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港资重仓大湾区,能复制在魔都的商业高光吗?

字号+ 作者:黄柏坚 来源:珠三角商业地产 2021-11-15 我要评论

群战内地的港资巨头们,正在大湾区掀起一场新战事。

群战内地的港资巨头们,正在大湾区掀起一场新战事。

 

俯瞰香港维多利亚港 图源:视觉中国

 

  • 酝酿十载,太古地产广州第二子落地白鹅潭聚龙湾,“广州或迎第二家太古商场”传言甚嚣尘上;

  • 深圳K11,傍于蛇口游轮码头旁,是新世界集团大湾区落下的第四座K11;

  • 掷重金拿下南沙庆盛TOD项目,新鸿基欲在羊城造出一个西九龙;

    ……

不止于广深,港资巨头们的大湾区舞步,亦迈向了东莞、珠海、中山等多个城市。一座座以“港资”之名的mall正在大湾区的热土上拔地而起,惊起一波热议。

 

可喧嚣声越大,压在它们身上的担子越重。毕竟,它们的对标参照物,是一个个光鲜亮丽的成功者案例。

 

于是乎,在这场大湾区新战事的进退间,拼的不只是港资巨头们的资本实力,更是新商业场域中过硬的运营之术。

 

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从黄金90年代来:

扎堆魔都,广州、深圳水花小

 

上世纪90年代,市场经济体制渐成,港资巨头蜂拥进入内地,扎堆北上广魔都疯抢占黄金地块。

 

1992年,新鸿基首入内地,与北京东安集团合资开发新东安广场(1998年开业),而其在上海的首个商业项目则为1999年开业的中环广场,同样为合作开发。

 

与新鸿基步调一致,陈启宗接任当家后,恒隆亦于1992年进入内地,在上海一举拿下了徐家汇和南京西路两个黄金地块,对应现今魔都两大高端王者mall——上海港汇恒隆广场、上海恒隆广场。

 

新世界勇闯内地的故事,则发生在1993年。该年10月5日,拿下位于上海黄浦江边黄金地段的卢湾五里桥地块,项目定名“丰盛皇朝”(原名为上海香港新世界花园二期)开发面积接近100万㎡。

 

不同于其他港资巨头,瑞安进军内地,是以旧改为跳板。

 

1996年,上海卢湾区政府决心大力改造太平桥地区石库门52公顷的旧城,邀请了瑞安集团参与重建。瑞安接手后,2001年6月30日,首批改造如期竣工——“新天地”诞生。

 

图片来源/视觉中国

 

高调开场后,淮海中路、南京路、徐家汇成为了港资中高端商场集结之地,不过是各家打法不一。

 

//恒隆、太古:以高端之名,集中火力造2个mall

 

上海港汇恒隆广场问世后,恒隆于2001年在南京西路推出上海第二座恒隆广场——上海恒隆广场。

 

两个项目均定位高端,汇集众多顶级奢侈品牌专卖店和旗舰店,包括Hermès、LV、Prada、Dior、Chanel等,开启了上海乃至中国内地的奢侈品时代。

 

彼时,上海恒隆广场甚至与梅龙镇广场、中信泰富广场组成奢侈品“金三角”,直接拔高了南京西路商圈的消费等级。

 

占据着天时地利,上述两座高端mall亦成了恒隆内地吸金的最大摇钱树。从租金收入表现来看,时至2020年,上海两大商场及办公楼部分仍占据内地租赁物业收入的近70%。

 

 

同样和着欢快曲调的,还有太古地产,于2017年,在南京西路上推出了兴业太古汇,距离上海恒隆广场仅1.2公里,巨头抢食之戏上演。

 

兴业太古汇开业近四年后,太古地产赶在今年国庆前,终于开出了魔都第二个项目——上海前滩太古里。

 

//新世界、瑞安房地产、新鸿基:推多个商场,多类型产品并行

 

新世界在上海的商业布局,可分为两阶段:前期主角是百货(巴黎春天),后期则是新世界中国地产(K11)。

 

进入上海十余年后,郑志刚当家的新世界以高端商场K11加码上海,而后于去年8月再以41.11亿元底价摘得黄浦区淮海社区C020102单元055-2地块,今年7月底官宣动工,投建第二个K11。

 

上海第二座K11前期规划图,最终以官方公布为准 图片来源/项目方

 

瑞安则押注淮海中路地段,2001年6月推出上海新天地一期街区后,余下的四大片区——新天地时尚Ⅱ、湖滨道购物中心、新天地广场、上海新天地时尚Ⅰ亦陆续落成。

 

上海新天地,堪称魔都旧城改造的典范,首次改变了石库门原有的居住功能,融入商业经营、文化价值,并以石库门建筑群为特色卖点,打造成旅游景点。

 

