在静安寺晶品七楼运营一个5000多平米的共享办公空间，这位年轻老板看起来信心十足。

本期《锐裘·人物》，我们采访了联合办公品牌米域创始人冯印陶。联合办公的选址考量是什么？为什么会与购物中心合作？国内的“联合办公热”是否已过？这些都是我所好奇的地方，也请随我慢慢解开。

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从2014年起，创新创业的高涨催生出了一条全新的赛道：联合办公。随后的共享经济又将其推至另一个高度，不过，随着 “双创” 和“共享经济”的热度褪去，联合办公从“暴涨期到冷静期”。

 

但不得不说，联合办公极大地改变了已经存在了近百年地写字楼形态，它是新兴办公的代名词，几乎所有办公楼升级时，都会加入联合办公的形态。而联合办公的灵活性，让其又成为创新的实验田，例如，智慧办公、与其他商业场景的融合。

 

办公与商业，这两个曾经完全独立的物理形态，如今正在融合。最早先的合作可从开放式街区找到，比如：上海新天地与裸心社（后者已被 wework 收购）、北京坊和 wework 等；在盒子型商场，也有金鹰、星游城与方糖小镇等案例。

 

这个月，上海又迎来了新样板：米域在晶品 Crystal Galleria 的 7 楼空间正式开幕。

           

冯印陶和团队一直在寻找商场顶楼的位置。他认为，以往商场顶楼的招商逻辑都是放 KTV、大型餐饮、电影院这种带人气的业态。这个逻辑现在依然有效，不过传统业态流量已变得低效，电影院和 KTV 的高峰时段都在晚上，这样白天场地就浪费了，而办公场景恰好能解决这一问题。于是，米域与晶品一拍即合。

 

这家米域空间总面积 5500 多平米，并配有一个 1200 平米的露台，空间被划分为三个不同区域，独立办公室、会员共享区和城市会客厅。尽管购物中心与联合办公的合作早有先例，这个新空间依然有不少创新点。主入口的扶梯与楼下餐饮区连通，入口没有任何门禁设施，任何人都能进来。

       

主入口

 

冯印陶说，既然空间开在商场，就要开放出来，方便会员下楼吃饭、购物，也能让上面的人看看，甚至在公共区域坐一会，点杯咖啡。这里的公共空间就是“会客厅”，不会限制商场里的任何人进来。

                

较之前的项目，开在商场的联合办公会出现设计和工程上的难度。在晶品店，还是能闻到一些油烟味，空间需要在排风系统等会员看不见的地方投入更多。不过这些都似乎不是问题，优质的区位，开阔的办公环境，较甲级写字楼更有诱惑力的价格，都吸引着周边的小微企业不断搬进来。

 

晶品不会是米域今年唯一的购物中心合作方。据介绍，9月，第二家商场合作店，南京东路的悦荟广场也即将开幕。依然是南京路。事实上，静安寺-南京东路一带一直是这家联合办公品牌的根据地。在创立初，米域就以“梅恒泰”为圆心，迅速占领这里年轻人的心智。

 

     米域官方披露的门店地图，可以看到静安寺-外滩一代是该品牌布局最密集的商圈

 

冯印陶非常看好静安寺商圈，他认为这里聚集着几乎全上海最有创意的年轻群体，他们是米域锁定的目标人群。而在一个符合定位的区域实现规模化扩张，是实现短期品牌效应扩大的有效方法。

 

米域更倾向招募有核心竞争力的小微企业，或者专业能力很强，A 轮融资以上的创业团队。这些人群也许是之后城市的中坚力量。“永远是少数人在推动城市的进步，国外早就发生，我也相信这样的情况上海也即将道来。”

 

以下是锐裘与米域创始人冯印陶的部分访谈，除了商场与办公的融合，我们还聊了米域的成长，以及联合办公的下一步发展。

 

 

 

一、购物中心的合作

 

 

 

锐裘：能和晶品的合作，一开始的契机是什么？

 

冯印陶：其实很早我们就开始关注商业地产，思考联合办公是否可以进驻商场高层，与商场形成 cross traffic。我们认为，电影院、KTV、大型餐饮，将来可能会被淘汰，基于这个判断，我们就在找点位的机会。所以当有晶品这个机会，双方也很快就确立了合作。

 

 

锐裘：电影院会被淘汰，这个趋势是怎么判断出来的？

 

