），在后海商圈有着举足轻重的作用。

 

独角mall认为，随着时代变迁，普遍存在于存量商业中的“商场品牌业态与消费市场快速变化之间的矛盾；形象陈旧、存在空间陈设上不够与时俱进；服务措施跟不上时代变化；会员流失严重”等行业痛点，海岸城却“破卷有道”。

 

1、商业空间转向社交概念，Meeting place，以爱好圈层。

 

根据加得商业的主题分享，“社交的本质是‘被需要’，在实体商业中，在商业场景中，通过营造卖场的五感环境，和创造符合消费者三观圈层的兴趣爱好，就能在这个场景中，制造消费者的社交。”

 

55%的00后、43%的90后愿意为自己的兴趣爱好买单，他们更倾向于认同感。

 

来源《腾讯00后生活方式洞察报告》

 

一方面是，创造符合消费者三观圈层的兴趣爱好，海岸城打造的“宠物友好空间”。

 

根据艾瑞咨询公司的数据，2021年人均养宠物种类是1.8类，越来越多的年轻人把宠物当作自己生活的“必需品”。

 

于是，海岸城关注到了年轻人偏好宠物社交的新趋势，走在了人文关怀的前列，允许带宠物进商场，提供宠物推车、宠物牵引绳等，是深圳为数不多的“宠物友好商场之一”。

 

他们旨在与消费者之间建立情感纽带，树立人宠社交新风尚，为当代喵汪星人们建立一个有温度的人文关怀社交空间。

 

 

另一方面是，营造卖场的五感体验，海岸城的“深夜+青年营地”、M Power车会、电音蹦迪派对，以及中庭特别企划“鱿鱼游戏”等活动带入停车场，海岸城创新地利用了地下停车场等场内空间，延伸了社交场景，抓住了年轻人的猎奇心和追求氛围感的趋同性，提升他们的“认同感”，增加与他们之间的黏性。

 

来源：海岸城官网

 

2、市场竞争从“规模战”转向“品质战”，从空间设计改造、品牌业态两方面品质升级，打造商场的口碑效应。

 

后疫情消费时代，70%国人选择消费品牌时更看重可持续价值，空间的复合价值直接引导着消费选择。

 

来源《埃森泽2021年中国消费者研究：后疫情篇报告》

刚刚所提及的大胆、创新的活动形式离不开空间的承载，海岸城不仅利用地下停车场拓展“Z世代”社交空间，也将调改思维延续到停车场的升级之中。

 

一方面，从宽度、层高等硬件指标的升级，海岸城停车场提供了舒适、明亮的空间感，而更为宽敞的车位、清晰的导视，以上“停车的福音”为消费者提供充分的体验感。而今年新增加的新能源充电专区、VIP停车区，虽不是新鲜事，但简单、直接的操作流程也极大优化了停车体验。

 

 

另一方面，与停车场相连的负一层，也进行全面的空间升级改造，通过引进半开放式的就餐空间，将原本障碍的柱子做了充分的利用，不仅开拓了视野效果，也提高了商场的空间利用率和坪效。

 

来源：海岸城官网

 

在品牌上，新进驻北京必吃榜的小吊梨汤深圳首店、克茗冰室全新店、谭仔米线、原石牛扒等，以及年末开业的ole精品超市，极大填补了海岸城在轻商务餐饮、超市业态上的空缺，满足周边写字楼客群、家庭客群的消费需求。

 

3、提供可持续价值的服务，升级迭代，盘活私域流量的同时再拓展。

 

发力会员，老会员维护提高销售额，接纳更多的新会员，也是现有商业项目保持活力的核心做法。

 

海岸城通过微信、支付宝等多渠道纳新，进行线上引流；升级会员权益，从生活方方面面跨界联盟，激发会员的活跃度；利用“积分标签”，加大对会员的优惠力度，建立顾客-品牌-商场群岛模式；化被动宣传为主动精准服务，强化会员的身份价值感。

 

海岸城在会员运营上充分地利用了“私域增长水轮”，制造亲睐的购物体验，激发分享社交裂变、与客户互动促进购买、深化客户忠诚等方式形成“私域增长”闭环，提高了会员增量和销售额。

 

来源贝恩 x 腾讯智慧零售共同发布《智慧零售私域白皮书2021》

 

将更多的消费优惠力度向会员倾斜，提高了会员的价值感和忠诚度，精准地实现会员的消费转化。

 

 

 

后海商圈掀起了“卷潮”

贴身肉搏之下

新老玩家该如何“角逐”？

 

在后海商圈，标杆商业海岸城以“想Y世代、Z世代之所想”有温度、有情感链接的口碑吸引源源不断的客流，万象系商业以快速的品牌更迭，给人耳目一新的感觉，而即将到来的后海汇将加剧“鲶鱼效应”，并驱争先。

 

独角Mall认为，针对后海商圈进一步向“后海超级商业区”迈进，需要新老玩家“竞争性合作”，求同存异。

 

新玩家：

 

抱着谦逊学习前辈们的心态，找准“新玩家”的独有商业定位，把握“后起之秀”的优势，以崭新的面目出场，前期做好充分地准备，为开业揭开面纱造势，带来商业新气象。

 

老玩家：

 

不同层级、定位的商业找准各自的发力点，形成独特的“核心力量”，避免同质化，打破原有的商业格局，形成虹吸式消费。

 

打造“mall+”模式，从品牌业态升级、改造设计、运营迭代等方面盘活存量商业，在激烈的商业中突围。

 

对于后海商圈的标杆商业海岸城，还要继续保持创新，强化自己的“社交属性”、“宠物友好商场”等属性，与周边商场形成差异化。

 

即使面对波澜起伏的“卷潮”，后海商圈的商业们都没有选择“躺平”，反而各显奇招，尤其是海岸城有其“稳中求进”的风范。后续如有新的进展，独角Mall也会持续关注和报道。

 

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