随着商业地产从增量向存量市场进行过渡，曾经“摊大饼”式、粗放型城市商业扩展之路遭到了摒弃，“内涵型”、“年轻化”......成为城市商业开发的关键词。

 

其中，城市更新正是经过对老旧项目的综合改造，对片区的产业激活和价值重构，成为提升城市竞争力、满足居民理想生活的城市发展新趋势，同时也是国家民生改善和经济增长的新引擎。

 

 

有着“魔都”、“东方巴黎”之称的上海，也是国内商业风向的风向标城市之一。

 

其中，占据优越地理位置，城市时尚标杆项目层出，有着百年发展之久、尽显上海繁华的南京路步行街商圈，也曾面临着与时代脱节的困扰。

 

在经历了多个项目的改造更新后，更是重新迎来一座拔地而起的城市新商业商圈。

 

 

 

 

01

 

南京步行街商圈

发展历程史

 

南京步行街素有“中华商业第一街”之称，全长5.5公里。

 

• 南京路起源于1851年，1865年正式定名为南京路。20世纪30年代，南京路商业达到空前繁荣。

   

• 改革开放后，南京路商业街的购物环境不断提升，并通过霓虹灯工程，让南京路有了“中华灯光第一街”的美称。

   

• 1999年南京路改造成全天候步行街，东起河南中路，西至西藏中路，全长1033米，中段部分开辟世纪广场，形成独特的街心广场文化。

   

• 2019年，上海南京路步行街开街20年，黄浦区对南京路步行街开展东拓、西融、北转、南联四大工程，推动南京路商圈由条形向块状转变。其中，东拓段近500多米路划分成三大特色分区：休闲漫步区、品味经典区、时尚购物区。

 

 

据相关数据，在2019年，南京路步行街客流量就突破2亿，并汇集了4600+优质品牌。

 

如今的南京路商圈主要指东起外滩、西迄延安西路约5.5公里繁华商业街区，日平均客流量高达60万。（上海市级商圈客流密度，南京路商圈名列前茅。）

 

 数据图片来源于：赢商大数据

 

集结新世界城、第一百货、永安百货、时装商店、上海世茂广场、来福士广场、 宏伊国际广场、 置地广场、新世界大丸百货、上海悦荟广场、上海恒基名人购物中心、外滩中央等近20个商业项目，更集聚了KAKAO FRIENDS、niko and…等众多旗舰店、网红店。

 

继西侧三大商业体完成升级改造、东拓街区正式开街后，南京路步行街中段也将迎来多个商业体的焕新升级，助力商圈更加年轻化、潮流化，意味着这条百年南京路传统商圈开始了新一轮征程。

 

 

 

02

 

传统老商圈开始转变为

新潮年轻聚集地

 

南京路步行街城市更新项目的改造成果，无论是西段三大商业体，还是东拓街区，都为该条商业街不断注入焕新生命力。

 

• 第一百货商业中心

 

第一百货老楼，其前身是著名四大百货公司之一的大新公司，2017年，开启了营业以来最大一次调整更新。

 

在品牌业态上，更新了近70%的品牌，引入adidas亚太最大品牌中心、奈雪的茶上海首店等品牌，并更名上海市第一百货商业中心。

 

 

最大亮点就是将长72米、高43.7米、单边悬挑15.4米的悬臂式挑棚轻盈地覆盖于第一百货商店（市文物保护单位）、一百商城、东方商厦之间，形成立体连廊凌空交织、交通与商业空间互联互动、不同历史时期的建筑特征共同呈现的多功能公共空间。

 

并通过多条跃层飞梯、空中连廊串联改造完毕，让消费者在不同的商区之间无缝对接，轻松逛街。

 

 

• 上海世茂广场

 

上海世贸广场是由之前的百联世贸国际广场改造而来的，改造后的世贸广场重新梳理建筑内外流线，还根据消费‍者客群‍规划体‍match‍验路径，以“城市歌剧院”的形象主题和“魔都潮流枢纽”的定位重新创造了一个开放的公共空间，为上海城市生活注入了新的活力。

 

 

在建筑外侧，一组飞天梯犹如红毯让人眼前一亮，将南京东路上的游客直接送至世茂广场的三层平台及主入口，在品牌布局中，引入了NIKE旗舰店、M豆巧克力世界亚洲首家旗舰店、乐高亚洲首家城市中心旗舰店、丝芙兰亚洲首家概念店等一批有影响力的旗舰店、概念店及首店品牌，成为潮流人士必逛商场。

 

 

• 上海新世界城

 

2019年3月起，上海新世界城开启改造。这是新世界城自1995年重建开业以来，最大规模的商业调整，尽显差异化的同时，也旨在增强可逛性与体验性。

 

经历9个月的改造，带来了近400家新入驻品牌，涵盖多个新品店、首店、旗舰店、集合店，及室内攀岩、室内滑冰等新潮体验店。

 

 

• “东拓”街区的改造

 

“东拓”街区，不仅实现了步行街伸至外滩的物理意义延伸，商业业态也发生了“翻天覆地”的比变化：

 