冯印陶：电影院这个场景是，人流来了就走，且停留时间很短，KTV 的高峰也是在晚上后出现，这样使得坪效很低，某些区域商业高层甚至赶不上附近写字楼的租金。而联合办公可以弥补低效流量的问题，它有着天然的商业属性和办公属性，这两者叠加很自然。

 

 

锐裘：联合办公与购物中心合作并非没有先例，不过似乎只有米域把入口打开了，这是为了做引流吗？

 

冯印陶：其实现在几家办公品牌与购物中心合作，大家思路其实都比较一致，希望将办公方式和生活方式的场景做融合。打开入口是为了让这层空间与楼下商业和整合。公共区域就是定位为“城市会客厅”，商场的日常消费配套很丰富，晶品的餐饮业态又强，我们让会员更容易走下去，也不会阻止下面的客人上来看看。

 

 

锐裘：如何解决运营上的问题？例如会员的安全性、私密性？

 

冯印陶：私密和安全从技术角度都是可以解决的。私密性并不是靠屏蔽就能保障，而是需要强调是多元的环境。米域也暂时不考虑像其他办公品牌一样做“闪座”，还是希望公共空间就是城市会客厅，用更开放的心态打开空间。这个理念其实一开始都没变。

 

米域有光  这个场景一度还成为小红书上流行的打卡地

 

 

锐裘：与购物中心合作，会是米域的下一个方向吗？

 

冯印陶：米域的空间探索并不会拘泥于某个物理空间，只要是能找到办公+生活方式交叉点的空间，就会去尝试。米域在中山公园的“立方体”是一个整合型的、定义工作和生活交叉融合的空间，有办公，也有零售。不过这样的空间可遇不可求。

 

 

  关于米域  

 

锐裘：简单分享下米域的企业客群？

 

冯印陶：主要客群来自于小微企业，不会过分强调“创业者”。

 

我认为创业者会分成两者，一种是尚未找到方向的，另一种是以专家型身份进入新领域，解决一个问题。我一直有一个判断，对某个领域没有足够的洞见就进入创新是莽撞的。更大的成功率是来源于行业已有足够的深度，或者是已深入另一个领域跨进去。否则，没有经验的创业几乎没有成功率。

 

所以，在 15 年-18 年的创业热潮中，我们还是着重招募个小微企业、A 轮融资以上的创业团队，他们会是社会的工作力量。也许之后，他们每个人都也许是一个企业。

 

 

 

 

锐裘：米域目前已经走出上海，在北京首个案例是和万科合作。拿新项目是如何考量的呢？

 

冯印陶：我们会看物业和项目本身的情况，以及商圈成熟度，例如万科那个是非常好的项目，在很成熟的传统商业街，居民量很大，这个项目最早的时候是华涛商厦，之后是西单大厦。尽管这个街区略有下沉，但底子在，所以我们判断很适合做联合办公。

 

米域十里  北京首家空间

 

锐裘：如何判断商业成熟？

冯印陶：代表商圈成熟有很多指标，有一个是看其活力度和气质。例如陆家嘴就不太适合做联合办公，那里几乎不会有成群的小微企业和创意性人才。相反，静安寺的活力指数就会远高于陆家嘴。联合办公本身就是为小微企业服务，也是我们认准的方向。所以对我们来说，没必要去拓展人群较多，但没有创意氛围的商圈。

 

 

锐裘：现在不少地产品牌也在做自己的联合办公品牌，这会给米域等运营主导的团队造成潜在威胁吗？

 

冯印陶：不会，我认为是可以合作的。地产普遍缺乏运营管理能力，除了联合办公，地产商也在其他场景作过尝试，包括酒店、超市，一定会经历一个交学费的过程，之后才了解到运营之重，它需要专业的团队，足够大的体量去跑通这个事情。

 

米域也是在积累了十家、二十家店之后，才能做出所谓有网络支撑的商业模式。而且米域的成功是来自区域性的规模效应，上海 20 家，和北京有 20 家店，这个区域效应又会不同。区域规模效应上去了，才会提高效率，随之才有有品牌提升，出租率才会上去，这些都是环环相扣的。

 

位于外滩的米域礼和

 

锐裘：是已经有相关的合作案例?

