信达中心｜城市都心「新增长极」的气魄与远见_购物中心网，商业综合体，润丰华泰

城市更新，是城市发展的必然产物。如果要给中国正式进入城市更新时代定义一个时间节点——2021年，“十四五”规划建议明确提出实施城市更新行动，「城市更新」首次写入政府工作报告……至此,城市更新被提升到前所未有的战略高度，已迅速成为各大城市的主要开发模式。

从过去的「城市建设」到现在的「存量更新」，相比高度标准化、短平快的房地产开发快周转模式，城市更新项目从规划、实施到运营的难度都高出好几个数量级。作为试点城市的广州、深圳、上海已逐步探索出范本模式，与之对应的北方地区，作为国门与首都、建设国际消费中心城市代表的北京，这两年暂未出现可参照的大体量项目。

不过这种局面正在被改变，近日一场主题为“新·东直门——北京信达中心商业共创沙龙”的活动，揭开了「解题者」的面纱——落位东城区绝版位置的北京市重点城市更新项目、京城近年少见的59万方大体量交通枢纽城市综合体——「信达中心」。活动现场，行业专家、学者及品牌代表共同围绕「信达中心经济功能区究竟如何助力区域高质量发展、推动商务配套升级」、「商业地产如何通过新生活方式，实现城市圈层的高效互动」的话题引发热议。

万商俱乐部认为，信达中心意义实际上远超项目本身，其与广深沪相呼应，将形成中国城市更新的南北参照，标志着中国城市更新的「北京范本」。

产业升级与消费激活大背景下的「应运而生」纵观全球城市更新进程，无论是东京六本木新城、伦敦金丝雀码头或是纽约布鲁克林海军造船厂区域更新，越是高能级城市，其建筑与功能的更新落点越要与政策趋势、产业发展相融合。城市更新不是表面的“留”“改”“拆”，内核是产业、商业、文旅的结构升级。

东城区作为老城区、建成区，区内形成新增长极的空间资源非常有限。东直门商圈当前仅有10万方的优质商业存量，对比国贸、王府井、三里屯三大商圈超百万方的体量，严重缺少辐射全域乃至京津冀的大体量商业供给。

信达中心由中国信达、佳源投资、益田集团三方强强联合，信达中心综合体的惊艳亮相，正是踩在了北京东城区产业发展步入快车道的节点上。自2022年以来，东城区围绕产业发展做文章，通过多种方式加快“腾笼换鸟”“筑巢引凤”，将重点空间资源与产业细分领域一体谋划——信达中心经济功能区作为东城区新规划的八大产业空间组团之一，将在空间扩容、产业集聚等方面全方位发力，聚集新兴金融和数字科技优质企业，为经济高质量发展孕育新增长极。而在《东城区建设国际消费中心城市示范区2023年工作方案》中，“全力推进东直门交通枢纽信达中心项目”更是深化五大商圈改造提升行动的重点。可以说，信达中心从一出生就带着「产业升级+消费激活」的双重命题与双倍期待，应运而生。

「世界级」的城市更新提案

如果把信达中心放诸全球视野中，万商俱乐部其实在它身上看到了日本东京六本木新城（ROPPONGI HILLS）的气质与迭代。行业周知，六本木新城是亚洲目前最成功的旧城改造典范，自2003年开放以来，每天约有2万人在此工作，每年有超过4000万人参观，远远超过东京迪斯尼乐园。

同样是国家首都核心功能区的城市更新，同样毗邻商务街区、高档住宅、各国使馆，信达中心与六本木新城有诸多不谋而合又迭代升级的相似建设路径，我们总结出5个关键要点——「超级复合」「水平辐射」「垂直流动」「立体迴游」「国际视野」，或许能为更多城市更新项目提供来自中国的参考。

「超级复合」的“城中城”

存量城市更新，考验的已不再是增量扩建的能力，而是要通过功能复合、立体开发去回应城市经济需求、生活需求、生态需求，将原本低效率的空间资产、交通资源盘活。正如北京益信佳商业管理有限公司总经理王泽对东城区城市更新的解读，“从商业逻辑角度来讲，市场需求倒挂，意味着这里需要一个丰富的商业业态产品组合项目，通过其清晰的业态规划表达，强化项目的商业调性反哺消费者的市场需求。”

