随着城市存量时代的到来，“城市更新”逐渐成为中国商业地产新的发展主线。加之“城市更新”政策的加持，城市更新正成为城市商业发展的重要方向，和提升商业品质、促进消费升级的重要方式。

广义上的城市更新概念非常宽泛，它是一种将城市中已经不适应现代化城市社会生活的地区做必要的、有计划的改建活动。其中旧改、棚改、城中村等项目改造都是城市更新中的重要一环。按照改造力度的不同，可分为整治类、改建类和拆建类，其中后两者房企的参与度相对较高。

但总的来说，城市更新的目的在于培育新的城市功能，不仅是对于物理空间的改造，还牵涉到片区经济、文化、社区、产业等多方问题。

依照改造对象的类型划分，城市更新可分为住宅城市更新与商业城市更新，而后者是一块难啃的“骨头”，改造方法需因地制宜。

就目前多数案例来看，房企参与的商业城市更新项目的改造方式，集中体现为三种，

一是盘活老旧购物中心的方式，比如百联TX淮海丨年轻力中心；

二是“工改商”（工业用地改商业用地）的方式，如成都猛追湾城市更新项目；

三是特色商业街改造的方式，如广州永庆坊、苏州淮海街等。

老旧购物中心改造和特色商业街改造往期都有介绍过，那么今天跟大家分享一个“工改商”的城市更新典型项目——无锡运河外滩。

01

承担城市与项目蜕变的历史责任，工业遗产保护性开发

无锡运河外滩的城市更新，注定是一张“城市名片”。其所承载的是无锡市民族工商业历史遗产的保护、城市文化资本的二次开发、城市经济的复活发展的多重使命。理解上述使命，则需要了解无锡城市空间演变、民族工商业发展和荣氏家族的三重符号意义。

如果要理解无锡运河外滩的更新意义，首先需要认识的是无锡城市空间发展的独特风格。无锡，简称“锡”，古称新吴、梁溪、金匮，是江苏省地级市，北倚长江、南滨太湖，被誉为“太湖明珠”，在过去，无锡城市中功能空间的排布依附于水系的骨架。

华澍而在《无锡城市空间形式演变探究》一文中曾经用“以水为轴”、“ 拆城筑路”、“ 依托工业”来简明扼要地概括无锡城市空间的演变与发展。文章写道：无锡城依托于密集的水系建立繁盛起来。在明清以前，水系的结构体现出强烈的稳定性，在此基础上建立的城市功能分区也少有变化。

近代，随着经济的发展与社会的改革，原本限定城市发展的框架逐渐失去其原有作用——城墙防御功能丧失、水系交通功能减弱——它们逐渐消弭被道路取代，城市沿铁路、公路方向轴向发展……水道的减少与人为边界的消弭，是特定历史时期发展的客观需求。

在水系价值被产业更新削弱之前，无锡曾凭借着“以水为轴”的高度发达的水道交通，在近代发展成为工商殷埠，孕育了中国近代工商业史上众多杰出的民族实业家，让无锡成为了“中国近代工业的发祥地”。与其说，水是无锡繁荣的象征，毋宁说，太湖、运河是无锡人民自豪感和归属感的原始意象和文化图腾。

而无锡运河外滩，是“以水为轴”的无锡城市空间及历史发展缩影，也是中国民族工商业产业建筑遗产最为典型的代表之一。

据了解，1894年，无锡地方名绅杨氏家族开设的业勤纱厂是无锡第一家现代化的机器织布厂，也标志着无锡近代工业开始兴起和发展。随后，荣氏、薛氏、唐氏等地方望族先后在无锡开设了面粉、缫丝、棉纺等以纺织和食品为主的现代化工业，无锡逐渐成为江南地区新的经济中心城市，堪称中国近现代民族工商业的摇篮。

无锡运河外滩，位于京杭大运河与梁溪河交汇处，追溯前身为荣氏家族的开源机器厂。开源机器厂是建国初期我国机床行业“十八罗汉”之一，由中国著名工商实业家荣德生先生于1948年创建，至今已经有71年的历史。1952年，开源机器厂完成公司合营，改名为“无锡机床厂”；1991年，无锡机床厂被命名为国家一级企业；2007年，开源机器厂旧址被列为无锡市第一批工业遗产保护单位。

