华润商业：越不过的10%_中国购物中心网，商业综合体，商业中心

“理想很丰满，现实很骨感。”这句话用来形容华润商业很贴切。华润努力想把商业地产提到与住宅开发同等地位上，但终是不可同日而语。

3月26日，华润置地（01109.HK）发布2019年业绩，全年1477.4亿元的营业额中，投资物业（含酒店经营）的租金收入为120.3亿元，占总收入的8.14%，依旧徘徊在10%的份额比例。

数据显示，投资物业的营业额同比增长26.3%至120.3亿元，其中，购物中心业务营业额91.5亿元，同比增长33.4%；写字楼业务营业额13.9亿元，同比增长12.3%；酒店业务营业额14.9亿元，同比增长4.5%。

就收入而言，购物中心、写字楼、酒店全线飘红，购物中心仍是投资物业收入的主要贡献源，近七成的收入来自购物中心。财报中提到，2019年购物中心出租率为94.9%，同比上升0.6个百分点；所持购物中心零售额为645.9亿元，同比增长36.6%。

储备46个购物中心项目

在投资物业中，购物中心一直是华润置地寄予厚望之地。

从2017年开始，购物中心的投资开始提速，2018年力度再加大，新开8个购物中心创下历史新高，2019年与2018年持平。

在营购物中心的稳步增加，是投资物业租金增长的主要原因，2019年购物中心的增速超出了投资物业的整体增速。财报中提到，2019年华润置地新开业购物中心8个，分别为6个万象汇，2个万象城；重装开业项目3个。

综合来看，总规模购物中心61家，自持42家，管理输出19家。截至2019年12月31日，已开业万象城╱万象天地25个，万象汇17个，储备项目46个；另有管理输出购物中心项目28个，其中在营项目19个，储备项目9个。

除了在营项目之外，华润置地在投资物业中对商业的储备也较为充足。

财报显示，2019年华润置地新进入国内9个城市，新获取82个项目，新增土地储备合同计容建筑面积2,020万平米，其中开发物业1784万平米，持有物业236万平米。此外，在建/拟建的商业总楼面面积有528.36万平方米。

从近三年华润置地在土地市场上的动作来看，商业地产的土储面积在加大，但是比重却有所下降。

数据显示，2019年华润置地总土储6868万平方米，投资物业土储面积为1016万平米，占比14.79%；2018年，总土储面积5957万平米，投资物业的土储面积为943万平米，占比15.8%；2017年总土地储备面积达4897.8万平米，其中投资物业土储面积816万平米，占比16.6%。

不过，华润置地在财报中再次强调，以购物中心为代表的投资物业是本集团重点发展的业务板块，未来两三年仍将是新建购物中心投入运营的持续高峰期。

按照原计划，2020年要开8间购物中心，包括公司持有及轻资产管理项目。对此，华润置地表示，2020年新开业压力较小，仅成都万象城2期及3个轻资产项目计划开业。

对于未来三年，华润置地也有了初步开业计划。财报中提到，2021年及2022年分别计划新开业13个和11个项目；截至2022年底，本集团将有88个项目在营；另有28个项目将在2022年后开业。

写字楼出租率降至72.9%

在华润置地的商业版图中，除去重头购物中心外，写字楼是其另外一个看重的业务，从储备量便可看出一二。

2018年提出“城市综合投资开发运营商”转型策略以来，华润置地在写字楼方面进行了大量投入。在2018年，在建及拟建的写字楼总楼面面积达到了229.15万平方米，是在营面积的3.6倍。2019年在建及拟建的写字楼总楼面面积为223.09万平方米，是在营面积的2倍。

相较于2018年，今年投入力度有所放缓。“调结构”是华润置地坚持的“三调”原则之一，一方面持续投入写字楼，另一方面也在调整资产结构。

2019年年末，华润置地上演了年度最大一笔交易。其将位于深圳前海自贸区的华润前海大厦T2写字楼整栋卖给中信保诚。据了解，这笔大宗交易所涉及的建面约10万平方米，交易对价约80亿元。

对于出售的原因未作解释，而业界的分析大多倾向于写字楼空置率高。有报告显示，前海甲级写字楼2019年底空置率为56%，位列全市第一；2020年深圳将有约112万平方米的新增甲级写字楼入市，空置率预计从21.2%微升至24.9%。

2019年华润置地写字楼租金收入13.9亿元，同比增长12.3%，出租率72.9%，同比下降16.9个百分点。下降的原因，财报解释称，年内新投入运营的写字楼初期出租率较低等因素影响。

截至2019年末，本集团持有写字楼项目共计35个，建筑面积249万平米，主要聚焦一二线城市，面积合计占比98%。其中主要在营项目14个，建筑面积78万平米。

此外，投资物业的第三大部分酒店，虽收入贡献率低，但华润置地对未来投入却不小。数据显示，2019年在营9个酒店，客房2661间，酒店平均入住率同比上升3.7个百分点至69.9%，实现营业额14.9亿元，收入占比为12%。

值得关注的是，在建及拟建的酒店总楼面面积为107.4万平方米，而在营面积仅为47.73万平方米，这意味着未来入市的酒店面积是当前的2.3倍。

商业分拆上市没有时间表

分拆物业、商业上市依旧是今年业绩发布会上关注的焦点。

对于商业的分拆上市计划管理层没有提及，不过，管理层对物业分拆上市进行了回应。华润置地副主席张大为表示：“对旗下物业板块分拆上市进度，公司一直在推进，大的策略已经形成，公司会正常推动上市进程。”

“分拆物业上市”是华润置地前几年就提出的计划，在其推动的过程中，碧桂园、雅居乐、新城控股等多家房企已完成了分拆旗下物业上市，而华润置地如今仍在计划。

而关于华润商业的上市计划，行业关注的热情似乎有所褪减。该计划最早提及是在2014年，当时声称：“其商业地产板块存在单独打包上市的可能。”此消息一经透露，引起行业对华润商业的高度关注。

2017年的组织架构调整，将商业地产事业部从开发业务中分出来，并调整为一级组织机构，业内人士纷纷表示：华润商业分拆上市近了。

然而在2017年业绩会上，唐勇进行了否认：“华润置地已经在研究将华润商业拆分上市一事，试图释放华润商业的价值，但目前还没有时间表。”2019年在华润置地经过频繁高管变动之后，唐勇另居他位，王祥明掌舵，华润商业的上市计划不知会排到何时。

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