东城区作为北京的功能核心区、形象展示区与历史文化保护重点区，其城市更新项目对功能复合、业态组合的要求有多高，可想而之。于是我们看到了信达中心雄踞京城二环至高点的国际超甲级办公双塔（14万方）、坐拥东二环城市核心资源配套的高端住宅（5万方）、享誉国际的超高端商务酒店（5万方）、TOD国际购物公园（17万方）——整体定位为「城市高端商务综合体」，但其功能复合程度，称之为“城市中的城市”也不为过。

这座“城中城”集办公、住宅、酒店、商业、城轨交通枢纽、艺术馆乃至空中花园于一体，把“职、居、商、游、娱、休”多样的城市功能立体复合，形成了「家庭体验」「质感名品」「圈层社交」「美食集群」「艺术体验」与「宠物友好」的超融合业态规划，几乎可以满足都市人「生活提档」的全维需求。

「水平辐射」的城市融合

如果将视野放大到项目与城市的关系，在地图上以信达中心为「原点」，不难发现其水平影响范围呈辐射状逐级向外扩散。

北接香河园路、东靠东直门外斜街、西临东二环主路、南至东直门外大街——这里环绕着使馆壹号院、万国城MOMA等高端住宅小区，是北京高端人群最为密集的区域之一，加上已经售罄的东外39号，5公里内辐射的高品质家庭人群超200万。与此同时，背靠央企大道，周边百余家甲级写字楼，多数都是中国石油大厦、中国石化大厦、保利大厦这样的央企总部，同样5公里内，覆盖高净值商务人群达到278万。

我们把视野再放大，这个位置还是2号、13号与首都机场快轨三线交汇处，从这里去北京站、北京西站、北京南站三大特等火车站时长不超过半小时，交通网络完整全面，每日仅枢纽到访客群126万，每年过境游客更高达2.6亿人次。信达中心特别把符合地铁层、公交层便捷消费的品牌放在B1贯通层，承接无缝换乘的流动客群快速、便捷停留和转化。

而坐落于首都机场快轨线之上的先天优势，让信达中心有了「城市航站楼」的跨区域水平辐射能力，未来乘客可直接在东直门站办理行李托运，实现从地铁站到机场登机口的无缝接驳，将机场商业的「Happy Hour」（机场最后一小时经济），从传统航站楼延伸至城市中心，让旅客转化为顾客，化「路过」为「买过」「玩过」。在京城一小时城市生活圈的基础上，信达中心蕴藏着辐射京津冀的商业想象力。

可以预见，以信达中心为「原点」，一个真正成规模、成体量的东直门商圈正在诞生，其承载的不仅仅是东直门乃至东城区产业升级与消费激活，更有望与三里屯商圈、王府井商圈、国贸商圈连点成面，成为京城的又一地标。

「垂直流动」的空间哲学

全联房地产商会商业地产工作委员会会长王永平在活动中提到，“心价比”正在成为商业发展的新趋势——商业地产要紧扣年轻活力的消费主体，无时无刻要与顾客发生联系，就像“谈恋爱的逻辑”，随时随地用心问候，与目标客群建立更多连结与互动。

这就要求商业打造不仅要具备水平延展的区位优势，更要注重与客群的动态链接价值。要做到这一点，尤其是体量巨大、功能复合的商业，极其考验空间流动性的设计。日本六本木新城通过「垂直流动线」思考建筑的构成，将「都市生活流动线」从横向改为竖向，建设一个垂直的而不是水平的“城中城”，以改变人们的居住与生活行为模式，最大化发挥项目连接价值。

信达中心深谙垂直流动之道。东外39号高端住宅、东直门JW万豪酒店纵深连接北分区·10万方·「奢享灵感源」，从物理上缩短了品质家庭、商务精英与精奢品质消费间的距离，减少横向零散分区带来的交通耗时。

而从双塔写字楼向下，亦或是从B1层向上，再或是从空中花园、下沉广场出发，人群的垂直流动，不仅能“触碰”南分区·7万方·「Life澎湃地」的活力潮流，更能感受南北分区不同的商业氛围。信达中心内的空中花园、B1层通联南北区，场景营造与品牌业态的无缝连接，让客群横向丝滑流动，“心价比”拉满，形成相互激活的有机生态。

四通八达的步行网络，人们可以在这里自由的穿梭而不受任何的限制，让无论是日常通勤、亲子家庭、圈层社交、枢纽到访等客群，都能轻松找到满足多元需求的栖息地，让商业自身形成自循环的消费生态。

