从1917年第一家自建百货大楼在上海南京路剪彩开展，到1998年“SHOPPINGMALL”概念引入中国；从一家又一家百货大楼消失不见，到购物中心遍地开花。

不到一百年时间，中国的商业地产不光从无到有，还成为了全球在建购物中心数量最多的国家。据CBRE统计，2014年全球新建购物中心面积排名前十的城市有9座在中国，全球在建购物中心面积超过一半的也来自中国。

然而伴随迅速成长的，还有成长的烦恼。2014年后，商业地产“加速度”背后的问题开始逐渐显现，商业地产从增量时代进入存量时代。

针对“存量时代，商业地产面临着哪些问题与挑战？”“疫情之下，商业地产又将如何破局？”等问题，新地产财经独家对话中国房地产业协会商业文化旅游地产委员会副主任委员赵晓萍。

 

商业地产为何如此艰难？

 

2019年末，中国平安发布《商业地产行业全景图》报告，根据历年竣工数据估算，当前商业地产存量约30亿平方米。

以中国人口数14亿人计算，商业人均面积高达2.14平方米。这一指标远远高于国际标准参照值0.8-1.2。

赵晓萍告诉新地产财经，商业地产的供过于求和相应政策有关。过去，供应的住宅用地中，商住综合用地的占比较高。而为了提高拿地能力，商业地产也成了房企多元化布局的首选之一。

然而，开发商入局商业地产并非易事。赵晓萍解释，做好商业地产，一要有规模，二要形成好的管理。“在中国很多开发商不具备自己的整条系统，前期规划、各方面执行都存在很多问题。如果房地产开发是小学，商业地产就是大学。因为商业地产考验的是综合能力，光有投资行为，没有情怀是做不好的。”

“商业地产为什么这么难做？因为没有标准，”赵晓萍直言。不过她同样相信“情怀”可以量化。

2018年11月，由中国房地产业协会商业文化旅游地产委员会牵头编制的《购物中心等级评价标准》开始施行，商业地产从此在设计规划、硬件设施、运营管理、消费体验等多个维度有了等级评价标准。

“购物中心等级评价标准”给商业地产指明了发展方向，但存量时代下的商业地产仍然面临着诸多问题：电商冲击、同质化、新开业却难以维持“初跑成绩”等等。

“商业地产同质化问题非常严重。”赵晓萍指出，市场品牌雷同，没有自己的定位，商场对消费者的吸引力就会降低。部分商场存在开业火爆，后期冷清的情况，是因为经营者前期投入大量推广，但项目本身不具备“个人魅力”，所以消费者去了第一次后，不会再去第二次。

艺术，是侨福芳草地的主打“DNA”。这个外表神似透明金字塔的20万平方米商业综合体内，散落着上千件艺术品。伴随时间推移，这些艺术品也在迭代更新，从而诞生一个又一个“网红”打卡圣地。

根据赵晓萍的介绍，芳草地60%-70%的会员都有海外留学经历。这一数据证明，差异化运营下的购物中心吸引的受众也会更加精准。

艺术的芳草地、潮流的太古里、奢华的SKP……一个又一个成功案例证明，找到自身独特的DNA，才是存量时代下商业地产最为核心的竞争力。

疫情下的变革

 

据商务部监测，2019年除夕至正月初六(2月4日至10日)，全国零售和餐饮企业实现销售额约10050亿元，比2018年春节黄金周同比增长8.5%。

中国饭店协会曾预测，2020年餐饮业收入有望突破5万亿元，仅春节期间将达到7000多亿元。

然而，疫情给2020年的春节打了个措手不及，本该红红火火的商业地产被按下“暂停键”，纷纷关门闭户。恒大研究院报告预估，2020年餐饮行业零售额仅在春节7天内就有5000亿元的损失。

西贝餐饮发声“公司账上现金流扛不过3个月”，海底捞暂停营业后股价下跌近20%，行业龙头尚且存活艰难，更不要说其他中小餐饮企业。

赵晓萍表示，“我们预估，疫情影响下，撑不下去的店铺会有20%左右，虽然现在还没到这个阶段，但商业地产即将迎来一场洗牌运动。”

商业地产的盈利模式主要依靠租金收入。入住商家不好过，商业地产的日子自然也不可能轻松。

赵晓萍告诉新地产财经，疫情下商业地产承压不小，一方面他们要给商铺减免租金；另一方面他们自己也面临着银行贷款等财务压力。

“过去大家都说要做轻资产，不做重资产。轻资产的关键在于较少的固定资产和较大的流动资产。”赵晓萍介绍，“但重资产的优势在于抗风险能力较强。或许未来如何在轻、重资产中间寻找一个很好的平衡点，是企业需要探讨的问题。”

赵晓萍建议，疫情期间，商业地产不能坐以待毙，而要积极地“动”起来，“这是一个修炼内功的好时机。我们可以运用新的技术让线上运营成为一片红海；对内部重新装修，将不合理的设计变得更为合理；疫情期间也可能会淘汰一批商家，所以需要对业态有所调整；针对消费心理的变化，也可以提前策划营销。”

此外，赵晓萍还表示，疫情之后，商业地产经营者的思维模式上也要转变，不能再局限于自己收租者的角色，还要成为一个推广者，用更多的内容和活动来丰富商城。

购物中心5G应用进行时

疫情发生以来,以5G技术为代表的通信技术得到了大量应用,比如高清直播、远程医疗、在线教育、协同作业等新模式。在赵晓萍看来，疫情过后的商业地产同样将加速进入到5G时代。

2019年，“5G”一词被频频提及，移动、联通、电信、广电四大5G商用牌照的发放，标志着5G商用元年的到来。

同样也是这一年，商业地产和5G首次结合。2019年12月，全球首个5G+五星购物中心商用发布会亮相深圳。

不过，赵晓萍认为，“2019年的5G更像是一场‘泡沫’，一直在谈，但是没有很好的应用场景。今年会通过应用场景的增加而把‘泡沫’降到最低。”

商业地产如何与5G完美结合？5G能够具体运用到商业地产的哪些场景？在享受5G红利面前，这一问题仍是商业地产亟需思考和解决的头号难题。

赵晓萍表示，“应该把话语权交给‘商业地产+5G’的使用者，一方面是商业地产的经营者，另一方面则是商业地产所服务的顾客。

对于经营者来说，他们更想要的可能是如何利用5G技术精准识别顾客、分析顾客并做出精准推荐；对于顾客而言，5G所带来的沉浸式体验与无国界实时互动则明显更具有吸引力。

5G技术的应用意味着更加智慧的商业生态，赵晓萍指出，智慧商业能更好将技术和消费结合，线上线下相结合的方式将发挥更大作用。

赵晓萍介绍，中国房地产业协会将在2020年继续推动购物中心的基础设施升级，推动电商互动直播、网红场景互动、教育+购物、5G+AI机器人、5G城市会客厅等多个领域发展，并将在今年开展不同模块之下的场景应用竞赛。

她相信，借助5G技术，搭建基于购物中心地理位置为基础的全场景运营的赋能系统就是成为购物中心数字化的关键一步。以购物中心为代表的商业地产消费场景也正面临前所未有的快速升级。