优质拟开业购物中心TOP50

 

 

据不完全统计，在中国内地开出5家及以上门店的连锁品牌超10万家（包括购物中心门店和部分街铺门店），其中，已进驻购物中心的优质连锁品牌需要不断“开疆辟土”；而已在街铺发展成熟的优质品牌也将积极进驻购物中心，以实现品牌升级。

 

据赢商大数据中心统计，全国每年平均新开购物中心约300多家，虽然面临“僧多肉少”的局面，但品牌商在选择进驻什么样的购物中心时依然非常谨慎。激烈竞争下，品牌商抢着要进的购物中心具有哪些特质？

 

 

 

2017年1季度品牌商关注优质拟开业购物中心TOP50

整体特性

 

❶ 体验式购物中心占比近7成；追求业态新奇、独家品牌、高颜值，并有清晰的主题定位，是上榜购物中心典型特征（以下购物中心均以“项目”代称）；

 

❷ 上海、深圳上榜项目数量领先，二线A类城市上榜项目数量有赶超一线城市之势，其中重庆、杭州的项目颇受关注（具体城市分级标准见下文城市分析部分）；

 

❸ 20万㎡以下项目占比超7成，区域型商圈项目居主导地位；优质开发商在区域/城市的开篇之作（连锁产品线）备受期待，未来将吸引更多品牌商视线。

 

 

 

01 开业时间/招商进度分析

 

❶ 开业时间主要集中在2017年下半年

 

 

 

TOP50中，计划2017年上半年开业的项目达12个，计划2017年下半年开业的项目23个，另计划2018年后开业的项目15个。

 

 

 

 

❷ 预计2017下半年大部分项目将有延迟开业现象

 

根据对计划2017年开业的35个项目开业时间（对外公布）与实际招商、开业筹备情况跟踪与监测，分析如下：

 

• 计划2017上半年开业的12个项目，平均招商签约率76%

 

其中，招商签约率达90%及以上的项目4个，分别为深圳来福士广场、深圳坪山益田假日世界、龙湖重庆源著天街、天津天河城购物中心；招商签约率达80%-90%的项目4个，分别为上海兴业太古汇、上海凯德晶萃广场LuOne、上海万象城、深圳宝安益田假日天地（数据来源：项目官网、项目官微、公开新闻资讯等，仅供参考）；

 

• 计划2017下半年开业的23个项目，平均招商签约率56%

 

其中，根据赢商网2015、2016年预计开业数量与实际开业数量比例看，平均开业率约5成；按此估算，2017下半年预计大部分项目将有延迟开业现象（注：根据行业研究，招商签约率达70%及以上项目，能在预定时间内开业；2018-2020年预计开业项目暂未监测到招商进度信息，暂不作分析）。

 

 

 

典型案例

 

深圳万象天地

目前品牌签约入驻率高达90%

 

品牌引进：项目商业面积23万㎡，引进近300个店铺逾1000个品牌，高达27%的品牌首次进入深圳，品牌目前签约入驻率高达90%，将于2017年9月27日正式开业。

 

业态创新：华南首家诚品生活建筑面积约3万㎡，总共6层，除诚品书店外，还将容纳丰富的文创、艺术、儿童业态；华润首个自营人文剧场，每年过百场演出；另打造超10个时尚旗舰大店、逾2000㎡室内儿童乐园、24小时不打烊国际美食餐饮街。

 

设计创新：打破传统shopping mall“大盒子”的思维定式，独创“街区+mall”设计、Space+公共艺术创作空间，打造兼具人文艺术商业的“漫步式城市创作空间”。

图片来源 / 深圳万象天地

 

 

 

02 业态/品牌创新分析

 

❶ 体验式购物中心占比近7成

 

 

TOP50中，计划2017年开业的项目35个；根据这35个项目公开的业态配比信息，24个项目为体验式购物中心，占比近7成（体验式购物中心界定：餐饮+娱乐+亲子体验+文化体验+生活体验业态占比达50%及以上；2018-2020年计划开业项目暂未监测到业态配比信息，暂不作分析）

 

 

 

典型案例

 

深圳壹方城

体验业态占比超55%

 

项目商业面积36万㎡，位于深圳前海、宝安双中心，属于双地铁上盖物业，为目前深圳单体规模最大的购物中心。

 

业态创新/品牌引进：23家主力店、18家次主力店、48家国际品牌、96家餐饮品牌；66家品牌首次进入深圳，体验业态占比超55%；着力打造餐饮、儿童主题馆、国际风情酒吧街、特色娱乐主题区、文化创意展示区、生态休闲体验区等众多体验集合空间。

 