「立体迴游」的景观延伸

景观作为共享空间和城市生态环境的载体，不仅增加了办公、居住的舒适性，同时还是衡量综合体品质的重要指标。

在寸土寸金的北京核心地带，信达中心用一座2万方的空中共享花园「NO.39 SkyGarden」链接起了商业、办公、居住、商旅等区域内几乎所有的建筑。

除了城中稀缺的「绿色」，「超大体量」的向上延伸也让「NO.39 SkyGarden」不止于景观本身，它有着以体验延伸消费的功能属性——简单举几个例子，在「青年人的Weekends」，用自带的酒吧、餐饮业态治愈忙碌，为商务精英、枢纽商旅客群打造一处Brunch&微醺的社交空间、咖啡文化的理想空间；在「山野的Secret Camp」与小众山系、户外运动完美连接，瞬间变身充满活力的运动生活圈层空间；在「无界与美学Imagine」与潮牌潮玩、个性买手的跨界，开启品牌释放、消费迭代的无界空间。

作为南北区的链接地带，下沉广场的「Wander留白区」通过绘画领域的“留白”艺术表达，实现生活方式的「松弛感」叙事。从运营思路上看，信达中心将场景定义成「开放命题」，在艺术装置打造上留出更多给到消费者触达艺术的空间，同时开放探索场域的无限可能性——“留白”可以幻化成辐射周边客群社交、休闲、阅读、亲子互动等多维需求的复合空间，顾客、品牌共创共探，消费者、社交者、体验者、旅行者、途经者都能成为定义者。

从活动现场上亮相的品牌代表阵容来看，信达中心的品牌配置有着衍生城市级IP的内容潜力，比如国际级高质量的线下文化空间连锁品牌「遇见博物馆」，以文化交流形式维护与消费者互动活跃性的「前田咖啡」，年轻人差异化的电影消费方式、新的电影社交场景「三克映画」、带有博物馆、零售、餐饮、体验以及球场属性的场景打造商兼IP运营商「曼联梦剧场」等等，人文、社交加之艺术、留白，按品牌共创模式走出来，打造更具品质感和体验感的定制化首店、会员店、旗舰店以及线下活动体验店、轻奢品牌概念店等等，将会带动整个城市IP的涌现效应。

想象这里开放后的情景，工作日的商务精英小憩，平时的品质家庭休闲、周末的社交搭子狂欢、亲宠欢乐聚会，热火朝天与一席难求估计会是常态。一片城市中的「绿色」与「留白」，有多少人会拒绝呢？

「国际视野」的设计源流

能够称得上世界级城市更新提案的项目，离不开全球多元融合的视野。除了业态规划与场景打造可圈可点，信达中心的设计团队每一个都是榜上有名。

整个建筑及室内设计，邀请了全球零售排名第一的CRTKL——比如前文没有提到的北区大中庭，以艺术装置与艺术馆展品形成开放性的艺术展示空间，其本身强调“留白”与“虚实”共生的设计形态，就堪称艺术本身；极具特色的南北分区大中庭，用现代美学的诠释方式，未来将引入联名pop up体验店、品牌主题展、沉浸式快闪剧，从设计图就足以让人浮想联翩。还有超大尺寸采光穹顶，将自然光线尽收眼底，有别于纯工业的生冷感，时刻演绎着“有机更新”的精髓。

景观设计则来自1953年创立于美国夏威夷、有超16000项目作品、数百国际奖项的BELTCOLLINS；泛光设计是国内屡获大奖的光影照明设计公司EILD本至；机电顾问是有着澳大利亚悉尼歌剧院和香港国际机场案例的英国ARUP；交通顾问是国际上最大的铁路及城市轨道交通设计、咨询专业之一的法国SYSTRA……近年来真的很少在一个项目中看到这么多国际顶尖设计团队扎堆，期待值直接拉满。

结语

伴随着“国内大循环”国家战略、建设国际消费中心城市的倡导，数据显示，我国未来每年将有8亿平方米的存量需要更新，携万亿级市场前景，迈进城市更新的「春天里」。

信达中心不仅代表着北方城市更新项目的标杆水准，也有望作为一种未来城市复兴的方式、一个未来城市生活形态的范例乃至一份提升城市魅力的建设宣言，成为国内城市重建的典范与参照。

无疑，一座城市的地标级作品，往往都是公共建筑。而中心商业更是一座城市公共建筑的杠杆与灵魂。万商俱乐部认为接下来的行业关注焦点将会聚集在这座TOD国际购物公园上。

信达中心将“古韵与今风同台、国际与国粹共舞”的商业理念贯穿于项目的场景和空间中，适配北京的「城市更新」命题再恰当不过，让人更加期待这份为北方乃至全国带来惊喜的“答卷”。

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