跨越疫情周期，向高端市场要收益。
来源 | 商业地产观察（ID：sydcgc）
作者 | 立威廉
头图来源 | 太古地产微信公众号
3月10日午间，太古地产发布2021全年业绩。期内，太古地产实现总收入158.91亿港元，同比增长19%；营业溢利总额为78.39亿港元，同比增长42.37%；归属股东净利润71.21亿港元，同比增长73.85%。
2021年，太古地产租金收入总额为125.54亿港元。其中，中国内地零售物业复苏强劲，内地投资物业组合的租金收入增加24%至35.61亿港元，主要系零售销售额上升及人民币升值所致。计入人民币兑港币升值7%后，2021年中国内地零售物业租金收入上升27%至31.68亿港元。撇除租金支持摊销和人民币升值的影响，租金收入总额上升16%。
对于一向“慢生长”的太古地产来说，2021年是动作颇为频繁的一年：7月，其与静安置业成立合资公司，拟共同开发上海张园保护性项目；9月，上海前滩太古里正式启幕，开店率、客流量、销售额均创下太古地产所有内地商场开业新高；11月，北京三里屯太古里西区迎来亮相，城市更新步伐持续迈进。
可见，继2020年疫情重创之后，2021年的太古地产已跨越疫情周期，走向明显复苏。太古地产对内地零售市场仍保持着极高热情，未来十年内，将有超500亿港元的资金重投国内一线、新一线城市。
2021年，太古地产香港办公楼物业租金收入为57.94亿港元，较2020年减少5%，主要由于太古城中心一座办公楼已在2020下半年售出，不再贡献租金收入。期内，香港零售物业组合的租金收入为21.91亿港元，较2020年下跌10%，部分跌幅是由于2020年提供的租金支援之摊销。
值得关注的是，太古地产在香港的办公楼物业表现坚挺。从市场来看，香港写字楼在连续数个季度录得负吸纳量后，租赁业务自2021年下半年开始回升。太古地产旗下写字楼租用率高企，其中香港太古坊还上调了续约租金，截至2021年12月31日，办公楼物业组合的租用率高达97%。
香港零售方面，由于疫情阻隔了大部分入境旅游，当地消费仍然受到削弱。好在，零售市场在年内已趋于稳定，当地需求于2021下半年开始回升，政府推行的消费券计划亦有效刺激了消费。年内，太古地产旗下的香港商场近乎全部租出。如果按现金租金支持计算，2021年租金收入总额比2020年高出5%，香港整体零售销售额则上升8%。
不过，尽管香港零售业复苏已释放出信号，但不同业态的抗风险能力仍有差异。从太古地产的经营样本来看，更多人外出对餐饮行业有所帮助，但刚需较弱的一般时装及配饰类租户仍经营困难，奢侈品零售业务则表现不一。
内地市场方面，目前太古地产已落成的物业组合包括全资持有的北京三里屯太古里及广州汇坊、持有97%权益的广州太古汇，以及各分别持有50%权益的北京颐堤港、成都远洋太古里、上海兴业太古汇及上海前滩太古里。
疫情反复态势下，太古地产内地物业仍延续了增长态势。投资物业组合的租金收入增加24%至35.61亿港元，其中零售物业租金收入上升27%至31.68亿港元。
于2021年12月31日，太古地产于中国内地投资物业的估值达到1086.24亿港元，其中集团应占权益为711.25亿港元，已落成零售物业的估值达693.74亿港元，公司应占权益达507亿港元。
2021年，除刚开业的上海前滩太古里外，太古地产旗下所有零售物业均拥有95%以上的出租率，中国内地的整体销售额上升13%。作为我国精细化商业的排头兵，太古地产逆势增长的背后亦有经验可循。
目前，在出境旅游受限和疫情管控的背景下，我国奢侈品消费回流趋势明显。从市场来看，奢侈品牌和国际品牌的业绩表现更加突出，且希望租驻更多一线优质物业，以抢占市场占有率。
对商业地产来说，这是一个相辅相成的策略和结果。可以看到，黑天鹅冲击下的2021年，高档商场均迎来业绩的大幅上涨。这也反映在太古地产的业绩表上，旗下零售物业表现中，定位高端的广州太古汇销售额增长最多，为33%。2021年又陆续引进了宝珀、娇韵诗、肌肤之钥、法儿曼、斐登、gaga品牌旗舰店等高档、中高档品牌。