建筑/空间设计创新：将山水元素融入，构筑“源”、“湾”、“汇”三大主题空间；通过退台式设计、三大艺术主题下沉式广场、Lifestyle公园版顶层商业等设计，打造前海首个人文与建筑、商业与艺术融合的多元主题mall。

 

图片来源 / 深圳壹方城

 

龙湖杭州滨江天街

体验业态占比超50%

 

项目位于滨江区CBD黄金地段，商业面积24万㎡，定位“都市时尚精致生活体验中心”。

 

业态配比：零售40%、餐饮27%、娱乐18%、服务8%、家居7%；引进近400家品牌，40%品牌首进滨江乃至杭州；引进跨界复合业态，加大体验式品牌比重，体验业态占比超50%。

 

建筑/空间设计：将运动和天空结合，打造8000㎡超大规模空中景观体验区、沉浸式科技体验区；将儿童和文创结合，打造独有的超10000㎡儿童服务、母婴护理等儿童主题区。

 

图片来源 / 龙湖杭州滨江天街

 

 

❷ 业态创新不断突破想象力边界；“首店”成差异化竞争利器

 

 

对于消费者而言，来到一家购物中心更多的是“体验一种生活方式”。“体验式消费”促使购物中心业态不断迭代，以创新活力保持持续生命力；

 

而在同质化困局下，引进“首店”、打造独有“超级IP”成为购物中心差异化竞争利器。

 

 

 

典型案例

 

上海爱琴海购物公园

创新型文化体验商业综合体

 

总建筑面积55万㎡，商业面积24万㎡，地处闵行区吴中路虹井路口，地铁十号线龙柏新村站上盖。

 

业态创新：由国际建筑大师安藤忠雄亲自打造4000㎡艺术空间及新华书店，将艺术人文与商业融为一体；更引进冰雪主题乐园、国际马术俱乐部等新型休闲娱乐体验模式，带来多元化的氛围体验，开创城市商业新风范。

 

图片来源 / 上海爱琴海购物公园

 

设计创新：项目中庭的“上海之眼”秀场，以先锋建筑形态致敬城市，观赏价值与人文精神在此得到充分体现。城市生态公园、空中有机农场、薰衣草花海三位一体，是集萃艺术、人文、生态、科技的高端商业中心。

 

项目在场景构建、主题设计、沉浸式商业等方面实现不同维度的商业思考与趋势洞察，多项创新不仅在中国，甚至在世界范围内也是首创。

 

图片来源 / 上海爱琴海购物公园

 

 

 

03 区域/城市分析

 

❶ 二线A类城市上榜项目数量将赶超一线城市

 

 

TOP50中，一线城市项目上榜23个，二线A类城市项目上榜22个，表现亮眼；二线B类城市、三线A类城市均上榜3个及以下。

 

从增量市场看，二线A类城市上榜项目数量有赶超一线城市之势：赢商大数据中心监测数据显示，2017年一线城市拟新开项目数量增长39%，商业体量增长70%；二线A类城市项目数量增长120%，商业体量增长153%，项目数量、商业体量增长均超过一线城市。

 

 

一线城市：北京、上海、广州、深圳

二线A类城市：天津、重庆、武汉、成都、杭州、南京、西安、苏州、沈阳

二线B类城市：青岛、长沙、宁波、大连、济南、厦门、无锡、郑州

三线A类城市：哈尔滨、太原、合肥、昆明、温州、南昌、南宁、佛山、东莞、长春、石家庄、常州、福州、呼和浩特、贵阳、烟台、淄博、唐山、珠海

城市级别划分标准：根据对城市GDP、居民人均收入、人均购物中心面积、品牌进入密度、一线品牌进入数量、500强企业落户数量等指标进行综合考量

 

 

❷ 华东“霸主”地位坚挺，上海持续领跑

西南上榜项目数量赶追华南，重庆表现突出

 

 

TOP50中，华东上榜项目达22个，远超其他大区；其中，上海持续领跑，杭州增长幅度较大；

 

西南、华南旗鼓相当，均上榜10个。从增量市场看，未来西南上榜项目数量有望超越华南：赢商大数据中心监测数据显示，2017年全国拟新开、商业面积在5万㎡及以上的700多家实力综合型项目中，西南项目数量占比19%，超过华南8个百分点；其中，重庆2017预计新开项目数量、商业体量比2016年增长4倍多，最为迅猛。

 

 

 

典型案例

 

新光天地重庆

剑指“长江上游最高端购物及生活中心”

 

项目商业面积25万㎡，位于重庆渝北主城区核心商—嘉州商圈，地处商政中心、金融中心、交通枢纽及居住中心。

 

