春回大地，万物复苏。

受新冠肺炎疫情影响而降至冰点的零售商业地产，也在缓慢复苏中。笔者昨日去家门口附近的购物中心吃火锅，已经能感觉到人气回升，虽然与往日人流如织的景象不可比，但至少说明商业地产尤其是社区商业可能已经熬过了最难的时期。

在各类零售商业中，社区商业由于对人流的聚集性要求较低，同时又能满足居家生活的刚性需要，因此在此次疫情中复苏步伐相对更快。而对于前两年就已经开始下注社区商业机会的投资者来说，在阵阵寒意中或许也能感受到一丝春天的暖意了。

零售商业地产是指用于各种零售、餐饮、娱乐、休闲等生活服务类经营方式的不动产，包括商场、购物中心以及社区商业等。

社区商业主要包括临街商铺和集中式社区商业两种类型。其中临街商铺以楼盘底层作为商业用房，一般面积不大且比较分散，业态主要包括零售业以及服务业，针对的是社区内居民的必要生活物质与服务需求。集中式社区商业面积则多在1-5万平方米，业态主要包括服务、餐饮、零售、休闲娱乐、亲子教育以及养老等，更加多元，业态的配比受区域位置、布局规划以及大众需求所驱动。例如苏州邻里中心主要针对方圆1公里内的居民，注重服务性，生活配套服务占据主要地位；上海瑞虹生活广场则因老城区的地理特性和当地居民的消费偏好，选择将餐饮和零售作为主打业态。

社区商业一般以覆盖附近3平方公里以内的消费需求为主。近年来，随着人们收入的提升，以及“就近原则”的消费理念和习惯的逐步形成，社区商业的活跃度越来越高，发展呈现出更加贴近社区居民、多元融合、经营能力不断提升等特征。

在购物中心存量巨大、去化困难的大背景下，一些嗅觉敏锐的房企也已经看到社区商业的蓝海，在小区周边统一规划建设社区商业，植入自己的社区商业品牌自主运营或者直接进行销售，在满足社区消费需求的同时获取利润。例如万科的“五菜一汤”、保利的若比邻、花样年的彩生活社区、龙湖的星悦荟等等。

以万科为例，万科2012年左右开始确定社区商业的市场定位，目前有5条社区商业产品线，分别是万科里、邻里家、万科生活广场、万科红、万科2049。各条产品线体量并不相同，最大的是万科生活广场，体量在3-8万平方米左右，普遍位于城市郊区，一般采取小股操盘的模式，业态组合集餐饮、购物、娱乐、社交于一体。邻里家则体量相对较小，仅有1-2万平方米，主打的标准业态是“五菜一汤”（即超市、便利店、洗衣店、银行、餐饮和医疗）。

国外发展经验显示，在人均GDP超过3000美元之后，社区商业所占消费零售总额的比例一般在40%-60%之间。目前即使在上海这样的一线城市，社区商业也仅占社会消费零售总额的30%左右，侧面反映出社区商业的市场还有待充分发掘。

盯上社区商业机会的不止房企，还有一些敏锐的投资机构。

早在2009年，主打商业地产投资的地产基金高和资本就开始关注社区商业，2020年2月18日发行的“金茂华福-重庆金茂珑悦资产支持专项计划”标的物业重庆珑悦里项目，是高和资本在社区商业投资领域早期探索的一个成果。本单类REITs产品发行总规模为4亿元，优先级（AAA）规模2.5亿元，优先级融资成本再创新低，也表明市场对社区商业这一类型不动产的看好。

值得关注的是，高和资本近期斥资近10亿元完成收购的北京顺义别墅区欧陆广场，也是该区域内重要的社区商业。

2020年初席卷而来的疫情，令全民闭户，大型购物中心损失惨重，社区商业也受到不小的冲击，但由于聚焦“最后一公里经济”，社区商业业态减少了远距离出行采购带来的风险，因此也在冲击中显现出更强的韧性。

正如中国城智更新研究院院长陈方勇所言，疫情之中，社区商业承担着极其重要的生活保障功能，成为社会的稳定器。社区商业也趁此时机成功的实现了线上线下的打通，它们成了生鲜配送的前置仓，它们是餐饮外卖的中央厨房，它们是分布式办公的联络点，它们是居家商务的会客厅。

类似盒马鲜生这样具有强大线上购物半径和线下配送能力的“新零售”，在此次疫情中更是凸显出全方位的优势。无需任何促销手段，每天定时在盒马上“抢菜”，成为疫情中部分消费者的日常，由此可见，社区商业真正实现线上和线下的融合，将是提升品牌或项目未来的抗风险能力以及可持续竞争力的关键，也是实现从实体零售业向“新零售”全面转型的基础。

“新零售”是马云在2016年10月的阿里云栖大会上的演讲中提出的概念，核心是线上和线下的融合。概念虽好，但不能忽视的是，仓储物流设施的完善是实现“新零售”的重要保障。盒马鲜生能实现线上销售占比超过60%、30分钟完成3公里以内配送的前提是发达的物流组织和完善的仓储设施。

社区商业的服务半径有限，大多不超过3平方公里，而通过打造线上渠道还有可能扩大区域外的客流消费。去年9月盒马鲜生创始人兼CEO侯毅站在阿里投资者大会上透露，开业12个月以上的盒马鲜生门店都已实现盈利，很大程度上也是依靠线上延展区域外的客流。

近年来，社区商业作为民生工程也得到政府的高度重视，以传统菜市场、街铺为代表的社区商业显然已经不符合社会发展需求，未来社区商业中心的升级改造将会是重中之重，可能会成为存量地产的下一个风口。

可以预见，无论疫情何时结束，房企、电商和投资机构都会继续在社区商业这个竞技场各显神通。而在这场“厮杀”中，无论谁将胜出，消费者都必然是最大的受益者。