年内，太古地产亦在持续优化物业组合，并产生了明显效果。以太古地产的标杆项目为例，落位之初，其希望通过相对平价的快时尚、运动鞋服吸引消费者走入街区，这些年轻人易负担的品牌组合也成为引流利器。然疫情之下，线下商业的逻辑正发生转变，近年北京三里屯太古里有意网罗更多奢侈品、设计师时装及生活方式品牌，持续向高端化转型。
2021年，位于南区的苹果旗舰店旧址新开丝芙兰和Polo RalphLauren旗舰店，H&M旗下中高端品牌Arket中国首店也进驻南区；在定位奢侈品的北区，国际时尚界知名箱包品牌日默瓦、顶级奢侈服饰品牌Bottega Veneta限时店、GUCCI、高级珠宝品牌尚美巴黎概念店陆续亮相。一线奢侈品牌亚历山大·麦昆、法国时装品牌Maison Kitsune、设计师品牌Marni及法国知名皮具品牌MOYNAT均是今年的新租户。
一系列调整后，三里屯太古里的销售额也由2020年的下跌18%，转为今年的增长27%。
掌握了流量密码，今年新开业的上海前滩太古里，也引入了包括爱彼、巴黎世家、宝格丽、卡地亚、迪奥、芬迪、阿玛尼、古驰、爱马仕等在内的高阶租户。
此外，不断刷新的首店、旗舰店、概念店等，仍是太古地产吸引消费者，增强产品力组合及购物体验感的重要砝码。
2021年成都远洋太古里内，始祖鸟、柏芮朵、Denham、 diptyque、盟可睐、Thom Browne等均在商场开设新店，或将店铺升级为旗舰店。上海前滩太古里则开出中国内地第一间 MOViE MOViE 电影院，以及上海最大的茑屋书店。2021年11月，北京三里屯太古里北区调改完毕，新开出了优衣库北京三里屯全球旗舰店、耐克北京品牌体验店、DKL 迪桑特动力实验室全球体验中心及北京首间陶陶居酒家等，为市场注入了新鲜活力，持续焕新的品牌组合也给了消费者一个“必须来此”的理由。
内地物业表现的持续向好，也进一步增强了太古地产加仓内地的决心。
太古地产主席白德利表示：计划在未来十年投资超过1000亿港元，在香港、中国内地和东南亚发展一系列令人期待的新项目。其中，超过一半的资金将投资中国内地市场，并以一线、新一线城市的主导零售项目为重点。
此外，他还透露，目前正与多个潜在的伙伴洽谈合作，预期未来十年，集团应占中国内地物业组合的总楼面面积将增加一倍。
眼下，太古地产正加快在中国的布局，不远的未来将有更多新项目与消费者见面。
就在2022年3月，太古即宣布与西安城桓文化投资发展有限公司合作，将落地西安太古里。据悉，西安太古里项目坐落于西安市碑林区小雁塔历史文化片区，是一个以零售为主导的综合发展项目，包括零售、文化设施、酒店、服务式公寓及商业公寓。
这将是太古地产在中国内地的第七个发展项目，也是第四座已确认的太古里项目，西安成为了继北京、上海、广州和成都后，太古地产布局业务的第五座内地城市。
太古地产总裁彭国邦对太古的未来规划表述了更多细节。据悉，在北京，太古地产已签署框架协议，计划将三里屯一个公交维修设施改造成为商业中心，同样位于北京的颐堤港二期项目亦在全力进行中。今后，太古地产还将致力在大湾区开拓多个发展机遇，包括计划于广州市聚龙湾片区开发一个零售项目。
此外，碳中和目标下，可持续发展已成为太古地产在经营之外的又一突出标签。2021年，太古地产在道琼斯可持续发展世界指数中荣登亚洲区同业中的榜首及全球第七位，领先地位备受肯定。
目前，太古地产与清华大学的合作已踏入第十载，双方将研究采用人工智能科技及其他创新方法，进一步提升太古地产旗下发展项目的能源效益。据悉，太古地产制定的科学基础减碳目标，是将全球暖化升幅控制在1.5°C以内。继成都远洋太古里全面使用可再生电能后，广州太古汇也成为太古地产第二个应用可再生电能的大型发展项目。
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