品牌引进：聚集90个顶级品牌、938个全球知名品牌，并拥有10大国际顶级品牌旗舰店，超30%品牌首次进驻重庆，将成为目前中国大陆西部地区面积最大、奢侈品最多的“长江上游最高端购物及生活中心”。

 

业态创新：打造“玩具故事”、“青春王国”、“森林影院”三大主题，包括一座高达9米、宽达18米的双层式旋转木马；以冰雪奇缘为设计概念的湖上冰宫；涵盖攀岩场的热带雨林风格空中花园等。

 

图片来源 / 新光天地重庆

 

 

 

04 商圈/体量分析

 

❶ 20万㎡以下项目占比超7成，中小型项目更受青睐

 

 

TOP50中，36个项目商业面积在20万㎡以下，占比超7成，中小型项目更受青睐；

 

随着商业竞争压力逐年增大，未来差异化的主题、细分精准的客群、精耕细作的运营、个性化的服务管理成制胜关键。

 

 

 

 

❷ 区域型商圈项目居主导地位，占比近6成

 

 

TOP50中，位于区域型商圈的项目达29个、城市级商圈19个、城郊型商圈2个；随着大量项目向区域型甚至郊区型商圈转移，竞争压力逐年加大，急需大量新兴品牌以对抗“同质化”，预计未来非核心商圈项目将成为新兴品牌增长极。

 

 

 

 

❸ 二线A类城市核心商圈升级提速

 

 

上榜的19个核心商圈项目中，一线城市占6个，二线A类城市占9个，二线B类城市和三线A类城市分别在3个以内。

 

二线A类城市基于商业升级需求，核心商圈待开业项目较多；一线城市核心商圈商业发展逐渐饱和，现阶段商圈由垂直型向扁平化发展（尤其以北京为甚），形成“多商圈、多中心”格局，故区域型待开业项目较多。

 

 

 

典型案例

 

沈阳K11

二线城市核心商圈扛鼎之作，开创前所未有的“博物馆零售”时代

 

项目位于沈阳黄金地段“金廊”的龙头位置，商业面积26万㎡，是沈阳目前最大的一站式高端购物中心。

 

品牌引进：引进超过400家全球唯一、全国首发、充满新概念的品牌店铺，打造独有的“艺术展”式商业，开创前所未有的的“博物馆零售”时代。

 

业态创新：引进全球首家国家地理终极探险乐园、国内首个多元智能儿童购物乐园、中国最大室内极限运动中心、中国首创面积最大室内婚礼殿堂……业态创新改变沈阳乃至东北商业格局。

 

图片来源 / 沈阳K11

 

 

 

05 开发商/产品线分析

 

❶ 优质开发商在二线A类城市的优质项目更受关注

 

 

TOP50中，涉及开发商总计41家；总体来看，9家高关注度开发商（上榜项目数量达2个及以上）项目主要集中在二线A类城市；

 

从不同开发商版图扩张侧重来看：凯德、华润、益田主要扩张一线城市；龙湖、九龙仓、新光三越、万达重点深耕二线A类城市；新世界、新鸿基逐渐向二线B类城市延伸。

 

 

 

 

❷ 优质开发商在区域/城市的开篇之作（连锁产品线）备受期待

 

 

TOP50中，连锁产品线项目33个，其中，区域/城市开篇之作占比65%，期待值较高，可作为品牌拓展重要参考项。

 

 

 

典型案例

 

上海兴业太古汇

“太古汇系列”首进华东，上海南京西路收官之作

 

太古地产在华东的首个太古汇项目，商业面积10万㎡，坐落于中国最高端商圈—上海南京西路（内地租金最贵商业街）。

 

招商策略：放弃传统招商思维（把上千㎡承包给某一个高端品牌，迅速瓜分项目面积），采用以 150-200 ㎡“中型店铺”为主的思路，业态分配均匀，以适应不断变化的消费需求。

 

业态配比/品牌引进：零售40%、餐饮近30%、生活服务30%；其中，14个品牌首次入华、12个品牌首次落沪、12家独特主题品牌概念店。

 

图片来源 / 上海兴业太古汇

 

 

 

06 建筑/空间分析

 

 

 

未来商业体竞争在于颜值、场景、主题、服务塑造，而购物中心建筑、空间可从故事性、体验性、游戏性、配套性等方面植入内容。

 

 

 

 

典型案例

 

杭州大悦城

把“西湖”搬进购物中心

 

场景塑造：对客群进行细分，打造色界、杭庭、芳思、马力印巷、面都、环太平洋6大差异化场景产品，是目前大悦城系列主题街区产品最丰富的项目：

 

