2021年9月6日，前海扩区的消息来了！
《全面深化前海深港现代服务业合作区改革开放方案》颁布后，原先土地稀缺的前海面积扩大了7倍多，潜力指数再上一个新台阶！
由于一些列重磅规划和超高定位，前海一直是全国瞩目的焦点，前海的商业发展也是业界关心的大事。
作为桂湾片区首开的购物中心，卓悦INTOWN也是受到很多人的关注。而经过实地踩盘后我才发现：项目虽然占据了前海CBD地段，但缺少了一些亮点与差异化，更像是一个大型“美食城”！
本文将从地段/区位、交通、规划设计、品牌、运营管理5个维度进行打分，为大家带来一个全面而详细的了解。
地段（20分）：16
卓悦INTOWN位于前海桂湾，由卓越集团打造的66.5万㎡金融综合体——卓越前海壹号的商业组成部分，面积约4万㎡。
图片来源于官方公众号
地图上看，卓悦INTOWN周边还规划有华润前海地块（华润前海万象）、前海周大福金融大厦、前海鸿荣源地块（鸿荣源壹方汇）。待未来片区规划兑现时，整体的互乘效应将更加明显。
前海鸿荣源中心
华润万象前海
更远一些包括有弘毅、前海控股、腾讯大厦、前海金融中心等一系列高大上的企业总部大楼。
目前整个桂湾核心区商业已经规模初具，整体建筑基本完工，但前海核心商务区的写字楼入住率还不高。目前已经交付的几个写字楼，都还在招租，整体缺少一点人气。
图片源于公众号凤凰树，摄于2021.2.7
卓越前海壹号算是片区最早入市的产品，其写字楼入住率相对周边其他项目的是较高的，项目选择在这个时候开业也是为了满足前海白领的“生活、休闲”需求。
交通（20分）：17
卓悦INTOWN位于前海桂湾片区，从地铁5号线桂湾站E出口出来，沿听海大道步行约300米，走过华润前海万象即可达到。
周边亦有卓越壹号公交站，包含B993。桂湾地铁站公交站，包含M157、M176、M418、高峰专线156号。
目前，地下和桂湾站接驳部分尚未完工，未来可以和桂湾站无缝接驳。
规划设计（20分）：16
在规划设计方面，卓越前海壹号是由全球著名建筑设计事务所TFP与世界排名第一景观设计公司AECOM联袂打造。
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TFP，在中国设计了许多地标性的建筑作品，其中就包括有深圳的京基100、广州南站、北京的中国尊等。
项目整体的外立面简约大气，流线型的轮廓，到了晚上灯带亮起，购物中心的存在感变强。
（图片来源：卓越集团官微）
从动线设计来看，项目因为是在写字楼下面，因此受到地块的限制，分区比较明显有部分人流死角，但整体动线还是比较流畅。
（卓越·前海壹号所处地块，来源环球设计）
L1——地面层，由于和道路相连，出入口很多，沿着道路，你从任一地点出发都能把整个“卓悦INTOWN”逛完并回到出发点。
L2通过白色连廊相互连通，整体形成完整的空中环状动线，营造了时尚、年轻、亲密的社交空间。
又同时在中心位置留出了微型社交公园区域，亦有十日谈咖啡来满足商务人士的社交需求。
在整体的体验中，B1层的质感还是比较舒适的，整体单动线设计，分区明显，次动线和各写字楼连接，存在少部分人流死角。
卓越也基于此，做了品牌店面选址规划：
餐饮也被安置在了电梯口等人流量更大的地方，而包括微软、小米、博士眼镜等生活配套品牌被安排在更靠里、人流更少的地方。倒也符合卓越“前海美食城”的运营思路。
唯一美中不足的是设置的触屏导示牌非常不灵敏，基本上无法正常使用。不过B1层整体面积并不大，不至于出现迷路的情况。
实际使用中极度不灵敏