华为全球最大旗舰店、韩国知名IP品牌KAKAO FRIENDS中国内地首家线下旗舰店、安踏奥运主题旗舰店等特色门店均落户于此，同时，考虑到来这里的旅游客群，善道米店、三阳手作店、黄隆泰潮品花茶店等老字号也迎来了面貌焕新。

 

这条约495米的延伸段，首店与老字号在此交相辉映，自西向东划分为三个各自特色鲜明、风格迥异、好逛好玩的商业区域。

 

 

• U479--夜间、潮流新风尚

 

由原新世界港湾改造而成的U479，给南京路带来两股新风尚：白天，这里是流光溢彩的潮流体验；黑夜，则是以“潮、乐、享”为特色的月色经济。

 

 

体量1万㎡的U479有13个楼层。地下电音酒吧台、秘密语法场，一楼的音乐视觉交互空间，四层空间的心脏供销社、机能脉络站、神经强化室等，以开源的形式相互联动，是年轻人社交的新体验。

 

5~7层的餐饮；8~12层包括KTV、Live Bar、SPA等“潮、乐、享”业态，打造夜间全域目的地。

 

 

在空间场景层面，整体偏复古潮流刻意没有采用明亮的灯光或者镜面来拉伸空间感，因本身局限性尺度略显“局促”，但不妨碍其持续释放“年轻力新青年文化”的魅力，成为魔都夜生活潮流社交新地标。

 

 

• 外滩中央广场

 

今年9月28日，在上海南京路步行街东拓一周年之际，外滩中央广场内庭全新亮相。

 

它由中央大楼、美伦大楼、新康大楼和华侨大楼这四幢历史保护建筑构成，是外滩“第二立面”城市更新的标志性项目。

 

 

内庭开放后，将作为连接四幢历史建筑的核心空间，通过提供多元化功能与多样化业态，形成独树一帜的商旅文体验空间以及城市场景化社交空间。

外滩中央广场汇聚了乔丹品牌旗舰店、皮爷咖啡、米其林餐厅喜悦8号、林肯爵士乐上海中心、HAYDON全球高端美妆零售品牌-上海首店、Top Toy全球潮玩集合等在内的首店、旗舰店以及体验店。

 

 

为了持续释放南京路的强大商业活力，位于南京路中段的世纪广场及其北侧商业：世纪广场、春申江大楼、三星大楼、真老大房食品等商场也在积极进行项目升级。

 

华联商厦将引入潮流年轻的新兴业态，形成新生代消费客群的集聚地；时装公司、永安公司将在百年历史建筑的基础上，重新定位规划，打造融合商业零售、餐饮美食、生活方式、文艺活动、文化策展的复合型业态商业体。

 

 

03

 

从南京路商圈改造来探寻

城市更新的升级密码

 

无论是南京路步行街西侧三大商业体的改造升级，还是东拓街区的开街，无不体现该条商业街对于年轻群体、未来商业的重视。

 

近几年来，南京路步行街的客群也出现较大变化，在南京路商圈的人群画像中，25-34岁的占比最高，为40.76%，高于全城均值。

 

项目在改造时，或是瞄准Z世代，打造年轻化、圈层型的文化娱乐地标，或是在百年历史保护建筑所特有的历史积淀基础上，联动多元创新元素打造现代复合型商业空间；或是在老建筑原有风格上增加穹顶、拱廊等建筑新元素，增强户外体验游逛性。

 

 

据相关资料，2014年至2019年期间，南京东路步行街品牌进行了大幅度更新，品牌替换率接近70%，其中首进上海及南京东路商圈的品牌商户占比约达30%。

南京路耐克旗舰店销售位居全球第一，阿迪达斯、周大福、丝芙兰、ZARA、乐高、斐乐等品牌销售位居全国前三位，还有众多品牌单店、单柜销售额位居上海市首位。

引进热门国际化品牌以及旗舰店、首入店、概念店，以迎合消费者需求，“年轻时尚”成为了这条老商业街的新标签。

 

 

在打造商圈活动时，则是选择凸显年轻、时尚、设计、潮流的营销类型，以吸引年轻群体到来。

 

南京路步行街在去年举办了“笑出色彩、由心而生”商圈艺术展、玩转“战·星世纪”商圈电竞赛、上海时装周 x 天猫风尚大选、 “bilibili 集势夜”等活动，还推出魔都首个商圈AR 导游导览 app“玩转南步街”，联合商家打造“AR 寻宝大作战”的趣味线上活动，十分有趣味。

 

今年，则是举办南京路步行街商圈首届招商推介大会，以及瑜伽节、街舞大赛、商圈电竞赛、艺术节四大主题活动，链接年轻人喜爱的文化潮流IP，打造全新的新潮氛围。

 

 

 

04

 

写在最后

 

近年来，城市更新一直是地产圈的一个热词，然而，众所周知，存量改造也绝非易事。

 

围绕着存量资产如何定位、改造、运营从而更大化内在价值成为各方探索的焦点。

 

存量商业想要打造“人流发动机”、想要持续生存，关键是要了解消费者的基础需求和变化趋势，对商业趋势有前瞻的敏锐度，从而做到脱颖而出。

 

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