2001年新天地北里开业后,“社交+商场”成为了新天地的名片,“Lifestyle”的生活方式逐渐被人们熟知。以新天地单一产品线打响名气后,瑞安房地产继续加码上海,布局了瑞虹天地、虹桥天地、蟠龙天地等项目。

 

不同于瑞安房地产钟情于淮海中路,新鸿基的魔都的布局可谓遍地开花——在淮海中路打造了上海中环广场、上海环贸iapm,在浦东打造了上海IFC,在徐家汇打造了ITC,在莘庄推出TOD项目——上海TODTOWN天荟。

 

巨头玩家们群战魔都,对照之下,邻近香港的广州、深圳,略显失意。

 

2001年,太古首度进军内地,首站选在广州,花费10年打造出高端商场广州太古汇。而在太古汇之前,2003年恒基兆业已在荔湾商圈推出的恒宝广场,首度引入了当时成熟的港式地铁商业模式。

 

此后数年,广州并无出现过代表性港企商场。直到2011年高端商场太古汇开业,广州的商业才有所飞。2016年新鸿基先后推出天环Parc Central、天汇广场IGC后,广州日渐成为港资高端商业的聚集地之一。

 

广州天环Parc Central 图片来源/项目方

 

但深圳就没那么幸运了。嘉里建设1997年进入深圳,先后在罗湖、福田CBD开发了嘉里中心和嘉里建设广场两大写字楼商业配套,2014年深圳世纪汇开业,2016年新世界拿下前海商住地......数年过去,港企的商业动作依旧寥寥。

 

扎堆魔都,试水广深,强烈反差背后,中城研究院分析师苏珊表示,这是港资企业的资源禀赋与集体战略性决策的体现:

 

  • 港资企业早期在上海拓展的项目,多负有战略意义,选址上要求尽量降低容错率。

 

一是会产生极强的品牌效应,二是形成团队管理经验,大大提升集团内部的信心和投入力度,三是籍此形成产品线,走向规模化,是资产扩张正循环的开端。

 

  • 港资企业的内地标杆项目,几乎皆为高端商场。上海的消费文化,与港资企业擅长对奢侈品等高端品牌招商的资源禀赋契合,在当前奢侈品消费进一步向高线城市聚拢的趋势下,体现出当年港资企业布局的远见与正确性。\

     

此外,港资企业的员工,早期很多来自香港,他们相似的教育背景、工作背景,会提高彼此间的信任,进而提高创新效率。这种人员之间的隐形流动,也为上海高端商业提供了人才储备。

 

  • 企业会自动选择更有竞争优势的地区。高端商场抗周期性强,但总市场容量较小,市级商圈的容纳程度有限。

 

上海的消费力极强,本地又无特别出色的高端商业的提供者,而同为一线商业城市的其他地区,北京前有国贸后有SKP,广州有天河城,深圳有华润。从进入壁垒的角度,优选上海,是情理之中。

 

2

转折在2017年:

重仓大湾区,广州、深圳战事升级

 

时间来到2017年,酝酿十年有余,国家发改委牵头粤港澳三地签署大湾区建设框架协议。两年后,《粤港澳大湾区发展规划纲要》出台,粤港澳大湾区规划建设逐渐落地。

 

不出意外,“大湾区”三个字,成了这一年港资巨头们口里的高频词。

 

2019年2月27日,2018/19中期业绩会上,新鸿基执行董事郭基煇表示,大湾区政策对新鸿基地产来说是一个很好的发展机会。而主席兼董事总经理郭炳联甚至按捺不住,“如果有好地,我们是有兴趣的,尤其是在广州和深圳,特别是南沙。”

 

戏剧性一幕,隔日上演。2月28日,新鸿基地产将南沙庆盛枢纽一宗编号2019NJY-1的地块纳入囊中。而其早在2018年5月已经拿下了相邻的2018NJY-4地块。

 

据悉,上述两宗地块总占地面积达10.2万㎡,总计容建面达32.7万㎡,约等于2个天河城。在新鸿基的规划中,庆盛枢纽项目将成为其继广州天环广场、天汇广场等之后又一地标mall,意在复制西九龙港铁项目之传奇。

 

◎新鸿基地产广州南沙庆盛TOD项目效果图 图源/项目方

 

新鸿基已在收割地块,而靠着广州太古汇一举称霸大湾区的太古地产,则表示:已在深圳开设办公室,研究大湾区发展。

 

对于粤港澳大湾区太古地产也在非常认真地研究,但是找到一个合适的地点,是非常不容易的。”彼时,太古地产行政总裁白德利表示。

 

而瑞安集团主席罗康瑞,则对外称:粤港澳大湾区会是一个发展榜样。

 

进军的大旗已然挥动,真正的战事正式拉开,行动方向则兵分三路:

