全国购物中心触底回升的客流，在五一小长假一波小高峰后，整体已恢复至疫前水平80%以上（疫前客流水平以2019年11-12月为基准，下同）。5月，全国购物中心客流最为明显的变化，在于前期“元气大伤”的商业成熟度较高的城市、商圈，回暖潜力逐渐释放，当疫情影响逐渐散退，其回到正轨的步伐也将加速。

 

然而，尽管客流的逐步回暖为实体商业持续注入信心，但V字形反弹仍未完全形成，上半年开业率腰斩、空置率高走、客流增速放缓，为后续的全面复苏埋下了余震隐患。

 

• 当前，全国购物中心客流表现如何？
• 商业复苏下半场，谁正逆流勇进？

 

 01 

 

 

全国mall客流恢复至80%以上，

一线城市“后劲”强劲

 

 

进入疫情防控常态化的5月，实体商业在五一小长假后持续回温，全国购物中心客流整体上升近20%，恢复至疫情前80%以上。线上消费习惯形成对实体商业冲击犹在，且受碍于电影院、KTV等引流业态仍未开放，线下客流全面复苏仍有一定挑战。

 

✦ 一线城市稳速回暖，有望率先“复原”

 

 

一线城市客流回暖“后劲”较足，5月增幅达28.33%，高出二三四线城市10个百分点以上。其中，一线城市中外来人口占比最高的深圳，在复工人潮回流后城市商业活力快速提升，客流已复苏至疫前水平近85%。

 

虽当前一线城市整体仅恢复至疫情前平均客流水平76.7%，但预计后续的6-7月仍将保持15%-20%左右的提升幅度，客流有望较快全面复苏。

 

而二三四线城市回暖幅度放缓，疫情带来的高掉铺率影响持续蔓延，预计整体恢复至疫前水平仍需时日，国庆黄金周或将是下一个客流爆发节点。

 

 

 

✦ 五一客流达元旦63%，5月整体客流表现不输小长假

 

作为疫后首个小长假，五一假期被视为商业复苏的重要节点，客流达元旦假期63%，各地刺激消费的政策起到一定拉动效应，购物中心在这个小长假交出一份“合格”成绩单。

 

 

更值得关注的是，五一小长假的客流回暖并非“昙花一现”，在5月随后的周末、“5·20”、甚至部分工作日，客流都能与五一持平乃至反超。但与此前客流快速上涨的3月、4月相比，5月的日均客流相对平稳，未呈现出明显的持续上涨趋势，进入相对平稳阶段。

 

 

 02 

 

 

市级核心商圈、商务聚集商圈

“迟到的回暖”来了

 

 

✦ 复工率超9成，为市级商圈客流复苏带来直接利好

 

据工信部监测，截至5月18日，全国中小企业复工率达到91%，其中工业复工率近100%，复工率较低的住宿及餐饮业也达到87%；另据商务部监测，零售各业态限额以上企业复工率超过95％。

 

与一线城市后劲发力的趋势相似，商业成熟度更高、覆盖客群更广泛的市级商圈，在疫情中因远途消费意愿下降、办公客群流失等因素，客流受影响更大，但在防疫常态化后逐步加快商业复苏步伐，5月平均日均客流上涨22.57%，回暖幅度“反超”区域商圈，客流恢复至疫情前80%以上。

 

 

✦ 一度“低迷”的核心商圈，蓄力反弹进行时

 

3-4月，各城市率先客流回暖的商圈均为满足周边居民需求的区域商圈，而这一局面在5月开始扭转。从客流上涨比例较大的商圈来看，北京、上海、广州、深圳、武汉的“增速王者”主要集中在核心市级商圈、商务聚集商圈。

 

 

京城“潮人”回归，北京三里屯太古里客流提升近80%，带动“清净”许久的三里屯商圈恢复热闹景象；中关村“码农”回巢，也带来了客流快速提升。

 

拥有标杆大型购物中心、满足家庭消费需求的万柳商圈、西红门商圈，也正加速回暖，北京世纪金源购物中心、北京华联万柳购物中心、北京荟聚西红门购物中心5月客流涨幅均在70%左右。

 

 

大学生返校为上海五角场商圈聚集人流，五角场万达广场、五角场合生汇、百联又一城购物中心均有60%以上客流涨幅。

 

虹桥枢纽商圈、吴中路商圈、打浦桥商圈、人民广场商圈，均为工作人口大于居住人口的商务型商圈，为商圈复苏提供的稳定工作客流。其中，人民广场商圈更是集商务聚集与亲友聚会的地标性商业功能于一体，5月活动丰富的上海世茂广场的客流拉动效应显著。

 

 

 

疫情阴霾散退后，广州、深圳典型市级商圈天河路商圈、北京路商圈、福田CBD商圈，对全市客群的吸引力重新点燃，成为商务聚会、亲友聚会、家庭消费的首选地。广州天环Parc Central、正佳广场、太古汇、天河城、粤海仰忠汇，深圳中心城广场、福田COCO park均有40%左右客流涨幅。

 

 

随着武汉有序复工复产复课，商业节奏也逐渐恢复，为5月唯一保持客流翻倍增长的城市，整体客流恢复近半。其中，武广商圈内武汉国际广场购物中心、江汉路商圈内武汉和记黄埔M+购物中心，分别有200%、100%以上客流增长幅度。

 

 03 

 

 

客流复苏“尖子mall”画像：

高档次、外资/国央企、开业年限短、大体量

 

 

从项目档次来看，在疫情期间因非刚需性的高端消费缺失，高档/中高档购物中心客流流失严重。而在经济逐渐复苏后，在消费刺激下高端消费呈现出较明显的逆势上涨趋势，波士顿咨询公司预计，今年中国奢侈品销售或上涨10%，将利于高档/中高档购物中心客流回升。

 

此外，受海外疫情仍未受控影响，今年中国消费者的出国旅游、海淘等消费受阻，更多高端消费将回流至国内市场，高档/中高档购物中心的客流复苏也将因此受益。

 

 

从开发商属性来看，央企/国企、外资开发商资金实力相对雄厚，在疫情期间给予品牌商租金优惠，对出租率稳定性起到一定作用，也在后疫情阶段给到拓展谨慎的品牌商更充足信心，对客流持续回暖的影响更为积极。央企/国企、外资开发商项目5月客流上涨幅度均在25%以上，恢复到疫情前客流水平80%以上。

 

 

从购物中心开业年限来看，越“年轻”的项目在疫情后“脱身”越快。开业3年内新mall面临市场竞争压力更大，更爱“折腾”地调改，由此为消费者带来更多新鲜感，让疫情后更谨慎出门的消费者提供充足的“开逛”理由。

 

 

从购物中心体量来看，10万㎡以上的购物中心虽在疫情中受影响更大，但随着疫情影响散退，家庭消费潜力逐渐释放，业态丰富、选择多元的大体量购物中心复苏势头良好。

 

 

转载请注明出处。