色界——国内首个泛娱乐主题街区；

杭庭——猎食、猎艳的室内庭院式约会圣地；

芳思——室内外交融的氧气型文艺空间；

马力印巷——杭州首个工业情怀主题街区；

面都——国内首个全球精粹面食博物馆；

环太平洋——无国界+零时差炫爆潮流特区。

 

图片来源 / 杭州大悦城

 

建筑设计：建筑取“山”为形，通过4幢100余米高塔楼和55米高购物中心实现了“微杭州”的建筑设计演变和落位；与此同时，购物中心内广场3-5层立面引入“龙井梯田”生态元素。

 

图片来源 / 杭州大悦城

 

空间设计：室内水平动线呈L型，并首次将跨5层和跨3层飞天云梯引入杭州；以步行云梯、旋转梯、室内露台等空间元素，引进高颜值人气餐厅、花园式西餐、清新下午茶，搭配庭院式外摆和绿植环绕，营造浪漫惬意的社交氛围。

 

图片来源 / 杭州大悦城

 

苏州中心

极富“包容性”与“生命力”的城市共生体

 

商业面积35万㎡，集“展示都市风貌”、“引领时尚消费”、“集聚现代商务”、“体验休闲文化”等多功能于一体，是地上建筑与地下空间整体开发的超大型城市共生体。

 

设计创新：购物中心屋盖——“未来之翼”拥有目前世界上最大的整体式自由曲面和世界上最大的无缝连接多栋建筑的采光顶，彩色屋顶，犹如凤凰羽翼。

图片来源 / 苏州中心

 

 

 

07 主题定位分析

 

 

 

根据项目对外公开的主题定位信息，TOP50中，文化艺术主题定位项目占比最高，达38%，文商旅主题定位项目占比14%：新中产群体的消费观，正从追求简单的吃喝穿戴向文化艺术、休闲度假转换，未来将带动更多文化、艺术、商旅业态；

 

轻奢主题定位项目占比30%：受奢侈品 “关店潮”影响，部分靠零售带动的高端商场业绩屡遭“滑铁卢”；相对而言， 轻奢更多契合了中国奢侈品消费年轻化的趋向，品牌运营、扩张更有特性；

 

快时尚主题定位项目占比15%：这类项目符合了当下“高端零售逐渐落地，大众化零售市场需求越来越强劲”的消费特性；

 

音乐、动漫、教育主题定位项目均占2%：“得社群者得天下”，这类更为细分的主题定位，反映了当下购物中心针对不同细分社群进行创新尝试与良性互动。

 

 

 

典型案例

上海梦中心

国内首个超大型集文化、旅游、购物于一体的一站式文商旅体验中心

 

商业面积14万㎡，共包含7个区域，拥有12个创意文化建筑；由多个演艺剧场、音乐厅、黑盒剧场组成“梦想大道”文化剧院区；未来亚洲最顶尖动画娱乐制作基地“东方梦工厂”总部亦将落户。

 

引入TVB、英皇影视、第一财经、星空卫视、SMG等著名传媒机构，打造影视制作、数字娱乐为主体功能的现代化传媒集聚区、国内文化高地、亚洲艺术重镇。

 

图片来源 / 上海梦中心

 

上海中庚·漫游城

动漫主题新商业雏形

 

商业面积15万㎡，以“漫游”概念，依托“文创、电竞、动漫、科技、娱乐、时尚”等元素打造体验式POP Culture消费圣地。

 

除了引进整个亚洲和美国顶尖的动漫主题，将动漫零售概念放大，更规划了媒体塔、运动公园、樱花大道等项目，打造科技之城、创意之城、漫游之城、未来之城。

图片来源 / 上海中庚·漫游城

 赢商大数据中心与汉博商业研究院联合发布 

 

 

榜单说明

 

测评范围：商业面积5万㎡及以上的全国拟开业购物中心

数据采集时间：2017年1月1日-3月20日

测评依据：根据购物中心所在城市商业能级、所在商圈级别、所属企业开发及运营综合实力、项目商业面积、人流量等级、消费力、优质品牌的进驻意向及热力指数，并结合项目在赢商网数据库年度项目浏览量、互联网热词搜索浏览量等多维度进行综合评分

数据支持：张斌、邓孟蝶、吴菊、黄碧霞、黄丹芝、颜海姗、宾建东、何晶晶

榜单测评：谢飞、林凯斌

报告撰写：樊琼

专业支持：北京汉博商业研究院

专业支持：刘翠晓、韩晶晶

榜单统筹：黄静


声明：文章转载自网络，观点仅代表作者本人，平台仅作分享，版权归原作者。

 

转载请注明出处。