 

冯印陶：米域去年就开始运营和技术输出，之后就没有投过装修的费用，（可以说是品牌已经足够强势？）可以这么概括，这是一个综合能力的问题。米域的设计、管理、社群运营都已经达到了一个不错的标准。这也是我们的核心竞争力。

 

 

  联合办公下一个走向  

 

 

锐裘：今天的发布会上，会做一个蛮重要的产品发布，叫“知时”，简单聊下这个产品吧，会什么会考虑做个知识型产品？

 

冯印陶：其实这背后也有一个契机，刚有提到，米域从创立初就偏重于小微企业，而这些企业都是大部分都是脑力工作者，创意者。他们可能来自传媒、设计、广告，大部分都是80 后、90 后，换句话说，这部分人群既是社会的中坚力量，很多也已经成熟到可以在自己的知识领域表达与输出，米域可以作为一个 hub 给予他们表达的机会。

 

 

锐裘：知时从产品角度，似乎也是另一种共享，并给米域提供知识型标签?

 

冯印陶：是，我们也希望能有更多不同的创意者可以汇聚在米域，打破物理层面地聚合，让更有意思的内容在此发生、传播。

 

 

锐裘：好像事情又串起来了，米域是在南京西路静安寺起家，静安寺几乎是商业商贸环境最好的地方，也聚集着全上海最优质的创意人，米域希望这些创意人和成功者汇聚聚合，用产品把创意人的内容保存并发酵。

 

冯印陶：是的，我一直觉得，国内的人才发展一定会国外有一样的历程。例如在法国、美国等发达国家，人群层级已经分明，一小部分人在推动社会进步；而科技也会取代掉大部分劳动力，大公司会解体，写字楼会空置（今年上海北京空置率就已经同比提高了？）对，那就会有空的办公室和人才流入市场，有想法的人可能会考虑做 start-up，做自己的事业，这时候联合办公的机会就开始了。

 

 

锐裘：也就是说，尽管大家都在说联合办公从爆红期到冷静期，开始唱衰这个赛道，您依然对它抱有乐观态度？

 

冯印陶：对，事实上今年就有感觉了，联合办公品牌品牌在缩小，即已经到了野蛮生长后的优胜劣汰阶段，一些搅局者，或者综合实力较弱的出现疲软，之前非良性竟争引发的价格问题也有逐渐被解决。但这个市场是在逐步扩大的，我相信最终留下来的一定是真正有实力的。

 

联合办公一定在整个办公市场走在前端的，它更容易吸引不同领域的头脑工作者，对市场敏锐度更高，也是最快植入最新的东西的，包括智能化办公，这一定是趋势，而我们在这块已经走在很前面。

 

 

锐裘：接下来的区位布局？

 

冯印陶：我们的战略还是从区域性的规模化扩展，所以接下来，上海和北京依然是最重要的城市。而在城市内，仍然会选择小微型企业氛围更强的区位，举个例子，例如上海的陆家嘴店，我就觉得它是无效的。

 

 

锐裘：这样的战术似乎和零售有点相似？

 

冯印陶：对，会有点像，联合办公在一个商业氛围浓重的 CBD 进行密集布点，就是目标客群占位问题，而且店与店之间也会有互通，社群效应也会因此增加，从而形成良好有效的社区联动，并不断降低市场营销以及运营成本。

 

 

锐裘：除了上海与北京，其他城市呢？

 

冯印陶：深圳可能会是下一个考虑进驻的城市。其他城市短期不会列入考量，一是与品牌的定位有关系，二是二三线城市目前还没有形成有效的市场，市场营销以及跨区域运营成本会很高，且难以保证同等级别的服务质量。

 

 

锐裘采访手记

 

本次采访也有几点值得再次总结：

1. 米域晶品的位置原来是K歌之王，这暗示着商业零售的布局逻辑正在迭代；

2. 物理空间已不限于单一的功能，它可以同时拥有多层级功能；

3. 都市人的移动办公时代已经到来，空间设计需要深度考虑这一点；

4. 当下中国人才市场的变动，如何提高自己的核心技能，否则就会被淘汰。

5. 和移动办公一样，所有生意都不能盲目扩张，进驻新市场需要先判断其市场规模。

 

作为一个移动办公创业者，联合办公的绝对受益者，我认为这个业态一定不会被淘汰。相反，它代表着新一代人群的工作方式、生活方式。未来，它会逐渐成为常规的办公场景，工作与生活，也许会更融合。

 

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