品牌（20分）：14
从业态来看，根据项目的定位主要分为：餐饮、零售、娱乐休闲等。整体看来，绝大多数品牌都以餐饮，部分生活配套品牌为辅。其中三大主力品牌：魅KTV、普拉达健身、菉雅苑打头阵。
不过这可能也是写字楼商业普遍存在的，客群主打商务人士、企业白领，消费时间也主要集中在工作日的白天，餐饮配套做得好至少可以聚集人气。
尽管现在前海的整体规划尚处于逐步兑现阶段，项目周边无论是华润还是卓越的写字楼都早已经有不少企业入驻。我去的时候正是中午，B1层已经有不少消费者用餐，大部分餐饮店铺的人气还不错。
具体来说，快餐品牌包括：肯德基、赛百味、老乡鸡、红荔村等。其次有一些特色餐饮如捞王、西堤牛排、爱碗亭、润园四季、智慧餐厅纷食里等。
休闲餐饮如十日谈咖啡、星巴克、奈雪の茶、Mstand等。
生活配套品牌，蔚来汽车、全家、乐刻运动、爪爪喵星球、博士眼镜、酷乐潮玩、微软、小米、荣耀、OPPO等。另外，包括广发银行、招商银行等5家银行也已进驻开业。
可以看到，大部分品牌都是符合年轻人喜好，但是整体中高端品牌数量不足。并且没有差异化的特色，后期万象前海开业后，不知道会不会被分流。
运营管理（20分）：14
不过据卓悦INTOWN物业管理人员透露，11月底开业的华润万象前海的商业应该会和卓悦INTOWN的商业形成互补。从华润的官方宣传中，华润的招商方向为国际轻奢、星级餐饮等。
目前试营业阶段的卓悦INTOWN也在其官方公众号上开启了从PART.1-PART.4的促销预热活动，涵盖了卓悦INTOWN的所有品牌，更是开展了亮灯仪式和荧光跑活动吸引人流。
但是目前试运营阶段看下来，客群主要以附近写字楼白领为主。从商户入驻情况来看，目前已经有超过50%商家开始营业，整体氛围还是挺不错的。
总分（100分）：77
从产品线定位上来看，卓越在桂湾输出的产品线是——卓悦INTOWN，属于商办商业旗舰品牌。
卓越商业地产产品线
而网传11月底开业的则是华润新的商业产品线万象前海，从官方口径来看，项目定位“生活美学”，似乎是一条新的产品线。
万象前海总建面10万+㎡，目前公布有包括LABELHOOD（蕾虎）深圳首店、日式潮流集合店UNITED TOKYO华南旗舰店、PUBLIC TOKYO华南首店、深圳本土潮牌ROARINGWILD前海特别概念店。
鸿荣源壹方汇定位高端定制级商业，整体建面超6万㎡，实现了（前海+宝中）前海中心壹方汇和宝中壹方城的双星联动。
而我们本文的主角，卓悦INTOWN总建面4万+㎡。
和两位“大哥”比起来，卓越选择另辟蹊径，填补片区中低端饮食需求，也不失为一种明智之举。
不过，从此前已经开业的项目来看，在购物中心运营方面，卓越与华润万象生活、壹方商业似乎还有差距。
之前福田One Avenue卓悦中心开业时，有不少消费者表示了对整体服务质量的担忧，也有提出强一线品牌不足、招商同质化、开业匆忙……
（详情可见我们去年的商场评级↓↓↓）
卓悦中心，离纽约第五大道还有多远？
从这次卓悦INTOWN试营业的情况来看，无论是招商率、入驻的餐饮品牌（特色）还是不错的。可能卓越对于运营中低端集中型商业、打造“CBD”饭圈更有经验。
但不得不说地处前海桂湾核心区，靠“小聪明”运营成功的经验一难以复制，二则随着周边其他商业项目开业很难形成差异化竞争。
前海卓悦INTOWN是否可以不断升级，做好迎接前海未来某个爆发节点的充分准备？
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