随着各家头部企业陆续拆分商管公司上市，“轻资产”模式成为了商业地产的新战场，华润、龙湖等传统重资产运营商也纷纷加入竞争。

在今年发布的万科2021年度报告中，万科也首度专门论述并强调了其集团“轻资产管理能力获得认可”。

其中，重点提到了“2021年5月，上海漕河泾印象城成功开业，成为轻资产合作的代表性项目。”

轻资产模式的成功，离不开运营团队的努力，以及业主方的信任和支持。而作为双方间的首度合作，体量仅5.6万平米、开业仅一年的漕河泾印象城，如何能跃升成为集团“轻资产代言人”，本文将做一探讨。

01

轻资产的难点，首先在于项目不好做，甚至难做，因而业主才需要寻求外部团队来解决问题。而对于轻资产的被委托方，最首要的指标，自然就是经营业绩与回报。

根据漕河泾印象城发布的数据，不考虑疫情封控期间，从去年5月开业至今年3月的10个月里，5.6万平米的漕河泾印象城取得了894万人次客流，以及5.7亿元的销售额的优秀业绩。

之前开业探场时我曾提到过，印力上海没有把这个小项目局限成一个餐饮配套场，而是实现了全业态布局——

超市、KTV、健身的主力店组合，宴请+快餐+咖啡水吧+夜宵的餐饮阵容；零售囊括了服饰、潮玩、鞋、数码、配饰等多元品类，配套也覆盖了丽人+教培。

一年的经营下来， 餐饮品类提升引入了滕记星发餐室、寿司沼津港、司熟、布歌东京、MANNER烘焙、三川·小町等，而超能空间VR、蝌蚪星际更是进一步丰富了儿童娱乐业态，此外还引入了联想、坦克汽车（全国购物中心首店）等品牌。

98.47%的出租率证明了这一定位的成功。

人头攒动的POPMART门店

做过中小项目的朋友们都知道，零售往往是最大的痛点。

体量本身就会限制品牌丰富度，而可逛性的下降又会打击购物人群的到访意愿，再进一步影响到门店的动销货品和上新频率，形成恶性循环。

因此，只有同时做到抓准客群、摸准需求、选准品牌，才有机会取得突破。

从印力的实操中不难看出，项目舍弃了男装、童装、少淑等品类，用一两家运动休闲品牌覆盖最广大的人群（尤其是大量理工男）的需求；剩下的零售面积，尽可能把中淑品类的丰富度与氛围感做强，让白领OL能逛起来、买起来。

从这一年的成绩看，零售板块升级引入了adidas original、MLB、LILY等知名品牌，B1层也新增了此前缺失的美妆品类Beauty Choice，文化传承饰品类结绳记等品牌。

Beauty Choice门店

无论是品牌级次，还是整体氛围，都有进一步加强，体现出了项目从定位到品牌选择的精准性，以及招商和运营的高效联动。 

这样的业绩，显然也让漕河泾印象城的业主方收获满满——用253天，实现从毛坯商场到盛装开业，再用300天，由运营企稳迈向效益进阶；印力上海用尽可能短的时间，带来了项目物业资产价值的显著提升。

02

对于一个开业就生意爆棚的项目来说，下一阶段的重点工作往往是调铺提档，简单来说， “往高里走”。

当然，这项工作不是一蹴而就的，毕竟铺位的腾挪和洽谈都需要时间。而在这期间，漕河泾印象城做了件更有意义的事情——“往深处扎”，把客群服务做到更为深入。

长期以来，漕河泾新兴技术开发区由于商业供给的不足，是一个不缺科技、不缺创新、但总让人觉得缺少生活的地方。

印力上海不仅带来了成熟优质的商业品牌，更贴心地为园区内的白领上班族们呈现了多元化的生活场景：

早餐——漕河泾印象城联合商户，在办公族上班动线上，推出7:00开启的早餐供应，带动多家商户被授予了上海市“早餐示范点”，从而为园区消费者带来更丰富便捷的暖胃呵护。

下午茶——主动沟通LAVAZZA、MANNER、BAKER & SPICE等商户，定制打造专属“下午茶套餐”，为商务消费者们提供理想的“第三空间”。

咖啡——从招商对网红品牌的一网打尽，再到后期运营精心定制的漕版“咖啡地图”，漕河泾印象城里的代数学家、星巴克臻选、Tims等15家带咖啡的店铺，是无数打工人的“续命”圣地。

复工后，漕河泾印象城还将上线场内团餐小程序，聚焦于园区企业的团餐需求，解决每天中午白领们最头痛的“吃什么”问题。

各类活动方面，印象城也是别具匠心。

与通常购物中心常见的美陈展、亲子活动、明星见面会不同，在漕河泾印象城，我们能看到更多与白领生活密切相关的内容。

无论是“喜马拉雅播客生活节”、“情人节萌宠寻友记”等短期或快闪活动。

还是在与珍爱网联动“一小时交友派对”后，与其子品牌“SeeU下班见”携手，将优秀单身男女青年线下交友活动定期化的合作。

“一小时交友派对”活动

甚至是主动走出商场，以项目团队引入资源和预售，园区提供场地和宣传的形式，于跨年夜之际在漕河泾新兴技术开发区会议中心合办的脱口秀。

跨年“乌拉脱口秀”活动

一系列精心打造的活动，再加上为园区员工定制的“漕PLUS会员”计划和专属权益，都创造了更多社交、连接的情景，让漕河泾印象城如其 “上海潮玩生活基地”的定位所述，成为园区企业员工的业余生活大本营。