可以说，无锡运河外滩作为其中的一个代表，不仅仅铭记了民族工商业的发展，铭记了荣氏家族公私合营的创举以及中国机械工业从萌芽到发展壮大的辉煌成绩；同时，无锡运河外滩作为产业建筑遗址，铭记的是无锡过去几代人生产方式和日常生活与工作经验。

02

“改造+开发”，因地制宜打造特色文化新地标

随着城市发展和产业升级，滨水区其工业化时代的历史责任已经不复存在，多数傍河而生的滨水空间从昔日的肇兴之地，已经沦落为“失落的城市空间”。

无锡运河外滩项目同样如此，老厂房昔日繁荣不再，反而河边绿意盎然，大量成熟住区环伺左右，包括万科金域蓝湾、中建·溪岸观邸、阳光城市花园等。随着时代发展，城市产业升级，地块的属性也在发生变化，随之而来的，是内容与载体的重新匹配。

2006年，为更好地保护大运河，让大运河焕发新生，国家做出大运河申遗的决定。同一年，无锡市政府规划改造“无锡机床厂”地块，希望在保护历史文化的同时，为无锡增加一座特色新地标。

近年来，无锡确立实施产业强市主导战略，提出要构建以新兴产业为先导、先进制造业为主体、现代服务业为支撑的现代产业发展体系，全力打造现代产业发展新高地，打造数字经济示范城市。万科用“延续百年工业辉煌，给生活一点腔调”对该项目进行了注解，通过重新开发，链接着无锡城市的过去与未来，推动产业更新。

运河外滩分为2期开发

万科于2006年获得本地块，并聘请国际建筑大师隈研吾先生作为项目的总规划师，来完成工业遗产保护性开发。2011年，万科正式启动对机床厂老厂房的改造计划，致力于通过运河外滩向世界展现一个百年工商业名城的时代变迁和辉煌历史，规划打造成汇集美术馆、高端住区、休闲餐饮与娱乐的现代滨水休闲商业区，实现运河景观、创意文化、现代商业与住区融合的城市生活聚集地。

运河外滩总建筑面积约5万平方米，主体涵盖了6栋民族工商业的保留建筑、4栋现代风格的独立商业、运河外滩艺术中心以及拥有6层运河水岸秀色的mini Mall——运河外滩M栋。

12栋高低错落，形态各异的新老建筑沿梁溪河一字排开，相映成辉，充分凸显运河文化及工商业历史底蕴，塑造了一道清新隽永的滨水商业长廊。

运河外滩分两期开发：一期是新建住区与老厂房改造更新，二期是滨河新商业开发。一期是老厂房改造更新，于2014年5月正式开业，总投资近2亿元，建筑面积约1.8万平方米。一期包含运河外滩壹号、运河外滩贰号还有运河外滩艺术中心。

老厂房中体量最大的一个车间，被改造成艺术、休闲、娱乐、餐饮综合体；其余几个车间被改造成办公空间，有创意企业入驻。现共有20多个商家入驻，以餐饮、休闲、艺术为主，汇集国际国内知名品牌和本地品质原创品牌。

运河外滩一期由隈研吾设计

二期是新建筑开发设计，于2018年1月开工建设，总投资约3亿元，总建筑面积3.1万平方米。二期包含集中式商业M栋和四栋沿河商业，其中M栋商业于2020年1月正式开业。

运河二期设计由team+加合设计团队负责，设计团队初次接触这个项目时，觉得这是一个有挑战性的项目，首先要解决项目一系列的难点痛点。设计中需考虑新建筑与老建筑、建筑与运河的结合，以及在有限的用地条件下提升原有商业体量不足、业态不完整的现状，整体打造具有活力的滨水商业和城市生活。

项目二期开发中的难点与痛点分析

M栋与滨河商业为team+加合设计

这个项目环境条件极佳，一期的改造设计与招商运营已经有大量投入，并且已经具有一定的影响力，所以，二期开发的定位精准将至关重要。

通过三年多时间的建造完工，二期既与原有的老厂房很好地融合延续，又为这个项目注入了更复合的内容、更现代的元素、更多元的体验，将历史遗存的厂区融入现代城市生活，工业文明的活力得到进一步延伸，新的建筑新的活力激发出来，整个场所精神再度变得鲜活而有时代气息，更自然地融入人们的日常生活。

03

提取运河文化元素融入到建筑设计中，空间上注重内外空间的联动

商业项目的设计与它的定位、业态有非常大关联，定位调整的同时，设计也将通过调整来与之相匹配。为了让这里真正成为人们日常生活的聚集地，在内外部空间的结合上，充分利用地块内及滨河的开放空间，注重打造为人们提供亲子、休闲、艺术体验的场所。