 

//奋战土拍市场抢地

 

早在2016年12月,新世界发展就通过增资招商蛇口太子湾拿下四宗地,总面积共9.41万㎡,成交总价达到88.89亿元。

 

这个被称为深圳太子湾综合体的项目,业态涵盖海滨高端商业、五星级酒店、以及380米甲级写字楼。其中,商业部分包含深圳首个K11(22万㎡),主体结构部分将于2021年12月封顶,剩余部分预计在2024年起分阶段投入运营。

 

新世界太子湾项目效果图/项目方

 

嘉里建设则于2018年以26亿元再次竞得深圳南山商业地,拟结合此前于2015年、2016年获得的地块,打造国际化大型城市综合体——深圳前海嘉里中心。这是前海第一个试点“香港建设模式”的投资项目。

 

2019年10月,港企世茂以总价56.4亿元竞得港珠澳大桥珠海口岸、联检大楼北侧的商服用地,并在这里打造起人工岛上唯一的综合体项目——世茂港珠澳口岸城。

 

//巧借合作打开补量

 

大湾区的主题之一就是要推动港企与内房之间的合作,因而通过合作开发项目,亦是港企布局大湾区的策略之一。

 

今年10月8日,太古地产宣布与珠江实业签署合作意向,双方计划在广州荔湾区聚龙湾片区打造珠江太古商业项目。

 

图源/太古地产、珠江实业

 

合作意向指出,珠江实业对聚龙湾片区实施全周期整体开发管理,负责引进商贸服务业和生产性服务业,而太古地产在项目构思、设计、定位、运营管理等方面与其展开合作,打造“文商旅创居”有机融合的“广州西客厅”。

 

参照太古在内地的开发经验,比如与远洋、陆家嘴合作分别打造了成都远洋太古里、上海前滩太古里,这次动作被外界认为是广州有望迎来第二座“太古汇”。

 

//以旧改为跳板拓疆

 

大湾区旧改资源丰富,通过拿下旧改项目进行布局,是个不错之选。

新世界拿下广州多条村的旧改项目,推动片区改造,并且建造商业综合体。比如,以 69.68 亿签约广州增城夏街村旧改项目,而项目的产业导入方案明确地提出,要引入 K11 集团旗下品牌、瑰丽酒店旗下品牌等知名品牌或同等行业地位的其他品牌产业。

 

除增城外,新世界还将触角伸向荔湾山村、海珠南箕村旧改等项目。

 

不难看出,太古、新鸿基、新世界们的因时而动,搅热了广深商业圈。但于它们而言,“港资”这块它们曾经行走在商业地产圈的金字招牌,再也不是躺赢的资本。

 

毕竟,今时已不同往日,火热的大湾区已经出现了大大小小可与它们抢食的玩家。

 

分析师苏珊表示,港资行走在大湾区,面临的竞争与上海并不相同:

 

  • 受制于奢侈品品牌“谨慎”选址策略,大湾区目前已落地的高端商场建立起了坚实的防御性优势,后入者则面临着残酷的竞争。特别是在非一线及强二线城市之外,更要讲究先发优势。如大湾区先进者太古地产就享受到了红利。

     

  • 风格化明显的中高端项目,可能意味着企业的管理半径,无法触达更远的地方。以瑞安为例,上海新天地的标签是先锋、时尚,说到底是引进的品牌不断积累所赋予的;若跳出上海复制到大湾区,其原有的优势不一定还能继续保持。

     

  • 经历了多年的发展,中国商业地产市场已经走向成熟,内地企业已经在产品上做到细分,在市场上找到自己的优势发力点。港资企业虽然在上海业绩长红,而在大湾区高端项目上,华润万象系的基本盘难以动摇,中高端项目本地企业亦各有建树,他们也更擅长理解本地的消费文化。

 

或囿于以上这些风险因素,淘金内地的港资巨头们,亦有部分对大湾区保持谨慎之态,甚至于有撤退之嫌。

 

早在2018年度业绩会上,被问及恒隆是否会在粤港澳大湾区布局,董事长陈启宗表示否定:“大湾区一定会成功,但是不同公司有不同策略,恒隆还是专注现有大城市的布局。”

 

图源/恒隆广场

 

而错失大湾区机遇的九龙仓,则在2019年表示有兴趣做大大湾区的盘子,但“竞争也很大,过去也在大湾区寻找过投资的机会,希望可以增加”。

 

而瑞安房地产在今年11月退出佛山着7号、8号土地后,分析显示,该公司在大湾区的土地储备或将归为零。

 

往后走,港资巨头们在大湾区的战事必将硝烟弥漫。胜利锦旗归于谁手,除了雄厚的资本实力,还看新商业场域中谁家运营之术过硬。

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