城市更新，越来越热。
2019年中央经济工作会议，首次强调了“城市更新”这一概念。会议提出，要加大城市困难群众住房保障工作，加强城市更新和存量住房改造提升，做好城镇老旧小区改造，大力发展租赁住房。
城市更新被认为是城市发展到一定阶段的必然产物，随着城镇化的进展，我国大城市已从增量时代进入存量时代，这也意味着，城市更新将成为城市发展的新增长点。城市更新是城市功能的重新定位，是城市动能的重新发现，也是开发团体，市民，消费者，游客，政府等多方共赢的优质商业模式，是未来商业项目发展的重要趋势之一。本文，为大家介绍目前三个主要的商业旧改类型。
缝合古今记忆，重构商业场景
“资本一线+政府二线”的联盟型更新模式
前期由政府为单一主导的更新实践失败，故地方政府退居二线，开启新的更新模式，即将开发建设运营权交由开发商，政府负责把控项目总体方向和要求等。
成都远洋太古里项目，接壤繁华的春熙路商圈，毗邻千年古刹大慈寺，遗存有一定数量的古建筑与历史街巷。从2002年开始由政府主导的空间实践对原有历史空间的规训与改造通过一系列的规划文件来实现，由于对城市更新的价值取向缺乏正确的判断，致使该片区一直处于大拆大建的更新过程中。2010年底远洋和太古地产获得了土地使用权，开启了新一轮的更新。项目以重塑成都传统的市中心为把目标，将其创造性地打造成为一座开放式、低密度的街区型国际性都市中心，并把它作为一个专属于成都的城市公共空间，和城市融为一体，并和成都共同发展。
其更新的意义，不仅是盘活了直接毗邻太古里的街道，包括镋钯街、青莲上街、玄奘广场等在内的“环远洋太古里”区域，而且是“救活”了大慈寺街区，还场景外延。
当我们把目光投入到一些小尺度的，往往比较能够看到许多亮点，比如单一建筑，或某几个旧建筑组团改造构成的商业项目中。在各类建筑杂志，生活传媒等媒介里会经常展现出一些成功的旧改案例。这些案例一般因建筑设计特色，景观环境营造，业态策略组成等方面有其独到之处而获得赞誉。
此处项目位于上海愚园路1398号，属于典型的90年代购物商场设计风格，是一栋集餐饮、商场为一体的综合性多层建筑，原建筑基地面积2026平方米，前身是建成于1952年的上海首家“众筹”电影院——长宁电影院，改造完成后于2018年底正式开业。它展示了一个全新的商业办公深度复合生活空间，空间里嵌入了轻餐饮、轻健身、轻文化、轻办公等多种生活模块。
在这座微型商业综合体米域这里中，设计团队用看得见的设计营造看不见的尺度和氛围，重新强调了“人”作为空间的最终使用者的本质，希望这个微型商业立方体是一个更具亲和力的柔性空间，让人们在自然放慢的步调里有更多的时间和机会交往、产生活动。
随着长宁区政府城市更新的推进，对微型城市综合体进行了积极的思考和大胆尝试，业主将这里改造成一处以“体验式商业”为核心的新型复合商业空间，经过两期保护性开发的愚园路逐渐成为了文艺青年的聚集地，实现空间与价值再造，也为城市的综合体注入了更多的多元性和包容性。
成功的旧改商业项目对于其配套住宅溢价的加持属性，为整个大盘带来的利润和企业的长远发展都是不可估量的。其中早期最具代表性的标志性项目应属于瑞安做的上海新天地。
瑞安作为最早布局内地市场的港资企业之一，与新鸿基、太古等专注于拿地新建高端商业项目的同行不同，城市更新，是瑞安的名片。而上海新天地成就了瑞安在内地的知名度——将现代繁华商业与代表上海文化的传统石库门建筑形态完美融合的典型案例。
上海新天地项目，经过20年的持续开发和因时而化的调整，如今用上海新天地片区概括或许更合适：形成了以新天地广场、上海新天地、新天地时尚Ⅰ、新天地时尚Ⅱ、湖滨道购物中心等商业组团。
在修旧如旧的基础上融入创新和现代时尚的元素，打造新的商业氛围。这是一些有着浓厚历史文化商业街区较为通行的操作模式，特别是在市政基础设施承载力有限的核心老城区，旧改后，突出的是展示功能，体现的是繁华氛围。
设计师想要打造一则能够面向未来的“作品”，绝不仅仅只是在老里弄中加入现代化风格的新建筑，而是用新老衔接的形式，来体现过去、现在和未来的交织。在上海新天地旧改过程中，就有不少承接未来与过去的作品：看似与周围建筑“格格不入”的YSL全球美妆旗舰店，实则是设计师的匠心独具，旧中有新，新中有旧，如同卢浮宫的玻璃金字塔所带来的效用，来表现历史的演变。
我们似乎可以试着总结一下在商业导向的城市更新改造中，能够得到的启示：
拆与建，考验着城市规划的能力；外延扩张与城市更新，更考验一座城市对文化传承、空间品质、城市功能与魅力塑造的功底。真正的城市运营商，必须在具体的建筑之外，给城市提供一种文化气质。在轰轰烈烈的城市更新进程中，愿企业在抓住行业发展的机遇的同时，也能留下代表城市文化、超越时间的作品。
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