这也让印象城带来的增值，不只体现在资产价值维度，更体现在园区的关怀温度、和企业员工满意度上。

03

服务好顾客之余，更值得一提的是，是漕河泾印象城打破了传统的“办公楼提供客群——商场吸纳人流、产生收益”的单向路径，利用商场的窗口作用，实现了对园区企业的赋能。

比如，通过举办“大厂学长对你说”专栏，邀请到园区内的大厂员工，分享 “市场营销与职场”、“如何俘获HR芳心？”等话题，让更多的在校生能有兴趣走进印象城，也在毕业后有机会走进漕河泾。

“大厂学长对你说”活动

过去的文章中我提到过，漕河泾印象城开业后不久，就将园区企业腾讯游戏的王牌产品——和平精英2050“重启未来”限时展活动引进了商场。

和平精英2050“重启未来”限时展

去年11月，由新民晚报主办，默沙东中国支持举办的“时间足够你爱”肺癌关注月患者生活影音展落地漕河泾印象城，也收获诸多好评。

展览以声音和影像的形式，展示了数位肺癌患者的真实故事。观众们在被感动的同时，也收获了肺癌相关知识的科普，还有很多人将肺癌自测题分享给围人，推动生活方式的改变。

“时间足够你爱”肺癌关注月患者生活影音展

作为全球医疗行业的领先者，默沙东中国总部也位于漕河泾园区内，并通过此次活动展现了企业的品牌形象与人文价值观。

这种产商融合的互动模式，让商场成为了园区和企业对外展示的“第二大堂”。

将这一思路延伸出去，那么漕河泾印象城或可化身园区各上下游产业、企业之间，跨界合作、异业联盟的连接点与试验田，实现从“配套”到“大堂”，再到“创新车间”的演化，让漕河泾印象城成为漕河泾生态中最具想象力的一环。

上海漕河泾新兴技术开发区

04

今年初春爆发的疫情，给所有实体商业都按下了暂停键。但有赖于过去一年和整个园区以及周边居民建立起的深度互动，漕河泾印象城将社群运营的力量也带到了疫情期间。

在3月上旬上海多地出现病例之后，漕河泾印象城迅速启动线上渠道，整合场内餐饮商户联系方式，让消费者可通过拨打电话或外卖平台下单购买。

面对运力紧张、运费上涨的情况，一支由漕河泾印象城员工志愿组成的工作小队“应运而生”，为周边的社群成员无偿配送生活物资，助力缓解“配送难”问题。

4月1日浦西全域静止之后，漕河泾印象城项目协调留守人员40人，维护场内基础设施的正常运转，随时应对外界需求。

场内保供单位T11生鲜超市闭店不停业，全体员工在落实新冠病毒抗原检测及核酸检测的基础上，防护与保供双肩挑，向对口的街道小区集采、集供，提供配送上门服务。

同时，项目团队也多方沟通，将保供单位与能提供团购服务的品牌信息进行整合，通过微信公众号推文，搭建品牌与周边消费者之间的沟通桥梁。

可以说，尽管线下的交通被阻隔了，但在线上，漕河泾印象城仍然活跃在周边社区居民的团购群中、购物车里。

漕河泾印象城团购推文

如今，随着上海陆续开启“复工复市”，静止了近两个月的漕河泾新兴技术开发区，逐渐重燃了灯光；印象城内的T11生鲜超市于5月27日恢复了线下营业（预约制入场）；项目其它区域，也已启动复业的准备工作。

漕河泾印象城复业前消杀

据悉，漕河泾印象城原定的周年庆活动将延后至今年夏天，囊括全场折扣、会员限时秒杀、满额抽iPhone等大力度促销，以及“INTO X tokidoki 太空潮流展”、“漕河泾印象城咖啡节”、“心漕澎湃寻爱大冒险”等多元活动，希望带给重新光临的消费者们更多惊喜与精彩。

漕河泾印象城后续部分活动合集

每一次讨论疫情复苏的时候，我都会讲起“速度”的重要性。因为疫情会磨平和改变很多东西，并通过无差别的负面影响，把许多购物中心拉回到同一起跑线上。

而看到漕河泾印象城系统而详实的周年庆方案时，让我不得不佩服其重启速度之快，也不得不感慨：优秀这种习惯，并不会被疫情所改变。

在过去的一年里，正是这种优秀，驱动着漕河泾印象城的不断发展，从一个普通商务配套的胚子里，成长为产商结合标杆的模样。

在办公楼与印象城间穿梭的园区消费者

回到文首讨论的话题，面对充满挑战的项目，漕河泾印象城在做好生意的基础上，更通过对办公客群生活、园区产业生态的多维融入，以及特殊情况下的不懈努力，成为了业主方在多方面的坚实可靠的存在。

我想，也正是这种比传统轻资产运营商跑得更快、想得更多、做得更深的成绩，让它成为了万科轻资产模式的封面代表。

这其中，既有漕河泾新兴技术开发区不断创新、追求卓越的决心，也有印力上海因地制宜、精益求精的细心，以及双方珠联璧合、相得益彰给彼此带来的信心。

今天，正值漕河泾印象城开业一周年。回顾跌宕起伏的这一年，我也期待这种精诚合作，能为漕河泾印象城，以及漕河泾新兴技术开发区，创造更好的明天；为国内的轻资产合作模式，以及产商融合的购物中心模型，提供更多的经验与参考。

出品：Mall先生 | 照片：印力上海

——THE END——

Mall先生招聘中，详情点击下方图片：