在空间内部设计上，加合设计运用“山川溪谷”的设计理念，在坚硬而又有力量的建筑内部创造流动变化的峡谷空间，使得尺度有限的中庭空间更有趣味，聚合人流，吸引人们往上探索，同时满足商铺的可达性与展示性，提高空间的使用效率。

内部山川溪谷的设计理念

内外空间的关系联动

在建筑设计上以运河岸边的山岩和晶体为设计的理念，与一期较为封闭的红砖厂房呼应的是红色砂岩的山体，面向运河是璀璨透明的玻璃体，除了能将运河美景尽收眼底，同时面对运河有极强的标识性吸引人们前往。

04

结合目标客群及项目历史底蕴，对业态进行精准定位

运河外滩的整体业态构成

运河外滩一期文艺十足、定位为文创商业。但即使在周边有两大中高端居住社区华润悦府、万科金域蓝湾及中建溪岸观邸的情况下，也略曲高和寡。

无锡运河外滩一期业态分布

经过万科与设计团队的反复敲定，运河外滩二期定位就不再以纯文创为主题，而是强调项目应该更接地气，为周边高购买力的居民生活提供更高品质的生活，同时以艺术和创意为吸引人们的一大特色。相应的，商业主要的业态也由文创类变为餐饮、零售、亲子、娱乐等更为人提供更高品质的生活服务，从而使项目更具有实操性。

引入大型餐饮海底捞、快餐品牌汉堡王等等一系列餐饮，同时以艺术和创意为一大特色引入服饰购买、咖啡休闲集一体的城市人文空间品牌棉仓，对整体商业氛围、导流、运营增加更多利好。

运河外滩二期业态定位

在当下消费升级的主题下，消费者更加关注体验、消费、个性、娱乐，内在层次的提升。因此，作为一期商业的补充，项目二期的业态组合，以品质生活为定位，强调滨河休闲特色，业种经营品类选择以高丰富度、文化多元性、延展性强等特征为主要参考依据，引入特色鲜明、号召性强、品质优良、商业模式新颖的品牌。

运河外滩二期业态展示

05

链接社区与城市的纽带，打造城市人文艺术社群交流客厅

无锡运河外滩的运营，直接辐射周边三公里的社区居民，日复一日，直接提升了这群人的生活品质。这也是更新最有价值的地方，通过业态调整和丰富多彩的活动引入，让建筑和空间的力量能够为周围社区创造价值。专为孩子们打造的沉浸式童话秘境、周末夜晚开放热闹的市集、商家们节庆里的各色主题活动，都让人们闲暇饭后之余便不约而同相聚在此。

运河外滩丰富多彩的活动

运河外滩又是一个弹性空间，强调建筑与人的互动表达。例如项目此前与无锡市文化广电和旅游局、无锡市文化馆、无锡市锡剧院、非物质文化遗产传承创新学院，共同主办“锡潮再芳华”活动，让传统文化走进年轻一代，激活经典的新魅力；与共青团无锡市委员会、江南大学设计院联合打造的无锡青年文化节“好消息”列车，让运河外滩成为无锡青年休闲聚集地和公益阵地。

运河外滩与城市文化的互动

无锡万科在过去几年，一直注重将优秀内容IP导入与生产，如上海国际艺术节社会展示月、国际双年展、TEDX 演讲、青年创意节、音乐会等，此外，无锡万科还勇当跨界先锋，让不同业态内容进行重组、发酵、碰撞出更闪耀的火花，邀请了中国美院教授、G20 艺术家沈毅烈带来《风中之风》雕塑艺术展、青奥彩虹现象缔造者冯且《蓝上之蓝》城市屋顶计划，开启运河外滩新的艺术盛宴。

结   语

复盘无锡万科运河外滩多年的历史变迁，不难发现，拥有历史沉淀的城市更新项目对于开发商而言，更具有时代责任感。城市更新的关键，在于新，在于跟上时代的节奏。面对用户端日益增长的消费体验品质与丰富度需求，无锡万科通过与各商业品牌的深化合作，重塑了运河外滩的功能价值。

这是时代趋势与无锡城市消费群体内生的需求合二为一的结果。通过项目的运营，使得城市重获经典与新生，激活城市活力。不论是工业转型还是商业更新，其意义不仅仅是空间的翻新，而是优化城市功能，提升城市历史风貌与文化价值。