Yi：据您观察，疫情对商场的哪些业态打击最明显，商场会做出什么样的调整？

M：我认为现在摆在大家面前的，是一个取舍的问题，因为所有的购物中心在疫情中都看到了儿童类、休闲类业态的动荡，但如果把这些风险业态都去掉，也没有其他的业态可以补充上来。而且疫情控制住以后，你也会发现大家对这些业态仍有基本的消费需求。所以很多购物中心可能会缩小一些这些业态的面积，让产品更多元。比如儿童业态，至今依然是市场上最强势的业态，可以说是刚需，但疫情之后，很多购物中心会除了培训类之外，引进更多亲子餐厅、儿童娱乐、儿童零售等，让产品类型更丰富。

Yi：品牌未来一年的拓店计划更加保守了，这会对购物中心的招商带来哪些影响？

M：相比零售，未来一年对餐饮会是一个机会。首先高端餐饮的拓展意愿依然强烈，因为它的资本实力雄厚，且店铺的运营、供应链非常稳定，所以他们反而会以“抄底”的心态去和一些购物中心谈。另外一些小众但是品质很好的餐饮品牌，也想在今年用一个好价格进入购物中心，占领一个更好的位置。一个细节是，疫情之后很多街边的店铺也想去购物中心了，因为购物中心本身的运营会给商铺一定的客流量保证，是一个稳妥的选择，街边店的获客只能靠自己。

你会看到疫情之后，好的购物中心依然非常好，租金没有降低，入驻率也很高，反而一些中端购物中心的经营受到了很大影响，因为他们体量没有优势，业态和商铺没有特色，客流受疫情影响很大，品牌就可能把里面的店关掉。很多品牌的老板在疫情之前是看大账的，他在全国有几十家店，只要大账增长好，个别店铺亏损也没问题，但在疫情之后，他会发现自己承受不了任何一家店亏钱，因为一旦遇到疫情这种事，店铺租金和员工工资是一笔巨大的现金流出，因此他现在开店就会非常谨慎，只开回报周期短、盈利能力强的店，把亏损的全部关掉。

Yi：疫情让很多购物中心的“数字化”飞速发展，人们更重视线上运营、精准营销等手段，甚至也开始发展私域流量，这其中可能存在哪些误区？

M：我所在的团队大概三年之前就在研究线上线下融合这件事了，当时行业内总说“狼来了”，因为线上对线下的冲击非常大，后来购物中心也想明白了，线上线下未来一定是一组很好的互动和补充。我们其实不常用“线上线下”这个说法，而是用“在线”的概念，意思是未来所有的商场对消费者都应该是24小时在线的状态。想要做好线上和营销，平台的建设很重要，但如果单单靠购物中心自己，我觉得很难做到，因为商场的人手和精力都是有限的，如果每一个商场都自己做个App让消费者安装，也不现实。所以比较好的一个途径是，和一些有线上经验的平台合作，比如阿里巴巴就在做这个事，它已经有线上商户的运营经验了，就想把这些经验套到线下去，它们正在帮购物中心搭建线上平台，统一收款接口等等，还能提供商场的大数据分析服务，腾讯也在做类似的事。

购物中心其实是一个很好的线下流量池，每个人进到购物中心都是一个流量，而且获客成本非常低。未来购物中心有没有可能成为一个服务线上的流量入口，这已经探讨很多年了，一旦实现，势必会打破购物中心原有跟商户收租的方式。原来购物中心的做法是，顾客在我的商场里产生消费，我根据营业额提成，但未来是顾客在我的商场里看到这件商品，然后线上下单，被我监测到了，这一部分也可以抽成。在这个场景里，购物中心就是一个平台和窗口，做商品和品牌的形象展示，直接触达消费者，有点类似广告、媒介的角色。

有关私域流量，虽然讨论的人很多，但我觉得购物中心做这个事有点“杀鸡用牛刀”，因为商场本来就是打开门做生意，一定要做最广大的流量的生意，因为它线下空间的价值太高了，需要出坪效，不能把太多的资源放在一些小事情上。

Yi：据我们了解，很多商场今年曾把“夜经济”作为发展重点，但是被疫情耽搁了计划，“夜经济”会是未来商场普遍拓展的业态吗？

M：这种趋势确实存在，我们做过一项研究，夜间经济对城市 GDP的拉动作用非常大，尤其在一些年轻人多的城市，所以政府也是鼓励的。可能很多人想的是，晚上人们会去一些酒吧、餐厅消费，但其实夜间经济的形式还有很多，比如夜游博物馆、图书馆，很多年轻人晚上想看书，但城市里没有这样的空间，还有一些夜间的演出剧目，都是可以发展的内容。但需要注意的是，夜间经济是重运营的，而且需要有新颖的主题，否则就很容易变成酒吧街，商场发展夜间经济最好用一块独立的区域，如果和其他业态混合在一起，很可能会产生感官上的不良影响。其次也要控制业态的比重，如果比重过大，后边的成本会很难打平衡，因为商户雇人营业是需要付出人力成本的，夜间区域很可能白天没有人流量，或者晚上的人流量不足以覆盖运营成本。

Yi：购物中心如何调整思路，以应对疫情后的新市场状态？

M：确实疫情过后，很多人去线下购物的频次会降低，但也会倾向于想，我既然要出来逛一次街，那就去一个品质高或者有特色的地方，这是一个“升级”。所以未来购物中心依然会是非常好的消费抓手，不过它已经从原来简单的商品陈列、餐饮供应，升级为一个非常复合化的文化、社交、生活空间了，很多商场也是向这个方向调整的。商场需要注意的是，一定要平衡好业态的比例，以及投入产出比，不要被一些流量高但转化低的成绩迷惑了。很多商场确实靠活动拉来了不少人，但人来了看一下热闹就走了，没有形成转化，因为商铺和客群并不匹配，或者它本身的动线设计不合理。所以大家要在运营上下更多功夫，把商场这个产品做好。

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