变化是世间万物遵循的基本定理，人如此，商业亦是。

何以使得，18年之久的商业体在昆明强势的存量、新兴的增量市场一直稳健、“鲜活”的生存；何以使得，单体2.5万平方米的商业体单日创造3千万的销售额。

鲜亮成绩的背后指向的是美辰城市广场超前的规划和恒定的创新。

“创新是永恒的旋律，人的生活在升维，商业也要时刻焕新。”一直“奔跑”在中国商业地产的刘蔚，是美辰城市广场的掌舵人。他带着“美辰”这张商业名片经历了云南繁荣的百货时代，又在购物中心时代奔走于1.0、2.0、3.0的各个阶段。

面对时局的转变，美辰一直保持创新的思维，同时，也敏锐的感知到消费者的需求点在不断进阶，即将开始一次从场景空间到业态内容的重新构建。

美辰城市广场SP活动 （来源/美辰）

美辰真的太懂消费者了！私域流量建设走在了昆明前列。

从SP活动中，我们看到的是美辰会员十足的忠诚度，也看到美辰用心精耕消费者，除了年龄、阶层、区域等大层面的研究客群，更是细化到了爱好、星座等维度。

美辰城市广场所处的小西门，老昆明人习惯称之为“龟背”，因其这里交通线路广布，四通八达，是一处难得的商业宝地。以大观商业城和美辰城市广场为主的商业区，形成了小西门商圈，如今大观商业城以小零售和小吃业态为主，与美辰的定位形成差异。

贯穿美辰的人民中路 （来源/美辰）

最早，美辰被称为“小奥莱”，辐射半径可以高达9公里，可见当时美辰在昆明人心中无可媲美的地位。如今随着周边的顺城、正义坊、百货大楼、柏联广场等大体量商业的起势，美辰的辐射范围缩短到半径1.5公里内。

美辰核心辐射范围

 （来源/赢商大数据智能商业算法模型评估）

通过对全市购物中心项目吸引力、交通便利性、竞品截留效应、各街区人口密度建模运算，评估项目对各街区的居住人口渗透热力表现，区分出项目核心辐射区、次核心辐射区、拓展辐射区。（此模型主要用于预测购物中心本地到访客群的居住来源地，约50%-60%的客群是来自于核心辐射区；约20%-30%的客群来自于次核心辐射区；约10%-20%的客群来自于潜在拓展区）。

向北可触达到翠湖片区，向东可到正义坊，向西走还可揽获集美天街和壹号广场的客群，目前两个项目处于停滞状态。

美辰周边人口及消费力 

（来源/赢商大数据）

一座商场的流动性靠的是人，而人最早也是傍水而居。通过赢商网大数据监测，美辰购物公园周边一公里范围内，住宅有230个，写字楼6个，人口规模得分9.4，客群消费力8.0，这些都处于全市的高水平。

周边1公里工作人口资产等级

（来源/赢商网大数据）

TGI:当前画像比例与全城比例的比较，TGI介于0.9-1.1时表示比例水平适中，高于1.1表示当前区域画像占比已经明显超出本市平均水平，反之低于0.9则表示明显低于本市平均水平。

美辰城市广场毗邻翠湖，这里居住着昆明高知、高产人群，追求的消费习性自然和美辰的品质相匹配。赢商网大数据还监测到，美辰1公里范围内的工作人群12.08万人，以小康人群为主，占本区域工作人口53.70%，TGI为1.15, 明显高于本市平均水平。

重点学校、17家银行机构、移动公司、烟草公司宿舍、区政府大楼......这些标签足以印证美辰客群的特性。

面对客群的特殊性，美辰从来不追求流量为王的定律，而是采取精准化经营，消费者需要什么就提供什么。从来不做过多的宣传，却实实在在的精耕自己的私域。

用美辰人的话来说：“美辰一直期待和喜爱的是个性鲜明、追求有品质的生活的顾客。”

2004年美辰开业之际，整个场内业态由超市、小电器、皮具等构成，这在当时是非常合理的搭配逻辑，但刘蔚却把眼光看的更加长远，认为这样的布局跨度较大，专业集合度不高。通过一段时间的经营，毅然把超市和电器撤掉。

他深谙什么是美辰的强项，什么是短板，一开始就做了很大尝试：引进衣恋、百丽系统的各大品牌，还将屈臣氏、星巴克等当时最高光的品牌落定。

果然，调整后销售额逐年在提升，遇到节假日，仅一家 FILA 就可以贡献400多万的日营业额。

夜晚的美辰城市广场 （来源/美辰）

“商品一直在高速裂变，持续细分。”刘蔚把商品划分成生存、生活、个性、优质、高级、奢侈、定制、时间八个层级，美辰精准认知，只做生活到高级这四个级别的生意，当然这是深究周边消费者画像的结果。

接下来，美辰要做的是把“快乐新生活”植入商业内核，让消费者获得更多的生活满足感，把商品的价值提升，把业态做新的组合。

从2003年“非典”严重期，到2012年“新冠”常态化，疫情催化下，美辰的经营策略将从100%的商品售卖减少到80%，最终达到55%左右，而今年的重心则是规划美容、教培、健康等新兴业态。

这是符合这个时代的需求的。传统业态千篇一律，餐饮和零售主导着一切，而美辰总能先人一步，把现在的刚需弱化，把未来的刚需前置，于是乎，再一次的焕新开始了！

2.5万方的商业空间分布着地上3层，地下1层，拥有1500余个独立的立体停车位，这在市中心的位置是不可多得的稀缺资源。

负一楼目前已经升级完毕，重点为时尚运动类服饰业态，圈定生活态度明朗、拥有积极个性的人群。

一楼以黄金珠宝、化妆品为主，外街部分则以星巴克、肯德基一类的轻餐以及7-11、屈臣氏等品牌为主，也将继续招纳一批优质的轻餐快饮品牌进驻。

二楼现行布局的是女装、男装，三楼则是健身、美容、教培等机构，鹿先生语言公学、VT女子体雕中心就是两家品牌力很出众的门店。而目前调改的重点也就放在了这两个楼层。

VT女子体雕中心（来源/美辰）

鹿先生语言公学（来源/美辰）

疫情常态化后，健康与美好生活的理念被商业无限吸收，能通过消费场所完成一系列的健康举措，事半功倍。

美辰通过周边消费者画像研究后，确立了将会把二三楼打造成关于健康和美好类的业态，包含了健身房、医美馆、口腔诊所、美容美发等，届时可打通一楼，在外街设立门脸，一拖二的方式打开客流入口。

清晨的美辰城市广场 （来源/美辰）

美辰城市广场整个物业凸显了个性的架构，东西横向有180米的展示面，成为了人民中路上最优质的一块活字招牌。而整个外立面也将伴随着招商的落地，以更加新锐的形象去一步步呈现。

美辰场景化打造 （来源/美辰）

美辰人从一开始就练就了敏锐的时尚嗅觉。不管是日常的PR活动，还是重要节点的大促，都自己包干所有，从前期的策划到装置的设计，就连制作这个环节，也亲力亲为，为的就是能呈现出精细的、时尚感满满的场景。因此，每一个场景的设置都引来了无数消费者打卡，更重要的是，都和美辰整体的形象相互呼应。

构建“美”这件事，美辰就如其名，把场景空间、美陈展示弄得明明白白、漂漂亮亮。

美辰各类艺术装置 （来源/美辰）

商业大流汹涌向前，美辰总能顺势而为，一边精准拿捏消费需求，一边与品牌商同频关联，以超前的战略在城市升级中，探求新思维和新模式，驱动小西门商圈新一轮焕新！

撰文：张亮

排版：张维怡

终审：张亮

部分图片和文字来自品牌方